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Immobilien Allgemein

Sep 18
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Wohnbau Konjunkturpaket 2024

By Immobilien Allgemein

Mit dem Wohnbau Konjunkturpaket soll Bauen wieder leistbar werden.

Die hohen Immobilienpreise und die gestiegenen Zinsen stellen oft eine erhebliche Hürde beim Traum vom eigenen Zuhause dar. Das Konjunkturpaket für den Wohnbau 2024 der Bundesregierung setzt hier an: Österreich investiert über 2 Milliarden Euro, um nachhaltigen und erschwinglichen Wohnraum zu fördern. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie von einem reduzierten Zinssatz für Kredite bis zu 200.000 Euro, Vorteilen bei Gebühren und Steuervergünstigungen profitieren können. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie dieses Wohn- und Baupaket Ihnen dabei hilft, den Weg ins Eigenheim zu beschreiten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Herausforderungen und Lösungsansätze im österreichischen Bau-, Immobilien- und Finanzierungssektor
  2. Herausforderungen in der Bau- und Immobilienbranche
  3. Einheitliche Forderungen der Bau-Sozialpartnerschaft
  4. Unterstützungsmaßnahmen bei der Immobilienfinanzierung
  5. Lösungsansätze und Zukunftsperspektiven
  6. Ziele des Wohn- und Baupakets 2024
  7. Einheitliche Forderungen der Bau-Sozialpartnerschaft
  8. Umgang der Banken mit der neuen Gebührenbefreiung bei Immobilienkrediten
  9. Zukunft des Wohnens: Neue Förderungen und Anpassungen

Das wichtigste zusammengefasst

Das Konjunkturpaket Wohnbau 2024 der österreichischen Regierung investiert über 2 Milliarden Euro, um leistbaren Wohnraum zu fördern. Es bietet zinsgünstige Darlehen bis zu 200.000 Euro mit maximal 1,5 % Zinsen und Vorteile bei Gebühren, um den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Besonders der Bau und die Sanierung von Wohnraum werden unterstützt, wobei 780 Millionen Euro für Neubauten und 220 Millionen Euro für Sanierungen vorgesehen sind.

Ein Ziel ist die Schaffung von 25.000 Wohneinheiten bis 2026. Zusätzlich entfallen für zwei Jahre die Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühren bei Immobilienkäufen bis zu 500.000 Euro. Diese Maßnahmen sollen die Bauwirtschaft ankurbeln und leistbaren Wohnraum fördern. Eine positive Entwicklung, die Hausbau für Bauherren wieder interessant und leistbar macht.

1. Herausforderungen und Lösungsansätze im österreichischen Bau-, Immobilien- und Finanzierungssektor

Die Entwicklungen in der Bauwirtschaft, insbesondere bei Baukosten, fertiggestellten Wohnungen und Anzahl der Baugenehmigungen, stehen in engem Zusammenhang mit den Veränderungen im Immobilienbereich, wie den Immobilien- und Mietpreisen. Diese Veränderungen sind wiederum eng verknüpft mit der Zinsentwicklung im Finanzierungssektor, etwa dem Verlauf des EZB-Leitzinses und dem Volumen neu vergebener Wohnbaukredite. Die zugrunde liegenden Ursachen sind die Inflation seit Anfang 2022 und die verstärkenden Effekte der Einführung der KIM-V am 01.08.2022. Zuvor gab es eine lockere Niedrigzinspolitik sowie eine erhebliche Ausweitung der EZB-Bilanzsumme und Geldmengen im Euroraum. Die EZB beobachtete lange Zeit die steigende Inflation, bevor sie im Juli 2022 den Leitzins erstmals um 0,5 % erhöhte, als die Inflation im Euroraum bereits bei 8,9 % lag.

Diese Entwicklungen führten zu einem abrupten Einbruch in der Bau- und Immobilienbranche sowie im Finanzierungssektor in Österreich. Im Februar 2024 präsentierte die Politik eine neue Wohnungsoffensive mit über 2 Milliarden Euro, um leistbares Wohnen in Österreich zu fördern und die derzeitige Eigenheimquote von 48 % signifikant zu erhöhen. Vor der detaillierten Darstellung der Maßnahmen werden hier die aktuellen Herausforderungen und möglichen Lösungsansätze zusammengefasst:

2. Herausforderungen in der Bau- und Immobilienbranche

Die Bau- und Immobilienbranche in Österreich sieht sich mit erheblichen Herausforderungen gegenüber: steigende Kosten für Energie und Baumaterialien, strenge regulatorische Vorgaben und eine rückläufige Auftragslage erschweren zunehmend die Schaffung leistbaren Wohnraums. Diese Probleme haben weitreichende Auswirkungen auf die gesamte Wirtschaft, was sich in steigender Arbeitslosigkeit und einer verlangsamten wirtschaftlichen Entwicklung widerspiegelt. Branchenführer betonen die Dringlichkeit der Situation und fordern rasche, zielgerichtete Maßnahmen.

3. Einheitliche Forderungen der Bau-Sozialpartnerschaft

Die einheitliche Forderung der Bau-Sozialpartnerschaft nach einem umfassenden und effektiven Maßnahmenpaket verdeutlicht die kritische Lage. Es ist wichtig, jetzt Maßnahmen zu ergreifen, um einem weiteren wirtschaftlichen Abschwung entgegenzuwirken und die Grundlage für zukünftiges Wachstum zu schaffen. Dies ist besonders notwendig, um den Rückgang bei der Schaffung leistbaren Wohnraums und den Verzicht auf erforderliche Sanierungen zu stoppen.

Bedeutung von Wohnraum und Sanierung
Der aktuelle Stillstand betrifft nicht nur den Neubau, sondern auch wichtige Sanierungs- und Modernisierungsprojekte. Der gemeinnützige Wohnbau, ein wesentlicher Bestandteil des österreichischen Wohnungsmarkts, ist ebenfalls stark betroffen. Die Bedeutung einer lebhaften Bautätigkeit für die Sanierung bestehender Immobilien, insbesondere im Hinblick auf die ökologische Wende und energetische Effizienz, ist unübersehbar.

4. Unterstützungsmaßnahmen bei der Immobilienfinanzierung

Die Immobilienfinanzierung steht unter dem Druck verschärfter Kreditvergabebedingungen und gestiegener Zinsen. Die Forderung nach steuerlichen Erleichterungen, wie dem Wegfall der Grunderwerbsteuer und der Eintragungsgebühren, ist in diesem Kontext besonders relevant. Professionelle Beratung, wie sie von Wohnbau-Finanz-Experten angeboten wird, ist entscheidend, um die passende Finanzierungslösung aus einer Vielzahl von Angeboten zu finden. Besonders in Zeiten, in denen Festzinskredite Vorteile gegenüber variablen Krediten bieten, kann eine solche Beratung entscheidend sein.

5. Lösungsansätze und Zukunftsperspektiven

Es ist von großer Bedeutung, konstruktive Vorschläge und Lösungen zu diskutieren und praxisnah umzusetzen. Die Branche benötigt dringend Maßnahmen, die schnell und unbürokratisch realisierbar sind, um den Zugang zu leistbarem Wohnraum in Österreich zu erleichtern und den Bau- und Immobiliensektor zu beleben. Nur durch gezielte steuerliche Anreize, fachkundige Beratung und eine effektive Unterstützung von Bau- und Immobilienprojekten kann eine positive Entwicklung angestoßen werden.

6. Ziele des Wohn- und Baupakets 2024

Mit der milliardenschweren Investition, die sowohl den Neubau als auch die Sanierung von Wohnräumen umfasst, wird beabsichtigt, die Konjunktur anzukurbeln sowie die Bauwirtschaft und den Finanzierungssektor kurzfristig zu stärken.

Die Hauptziele des Pakets sind:

– Sicherstellung und Erhöhung von erschwinglichem Wohnraum.

– Erleichterung des Erwerbs von Wohneigentum.

– Unterstützung der Bauwirtschaft und Steigerung der Sanierungsquote.

– Verbesserung der Qualität bestehender Wohnflächen.

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über das Ausmaß der Wohnbau- und Bauoffensive 2024. Danach werden die spezifischen Förderungen und Maßnahmen der Bundesregierung detailliert vorgestellt, um Ihnen einen klaren Überblick über die Möglichkeiten beim Kauf eines Eigenheims oder einer Anlageimmobilie zu verschaffen.

7. Einheitliche Forderungen der Bau-Sozialpartnerschaft

Die einheitliche Forderung der Bau-Sozialpartnerschaft nach einem umfassenden und effektiven Maßnahmenpaket verdeutlicht die kritische Lage. Es ist wichtig, jetzt Maßnahmen zu ergreifen, um einem weiteren wirtschaftlichen Abschwung entgegenzuwirken und die Grundlage für zukünftiges Wachstum zu schaffen. Dies ist besonders notwendig, um den Rückgang bei der Schaffung leistbaren Wohnraums und den Verzicht auf erforderliche Sanierungen zu stoppen.

Welche Maßnahmen sind geplant?

1-Milliarde-Euro-Förderung für Wohnbau: Von 2024 bis 2026 investiert die Regierung eine Milliarde Euro in den Bau und die Sanierung von Wohnraum. Die Mittel werden über ein spezielles Zuschussgesetz an die Länder verteilt. Davon stehen 780 Millionen Euro für den Neubau von Eigentums- und Mietwohnungen zur Verfügung, während 220 Millionen Euro für die Sanierung von Mietwohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen vorgesehen sind. Die 780 Millionen Euro für Neubauten werden hälftig auf neue Eigentumswohnungen und Mietwohnungen mit Kaufoption sowie auf die Schaffung neuer Mietwohnungen verteilt.

Ziel von 25.000 Wohneinheiten: Die Regierung plant die Errichtung von 20.000 neuen Wohneinheiten für Mieter und Eigentümer sowie die Sanierung und Wiederverwertung von 5.000 Wohnungen, um den Wohnraumbedarf zu decken.

Günstige Wohnbaudarlehen: Die Initiative ermöglicht den Ländern, besonders günstige Wohnbaudarlehen mit einem maximalen Zinssatz von 1,5 Prozent für Beträge bis zu 200.000 Euro anzubieten. Der Bund unterstützt die Zinszahlungen der Länder, um die Zinssätze auf 1,5 Prozent zu senken. Diese Darlehen gelten für Wohnbauförderungen der Jahre 2024 und 2025 und haben eine Laufzeit von mindestens 25 Jahren. Zusätzlich können die Länder ihr Kreditvolumen bei der OeBFA auf bis zu 500 Millionen Euro erhöhen.

Abschaffung von Nebengebühren: Um den Erwerb von Eigenheimen zu erleichtern, werden die Grundbuch- und Pfandrechteintragungsgebühren für zwei Jahre abgeschafft, wenn der Erwerbspreis bis zu 500.000 Euro beträgt. Für Beträge über 2 Millionen Euro pro Miteigentümer entfällt die Gebührenbefreiung. Voraussetzung ist, dass der Erwerb zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedarfs dient. Diese Regelung gilt nicht für Erbschaften oder Schenkungen.

Handwerkerbonus: Ein Handwerkerbonus von bis zu 2.000 Euro pro Person wird eingeführt, um die Qualität von Renovierungsarbeiten zu verbessern und lokale Handwerksbetriebe zu unterstützen.

Diese Maßnahmen sollen die nachhaltige Entwicklung im Wohnbau und bei Sanierungsprojekten fördern, indem sie finanzielle Unterstützung mit Umweltbewusstsein verbinden. Details zur Umsetzung der einzelnen Maßnahmen werden separat bereitgestellt.

Ergänzende Informationen

Niedrigzins-Darlehen: Die Bundesländer bieten ab Juli 2024 besonders günstige Baukredite an. Für Kredite bis zu 200.000 Euro ist ein Zinssatz von maximal 1,5 Prozent vorgesehen. Der Bund unterstützt diese Kredite durch Zinszuschüsse an die OeBFA.

Gebührenbefreiung: Die Befreiung von Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren gilt für zwei Jahre ab Juli 2024. Diese Regelung betrifft nur den Erwerb von Wohnraum bis 500.000 Euro und ist an die Bedingung geknüpft, dass ein dringendes Wohnbedürfnis besteht. Die Befreiung gilt nicht für Erbschaften oder Schenkungen.

8. Umgang der Banken mit der neuen Gebührenbefreiung bei Immobilienkrediten

Bei der Aufnahme von Immobilienkrediten haben Banken und Bausparkassen in Österreich spezifische Verfahren entwickelt, um die neuen gesetzlichen Anforderungen zur temporären Gebührenbefreiung im Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsprozess zu berücksichtigen. Ein wichtiger Bestandteil dieses Verfahrens ist die Anforderung einer Schad- und Klaglosigkeitserklärung von den Kreditnehmern durch einige Banken. Diese Erklärung schützt die Bank für den Fall, dass die Bedingungen für die Gebührenbefreiung nachträglich nicht erfüllt werden und die Befreiung somit entfällt.

Die Banken informieren ihre Kunden von Anfang an umfassend über die notwendigen Voraussetzungen, um die Gebührenbefreiung zu erhalten. Dazu gehört unter anderem der Nachweis eines dringenden Wohnbedarfs durch die Meldung des Hauptwohnsitzes an der neuen Adresse sowie der Nachweis, dass der Kredit überwiegend für den Erwerb, den Bau oder die Renovierung der Wohnimmobilie verwendet wird.

Sollten die Voraussetzungen für die Gebührenbefreiung während des festgelegten Zeitraums nicht mehr erfüllt sein – zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie oder eine Änderung des Hauptwohnsitzes – verpflichtet sich der Kreditnehmer zur Schad- und Klaglosigkeitserklärung oder wird schriftlich darüber informiert, dass die zuvor erlassenen Gebühren nachträglich auf das Kreditkonto des Kunden belastet werden können.

Dieses Verfahren sorgt sowohl für die Bank als auch für den Kunden für Klarheit und Sicherheit. Durch die transparente Kommunikation der Anforderungen und die rechtliche Absicherung mittels der Schad- und Klaglosigkeitserklärung stellen die Banken sicher, dass die Kunden die Vorteile der Gebührenbefreiung korrekt nutzen und sich gleichzeitig der möglichen Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Bedingungen bewusst sind.

9. Zukunft des Wohnens: Neue Förderungen und Anpassungen

Das Förderpaket umfasst neben den beschriebenen Maßnahmen auch neue Initiativen wie die Freizeitwohnungs-, Nebenwohnsitz- und Leerstandsabgabe, die darauf abzielen, Spekulationen entgegenzuwirken und den Wohnungsmarkt zu beleben. Zudem wird der Wohnschirm im Jahr 2024 um 60 Millionen Euro aufgestockt, was insgesamt 125 Millionen Euro für Unterstützungsleistungen im Bereich Wohnen (wie Delogierungsprävention, Wohnungssicherung und Energieunterstützung) zur Verfügung stellt. Diese Maßnahmen zielen darauf ab, verschiedene Herausforderungen im Wohnsektor anzugehen und nachhaltigen, erschwinglichen Wohnraum zu fördern.

FAZIT:

Mit dem Konjunkturpaket werden Bauherren wieder entlastet. Oberösterreich und Vorarlberg sind die Vorreiter, die anderen Bundesländer ziehen nach. Attraktive Kredite sind so wieder möglich, die Leistbarkeit der Österreicher wird dadurch positiv beeinflusst.

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Mrz 12
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Immobilien Sanierung

Immobilien Sanierung

By Immobilien Allgemein

Mehrwert schaffen durch Sanierung

Die Renovierung Ihres Hauses erfordert sorgfältige Planung und Überlegung sowie ein Verständnis für die anfallenden Ausgaben und potenzielle staatliche Unterstützung. In diesem Leitfaden erhalten Sie wertvolle Informationen darüber, was zu beachten ist, wenn Sie Ihr Zuhause renovieren möchten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Was versteht man unter einer Sanierung
  2. Was ist das Ziel einer Sanierung
  3. Was sind die Kosten einer Sanierung
  4. Gibt es Förderungen für Sanierungen
  5. Renovierung zur langfristigen Werterhaltung Ihrer Immobilie

Das wichtigste zusammengefasst

  • Renovierung bezeichnet die Aufwertung eines Gebäudes durch Reparaturen, Modernisierungen oder Wiederherstellungen, die den Wert steigern sollen.
  • Renovierungsprojekte können verschiedene Bereiche abdecken, darunter das Mauerwerk, den Keller, das Dach, Fenster, Fassaden, Heizungen, Sanitäranlagen und Elektroinstallationen.
  • Die Kosten für Renovierungsarbeiten variieren je nach Umfang. Eine umfassende Renovierung kann ab etwa 150.000 Euro kosten, während eine thermische Renovierung in der Regel mindestens die Hälfte davon erfordert.
  • Der Bund gewährt einen Sanierungsbonus für thermische Renovierungen privater Wohngebäude, während einzelne Bundesländer zusätzliche Renovierungsdarlehen anbieten.
  • Eine sorgfältige Planung, einschließlich der Erstellung eines Renovierungskonzepts und der Organisation von Finanzierungen und Förderungen, ist entscheidend für erfolgreiche Renovierungsprojekte.

1. Was versteht man unter einer Sanierung

Eine Sanierung im Bauwesen bezeichnet die technische Überholung und Modernisierung von einzelnen Etagen oder ganzen Gebäuden. Ihr Ziel ist es, vorhandene Mängel zu beseitigen und den Wohnstandard zu erhöhen, wobei besonderes Augenmerk auf die Erhaltung des Gebäudewerts gelegt wird.

Während einer Renovierung oder Sanierung eines Hauses sind typischerweise die folgenden Bauteile und Bereiche von Bedeutung:

  • Dach: Hier geht es um den Dachstuhl, die Erneuerung von Ziegeln, die Dämmung und den Einbau von Dachfenstern.
  • Fenster: Der Austausch gegen energieeffiziente Modelle sowie die Abdichtung sind hierbei relevante Maßnahmen.
  • Fassade: Zu berücksichtigen sind die Dämmung, Reparatur von Rissen, sowie das Neuanstreichen oder das Anbringen einer Verkleidung.
  • Elektrik: Eine Erneuerung des Sicherungskastens, die Aktualisierung veralteter Kabel und die Anpassung an moderne Sicherheitsstandards sind hierbei von Bedeutung.
  • Böden: Der Austausch alter Böden durch neue, häufig Laminat oder Parkett, ist ein üblicher Schritt.
  • Bad/WC: Hier stehen die Modernisierung der sanitären Einrichtungen, das Ersetzen alter Fliesen und der Austausch rostiger Rohrleitungen im Fokus.
  • Heizung: Die Ersetzung alter Heizungssysteme durch ökologische Alternativen wie Wärmepumpen gehört zu den gängigen Maßnahmen.
  • Keller und Mauerwerk: Maßnahmen zum Schutz vor Feuchtigkeit und zur Entfeuchtung sind hier entscheidend.

2. Was ist das Ziel einer Sanierung

  • Erhalt und Wertsteigerung
    Gesamtsanierung: Eine umfassende Renovierung, die eine deutliche Wertsteigerung des Gebäudes bewirkt.
  • Einhaltung gesetzlicher Vorschriften:
    Restaurierung von Altbauten: Berücksichtigung zeitgemäßer Bau- und Sicherheitsstandards unter Wahrung des Denkmalschutzes.
  • Anpassung an veränderte Wohnbedürfnisse:
    Maßgeschneiderte Renovierungsarbeiten: Individualisierte Anpassungen, oft in Verbindung mit Gesamt- oder Altbauten, um den Bedürfnissen der Bewohner gerecht zu werden.
  • Reparatur von Verschleiß und Umweltschäden:
    Gezielte Instandsetzungsmaßnahmen: Abhängig von den Schäden durch Witterungseinflüsse oder Alterung.
  • Energieeffizienz:
    Energetische Modernisierung: Zielgerichtete Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs, z. B. durch verbesserte Isolierung und moderne Heizsysteme.

3. Was sind die Kosten einer Sanierung

Eine Kernsanierung ist eine umfassende Modernisierung von veralteten Gebäuden, die darauf abzielt, das gesamte Haus auf aktuelle Standards zu bringen. Im Gegensatz zu einer einfachen Sanierung, die oft nur bestimmte Etagen oder Räume betrifft, geht eine Kernsanierung viel weiter. Sie umfasst die komplette Erneuerung von Bodenbelägen, Wandfliesen und Fassaden sowie den Austausch von Wasser- und Elektroinstallationen durch moderne Systeme. Darüber hinaus werden bei einer Kernsanierung oft Mauern teilweise erneuert oder verschoben und umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen wie die Installation einer neuen Heizung, neuer Fenster und Sanitäreinrichtungen durchgeführt.

Viele fragen sich, wie hoch die Kosten für eine vollständige Haussanierung sind. Die Kosten variieren je nach Alter und Größe des zu sanierenden Gebäudes sowie den verwendeten Materialien. Generell gilt: Je älter die Bausubstanz ist, desto höher werden die Sanierungskosten sein.

Beispielkosten für die Renovierung eines Einfamilienhauses

Eine Familie hat in Salzburg ein preiswertes Einfamilienhaus für 230.000 Euro erworben. Das Haus stammt aus dem Jahr 1970, wurde in Massivbauweise errichtet und verfügt über 152 m2 Wohnfläche sowie 102 m2 Keller. Es hat außerdem ein Obergeschoss, bedarf jedoch dringend einer Sanierung.

Sanierungsmaßnahmen:

Die Fassade von etwa 160 m2 muss neu gedämmt werden. Kosten: 34.000 Euro.
Das Dach wird ebenfalls gedämmt. Kosten: 16.000 Euro.
Es werden 12 Fenster ausgetauscht, darunter mehrere Doppelfenster. Kosten: 20.000 Euro.
Die Kellerdecke wird gedämmt. Kosten: 12.000 Euro.
Die Heizung wird von Öl auf eine Wärmepumpe umgerüstet. Kosten: 27.000 Euro.

Die Gesamtkosten für die Renovierung (ohne Berücksichtigung von Fördermitteln) belaufen sich auf 109.000 Euro. Diese Renovierungsmaßnahmen haben zu folgenden Verbesserungen geführt:

Vor der Renovierung: Das Haus verfügte über eine Ölheizung mit einem Energiekennwert von HWB „F“ und einen Immobilienwert von 230.000 Euro.

Nach der Renovierung: Das Haus wird nun durch eine Wärmepumpe beheizt, weist einen HWB-Wert von „B“ auf und hat einen Immobilienwert von 375.000 Euro.

In diesem Fall hat die Renovierung zu einer Wertsteigerung von 65 % geführt, was bei gut renovierten älteren Häusern durchaus möglich ist.

4. Gibt es Förderungen für Sanierungen

In Österreich gibt es verschiedene Förderungen für die Sanierung von Gebäuden, hauptsächlich für ökologische Verbesserungen an Gebäuden, die mindestens 20 Jahre alt sind und die nachweislich die Energieeffizienz verbessern. Der bundesweite Sanierungscheck bietet Privatpersonen die Möglichkeit, Förderungen für Maßnahmen zu erhalten, die die Dämmung verbessern und den Heizwärmebedarf um mindestens 40 % reduzieren.

Die Förderungen lassen sich grundsätzlich in Bundesförderungen und Förderungen der einzelnen Bundesländer unterteilen:

Bundesförderungen:
Sanierungsbonus: Der Bund gewährt Zuschüsse für Maßnahmen wie die Dämmung von Außenwänden, Geschoßdecken, Dächern und Kellerböden sowie für die Sanierung oder den Austausch von Fenstern und Außentüren. Je nach Art der Maßnahmen und der erzielten Energieeffizienzverbesserungen können einmalige Zuschüsse zwischen 3.000 und 14.000 Euro beantragt werden. Auch Kosten für Planung und Bauaufsicht können teilweise erstattet werden.

Förderungen der Bundesländer:
Sanierungsdarlehen: Die einzelnen Bundesländer bieten verschiedene Darlehen und Annuitätenzuschüsse für Sanierungsprojekte an. Diese Förderungen decken nicht nur thermische Sanierungen ab, sondern umfassen alle Aspekte der Altbausanierung. Die Höchstgrenze für die Förderung variiert je nach Bundesland. Einige Bundesländer unterstützen auch den Einsatz erneuerbarer Energien wie Solarzellen.

Hier kommen Sie zu den Förderprogrammen der Bundesländern:

5. Renovierung zur langfristigen Werterhaltung Ihrer Immobilie

Die Kosten einer Renovierung variieren je nach Umfang, verwendeten Materialien und der Größe des Gebäudes. Förderungen und günstige Finanzierungsmöglichkeiten können die finanzielle Belastung erleichtern und sollten bereits in der Planungsphase vor Baubeginn berücksichtigt werden. Sowohl umfassende Renovierungsarbeiten als auch kleinere Projekte tragen dazu bei, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern und ihre langfristige Werterhaltung zu gewährleisten.

Ist ein Neubau nicht sinnvoller?

Mrz 11
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Leistbares Wohnen

Leistbares Wohnen

By Immobilien Allgemein

Ist leistbares Wohnen noch möglich?

Die Kosten für Wohnen in Österreich sind in den letzten Jahren durch hohe Immobilienpreise, steigende Kreditzinsen und Mieten stetig gestiegen. Doch es gibt Lösungen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. In diesem Artikel werden verschiedene Möglichkeiten aufgezeigt, darunter staatliche Förderungen und angepasste Wohnkredite mit längeren Laufzeiten. Erfahren Sie, wie leistbares Wohnen möglich wird, welche Maßnahmen die Wohn- und Bauoffensive 2024 der Bundesregierung umfasst und wie der 2%-Startbonus sowie der Jungfamilien-Bonus dazu beitragen, neuen Wohnraum zu schaffen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Die Herausforderungen
  2. Was versteht man unter leistbarem Wohnen
  3. Leistbares Wohnen durch schlaue Finanzierung
  4. Förderungen und Beihilfen für leistbares Wohnen
  5. Die Wohn- und Bauoffensive 2024 der Bundesregierung
  6. Zusammenfassung

1. Die Herausforderungen

Zunächst einmal gibt es das anhaltende Phänomen steigender Immobilienpreise. Seit dem Jahr 2000 haben sich diese mehr als verdoppelt, wie aus den statistischen Daten hervorgeht. Darüber hinaus herrscht in größeren Städten und Ballungsräumen ein akuter Mangel an Wohnraum, was zu kontinuierlich steigenden Mieten führt. Seit 2022 sind außerdem die Energiekosten gestiegen, und auch die Zinsen für Kredite sind angestiegen, was insbesondere (potenzielle) Eigenheimbesitzer finanziell belastet.

2. Was versteht man unter leistbarem Wohnen

Bezahlbares Wohnen hängt stark vom Verhältnis zwischen dem Haushaltseinkommen und den Wohnkosten ab. Das bedeutet, dass nach Abzug der Miet- oder Hypothekenkosten genügend Geld übrig bleiben sollte, um andere lebensnotwendige Ausgaben zu decken und am gesellschaftlichen Leben teilzunehmen. Wenn dies für viele Menschen nicht mehr möglich ist, entsteht ein soziales Problem, das politisch angegangen werden muss. Die Lösungsansätze variieren je nach politischer Ausrichtung.

Die Sozialdemokratische Partei Österreichs (SPÖ) setzt sich beispielsweise für bezahlbares Wohnen durch den Ausbau gemeinnützigen Wohnungsbaus und einen stärkeren Schutz der Mieter ein.

Für die Österreichische Volkspartei (ÖVP) bedeutet bezahlbares Wohnen beispielsweise die Förderung und steuerliche Entlastung beim Erwerb von Eigenheimen, um den Kauf zu erleichtern.

Neben dem Begriff „bezahlbares Wohnen“ werden auch Ausdrücke wie „finanzierbares Wohnen“ oder „günstiges Wohnen“ verwendet.

3. Leistbares Wohnen durch schlaue Finanzierung

Bereits in den eigenen vier Wänden zu wohnen, kann eine große Erleichterung bedeuten. Doch die aktuellen Zinsentwicklungen könnten Ihre finanzielle Planung durcheinanderbringen. Insbesondere für diejenigen, die einen variablen Zinssatz für ihre Wohnkredite haben, könnten die steigenden Zinsen zu höheren monatlichen Belastungen führen. Um wieder finanziell flexibel zu sein, ist es ratsam, die Finanzierung zu überdenken. Dabei spielt die Laufzeit eine entscheidende Rolle. Eine Umschuldung auf eine längere Laufzeit könnte die monatlichen Ausgaben senken. Eine Alternative wäre auch die Umstellung auf einen Festzinskredit, um sich gegen mögliche weitere Zinssteigerungen abzusichern.

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4. Förderungen und Beihilfen für leistbares Wohnen

Unterstützungen für erschwingliches Wohnen, sei es durch Eigenbesitz oder Miete, werden von staatlicher Seite auf vielfältige Weise finanziell gefördert. Diese finanziellen Hilfen sollten Sie nicht außer Acht lassen. Überprüfen Sie daher sorgfältig, auf welche Leistungen Sie Anspruch haben könnten.

Die spezifischen Förderprogramme variieren je nach Bundesland. Hier ist eine grobe Übersicht darüber, was möglich ist:

Wohnbauförderung: Die Wohnbauförderung in Österreich bietet Vergünstigungen wie z.B. zinsgünstige Kredite, direkte Zuschüsse oder die Übernahme der Kredithaftung, um den Kauf oder Bau von Immobilien zu erleichtern.

Förderungen für energetische Sanierungen: Zur Förderung des Klimaschutzes werden Maßnahmen wie der Austausch von Fenstern, die Dämmung der Wände oder der Austausch von Heizungen umfangreich unterstützt.

Wohnbeihilfe: Personen mit niedrigem Einkommen erhalten unter bestimmten Voraussetzungen monatliche Zuschüsse zur Mietzahlung. Je nach Bundesland kann dies als „Mietzinsbehilfe“, „Wohnbeihilfe“, „Mietbeihilfe“ oder „Wohnunterstützung“ bezeichnet werden.

Gemeinnütziger Wohnungsbau: Viele Gemeinden bieten öffentlich geförderten Wohnraum an, der teilweise deutlich günstiger ist als auf dem freien Wohnungsmarkt.

Kurzfristige Zuschüsse: Um die aktuellen Preissteigerungen auszugleichen, hat die Bundesregierung Entlastungspakete geschnürt. Dabei werden einmalige Zuschüsse wie z.B. der Klimabonus und die Stromkostenbremse ausbezahlt, und es gibt auch Steuererleichterungen für bestimmte Gruppen.

5. Die Wohn- und Bauoffensive 2024 der Bundesregierung

Die österreichische Bundesregierung hat ein umfangreiches Paket zur Förderung des Wohnungsbaus und zur Belebung der Bauindustrie in Höhe von 2,2 Milliarden Euro angekündigt (Stand: 28.02.2024). Dieses beinhaltet die Errichtung oder Renovierung von insgesamt 25.000 Wohneinheiten, wobei 20.000 neue Einheiten gebaut und 5.000 bestehende Einheiten modernisiert werden sollen. Das Hauptziel besteht darin, die Eigenheimquote innerhalb von sechs Jahren von 48 % auf 60 % zu erhöhen, indem 10.000 neue Wohneinheiten zum Kauf und 10.000 neue Mietwohnungen geschaffen werden.

Zusätzlich werden zwei Nebengebühren für einen Zeitraum von zwei Jahren ausgesetzt: Die Grundbucheintrags-Gebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr für die ersten 500.000 Euro des Immobilienwerts beim ersten Eigenheim werden vorübergehend abgeschafft, um zukünftige Eigentümer zu entlasten. Darüber hinaus werden die Bundesländer ermutigt, günstige Wohnbaudarlehen bis zu 200.000 Euro zu einem maximalen Zinssatz von 1,5 % anzubieten, um den Erwerb von Eigenheimen zu erleichtern.

Um die Baukonjunktur zu unterstützen, werden drei weitere Maßnahmen ergriffen: In den Jahren 2024 bis 2026 wird der dreifache Satz des gesetzlich festgelegten Abschreibungssatzes angewendet, wobei ökologische Standards berücksichtigt werden sollen. Zudem werden die Regeln für beschleunigte Abschreibungen bei bestimmten Sanierungsmaßnahmen erweitert. Ein „Ökozuschlag“ wird eingeführt, um klimafreundliche Sanierungen steuerlich zu fördern. Von 2024 bis 2025 werden Maßnahmen zur thermischen Sanierung und zum Heizungsaustausch für vermietete Wohnungen durch einen 15-prozentigen Zuschlag zur steuerlichen Absetzbarkeit unterstützt.

Des Weiteren werden Handwerksbetriebe bei Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten sowie beim Bau neuer Wohnräume durch einen neuen Handwerkerbonus gefördert. Dieser bietet eine finanzielle Unterstützung von 20 % der Handwerksleistungen bis zu einem Betrag von 10.000 Euro, also maximal 2.000 Euro.

Die 2 %-Startprämie, die von vielen Sparkassen in Österreich angeboten wird, ist eine großartige Möglichkeit für junge Menschen und Familien, ihren Traum vom Eigenheim im Jahr 2024 zu verwirklichen. Dieses Programm ist speziell darauf ausgerichtet, jungen Erwachsenen finanzielle Unterstützung zu bieten, wenn sie vor der Herausforderung stehen, eine Immobilie zu erwerben oder zu renovieren, insbesondere angesichts der strengeren Kriterien gemäß der KIM-Verordnung für Wohnbaufinanzierungen.

Der Startbonus deckt eine breite Palette von Maßnahmen ab, einschließlich des Kaufs, der Renovierung und Modernisierung bestehender Immobilien sowie Neubauten, Anbauten, Umbauten und Energiesparmaßnahmen. Mit einer potenziellen Unterstützung von bis zu 4.000 Euro über einen Zeitraum von zwei Jahren (2 % pro Jahr auf bis zu 100.000 Euro Kreditvolumen) bietet dieser Startbonus eine wertvolle Starthilfe für langfristige Investitionen in Wohneigentum.

Die Fachleute für Wohnbaufinanzierung prüfen die Möglichkeit, dieses Bonusprogramm in die umfassende Finanzberatung zu integrieren und stellen sicher, dass die detaillierten Anforderungen erfüllt sind. Der 2 %-Startbonus ist ein wichtiger Baustein für junge Familien und Einzelpersonen, die trotz möglicher finanzieller Hürden und Marktschwankungen den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten.

Jungfamilienbonus
Einige Raiffeisenbanken in der Steiermark bieten spezielle Unterstützung für junge Familien an, die gemäß den Richtlinien für Wohnbauförderung in der Steiermark als solche gelten. Im Rahmen dieser Unterstützung können Teile oder sogar die gesamte Grundbucheintragungsgebühr erstattet werden, wenn eine Finanzierung für neuen Wohnraum erfolgt. Diese Gebühren können beträchtlich sein. Zum Beispiel kann der Jungfamilien-Bonus bei der Raiffeisen-Landesbank Steiermark bis zu 5.000 Euro betragen (Stand: 11.01.2024). Ein Wohnbau-Finanz-Experte kann die genauen Voraussetzungen und Details im Rahmen persönlicher Kreditmodelle gerne prüfen.

6. Zusammenfassung

Es gibt verschiedene Wege, um Wohnen erschwinglich zu machen. Erschwingliches Wohnen kann in unterschiedlichen Formen auftreten, angefangen bei preisgünstigen Mietmöglichkeiten in Richtwert-Mietzinswohnungen oder Gemeindewohnungen. Es kann sich auch um Optionen wie Mietkauf von Wohnungen durch Wohnbaugenossenschaften oder geförderte Eigentumswohnungen handeln. Allerdings reichen Förderungen allein nicht aus, um eine Wohnung vollständig erschwinglich zu machen. Es ist entscheidend, die richtige Finanzierung zu wählen, idealerweise mit langen Kreditlaufzeiten. Zudem ist eine genaue Kalkulation der Erschwinglichkeit unerlässlich, die auch zukünftige laufende Kosten wie Grundsteuer und Betriebskosten berücksichtigt.

Mrz 11
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Wohnen im Alter

By Immobilien Allgemein

Altersgerecht Wohnen

Im Laufe des Lebens ändern sich die Anforderungen an die Wohnsituation. Viele ältere Menschen entscheiden sich dafür, in eine barrierefreie Wohnung, eine betreute Wohngemeinschaft oder ein Pflegeheim umzuziehen. Andere bevorzugen es, möglichst lange in ihren eigenen vier Wänden zu bleiben, wofür oft Umbaumaßnahmen für ein altersgerechtes Wohnen erforderlich sind. Wenn Sie Ihr Zuhause altersgerecht gestalten möchten, gibt es einige wichtige Aspekte zu beachten. Wie gehen Sie am besten vor und welche finanziellen Aufwendungen kommen auf Sie zu? Diese und ähnliche Fragen werden in diesem Beitrag ausführlich behandelt.

Inhaltsverzeichnis

  1. Welche Möglichkeiten gibt es in Österreich?
  2. Die baulichen Aspekte für altersgerechtes Wohnen
  3. Mögliche Umbaumaßnahmen
  4. Finanzierung für Senioren erleichtert
  5. Checkliste – Wohnen im Alter
  6. Geheimtipp – Immobilienverkauf mit Wohnrecht
  7. Zusammenfassung

Das wichtigste zusammengefasst

  • Neben verschiedenen Alternativen wie Pflegeheimen, Senioren-WGs oder Mehrgenerationenhäusern besteht auch die Möglichkeit, in einem eigens für das Alter gestalteten Zuhause zu leben.
  • Hierbei stehen verschiedene bauliche Anpassungen im Vordergrund, die auf Barrierefreiheit, Komfort, Unfallprävention und Sicherheit abzielen.
  • Bevor Sie die notwendigen Baumaßnahmen von Fachkräften durchführen lassen, ist es wichtig, eine gründliche Bedarfs- und Bestandsanalyse durchzuführen und Ihre finanziellen Möglichkeiten zu klären.
  • Die Kosten für solche Umbauten variieren je nach Umfang der Maßnahmen. Es kann von Vorteil sein, sich über Fördermöglichkeiten in Ihrem Bundesland zu informieren.
  • Für kleinere Projekte kann ein Privatkredit in Betracht gezogen werden, während größere Umbauten möglicherweise ein Sanierungsdarlehen erfordern.
  • Bereits beim Bau eines neuen Eigenheims ist es ratsam, altersgerechte Maßnahmen zu berücksichtigen.

1. Welche Möglichkeiten gibt es in Österreich

In Österreich stehen verschiedene Wohnformen für ältere Menschen zur Verfügung, die es ermöglichen, ein eigenständiges Leben zu führen. Die Wahl der passenden Alternative hängt von den individuellen Bedürfnissen und Vorlieben ab, da sich jeder in einer anderen Umgebung wohlfühlt.

Alternatives Wohnen im Alter:

Pflegeheime: Hier werden pflegebedürftige Menschen ganztägig, tagsüber oder nachts von professionellen Pflegekräften betreut.
Betreutes Wohnen: In speziell dafür ausgestatteten Wohnkomplexen können Bewohner selbstständig leben, während bei Bedarf Betreuungspersonal für Termine, Einkäufe und medizinische Hilfe zur Verfügung steht.
Senioren-WGs: In diesen Wohngemeinschaften teilen sich Bewohner eine Wohnung und die Kosten. Sie eignen sich besonders für alleinstehende und sozial aktive Senioren, können aber auch für demente oder pflegebedürftige Personen geeignet sein, wenn professionelle Betreuung vorhanden ist.
Mehrgenerationen-Wohnanlagen: Hier leben verschiedene Altersgruppen zusammen und es gibt Gemeinschaftsräume, um den Austausch zwischen den Bewohnern zu fördern und das Verständnis für andere Generationen zu stärken.
Altersgerechtes Wohnen zuhause: Viele ältere Menschen möchten in ihrem Zuhause bleiben, aber möglicherweise sind bauliche Anpassungen erforderlich, um die Wohnung alters- und behindertengerecht zu gestalten. In einem späteren Abschnitt wird näher darauf eingegangen.

2. Die baulichen Aspekte für altersgerechtes Wohnen

Im fortgeschrittenen Lebensalter können die täglichen Aktivitäten innerhalb der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses zu einer Herausforderung werden, insbesondere für Menschen, die auf einen Rollstuhl oder einen Rollator angewiesen sind. In solchen Fällen ist es von entscheidender Bedeutung, dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, wie beispielsweise ein barrierefreier Zugang zur Wohnung und eine einfache Möglichkeit, sie zu verlassen. Auch im Inneren der Wohnung sind entsprechende Vorkehrungen wichtig. Dazu gehören schwellenlose Übergänge zwischen den Räumen, gute Beleuchtung sowie Lichtschalter und Steckdosen in bequemer Höhe. Breite Türen stellen sicher, dass Rollstühle oder Gehhilfen problemlos durchpassen können.

Eingangsbereich

  • Zugänglichkeit ohne Barrieren durch die Nutzung eines Aufzugs oder die Wahl einer Erdgeschosswohnung bzw. eines Bungalows.
  • Ein breiter Flurbereich, der ausreichend Platz bietet, um einen Rollstuhl oder Gehhilfen abzustellen.
  • Eine Haustür, die leicht zu öffnen ist, um den Eintritt zu erleichtern.
  • Kontinuierliche Handläufe entlang der Treppenaufgänge, um die Sicherheit zu gewährleisten.
Küche

  • Unterschränke mit Schubladen und Auszügen anstelle von Türen für eine zugänglichere Nutzung.
  • Arbeitsflächen, die so gestaltet sind, dass sie bequem mit einem Rollstuhl unterfahren werden können.
  • Geräte, Schränke und Armaturen, die auf eine bequeme Höhe platziert sind, um eine komfortable Nutzung zu ermöglichen.
  • Ein Wasserhahn mit einem Thermostat, der die Temperatur reguliert, um Verbrühungen zu verhindern.
Badezimmer

  • Sicherheitsgriffe an Waschbecken, Badewanne, Dusche und WC
  • Bodenebene Dusche oder Badewanne mit bequemer Sitzgelegenheit
  • rutschfeste Oberflächen in Badewanne und Dusche für mehr Sicherheit
  • Ein höhenverstellbares Waschbecken, das auch für Rollstuhlnutzer geeignet ist
  • Türen, die nach außen öffnen, um im Notfall von außen Zugang zu ermöglichen
Wohnzimmer / Schlafzimmer
In einem Wohnzimmer, das den Bedürfnissen älterer Menschen entspricht, finden sich robuste Sitzmöbel in angenehmer Höhe für leichtes Hinsetzen und Aufstehen. Ein Schlafzimmer, das altersgerecht gestaltet ist, ermöglicht den Zugang zum Bett von allen drei Seiten. Ein Lichtschalter in unmittelbarer Nähe des Bettes sowie Kommoden mit leichtgängigen Schubladen und ausreichend Stauraum tragen zu einem bequemen Wohngefühl bei.

Weitere Anforderungen
Nicht nur die architektonischen Aspekte sind entscheidend für eine altersgerechte Wohnung oder ein altersgerechtes Haus. Zusätzlich spielt die Lage eine wichtige Rolle. Die Nähe zu lokalen Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Versorgung sind ebenso wichtig für ein komfortables Leben im Alter. Ein gutes soziales Netzwerk in der Nachbarschaft kann nicht nur für angenehme Gespräche, sondern auch in Notfällen äußerst hilfreich sein. Die Anwesenheit von Familienmitgliedern in der Nähe bietet zusätzliche Sicherheit, da im Ernstfall schnell Hilfe verfügbar ist. Wenn Sie weiter entfernt wohnen und keine nahen Verwandten haben, kann es sinnvoll sein, in Betracht zu ziehen, in Zukunft eine Haushaltshilfe oder Pflegekraft zu engagieren. Dies kann dazu beitragen, den Alltag angenehmer und sicherer zu gestalten.

3. Mögliche Umbaumaßnahmen

Leicht umsetzbare Maßnahmen

Hier sind einige einfache Möglichkeiten, um Ihr Zuhause altersgerechter zu gestalten, ohne aufwendige und teure Umbaumaßnahmen:

  • Überflüssige und sperrige Einrichtungsgegenstände entfernen.
  • Möbel umstellen, um die Räume besser zu nutzen und mehr Platz zu schaffen.
  • Kabel so verlegen, dass Stolperfallen vermieden werden.
  • Eine Sitzerhöhung mit Haltegriffen am WC installieren.
  • Rutschfeste Matten in Küche und Bad auslegen, um das Risiko von Stürzen auf nassen Böden zu verringern.
  • Ein Telefon mit großen Tasten und/oder ein Seniorenhandy mit Haus-Notruf einrichten.
  • Geh- und Stehhilfen wie einen Rollator oder einen Spazierstock bereithalten.
  • Bei einem mehrstöckigen Haus kann ein Treppenlift in Betracht gezogen werden.
Planung eines umfassenden Umbaus

Analyse von Bedarf und Bestand
Eine gründliche Planung bildet das Fundament für einen erfolgreichen Umbau. Bevor Sie mit den verschiedenen Umbaumaßnahmen in Ihrem Zuhause beginnen, ist es entscheidend, einen klaren Fahrplan mit definierten Zielen zu erstellen. Dabei können Ihnen folgende Fragen helfen:

  • Wo sind die dringendsten Umbaumaßnahmen erforderlich?
  • Streben Sie barrierefreies Wohnen an?
  • Welche Bereiche haben oberste Priorität?
  • Gibt es einen festen Zeitrahmen oder eine bestimmte Reihenfolge für die Arbeiten?

Finanzielle Planung
Das Budget spielt in der Regel eine wichtige Rolle bei der Umsetzung eines Umbaus. Nachdem Sie Ihre Prioritäten festgelegt haben, können Sie diese an Ihren finanziellen Rahmen anpassen. Auf diese Weise behalten Sie bereits im Vorfeld den Überblick über die Kosten Ihres Vorhabens. Es ist außerdem ratsam, einen zusätzlichen Puffer einzuplanen, um unvorhergesehene Maßnahmen oder zusätzliche Kosten abzudecken.

Fachliche Expertise und professionelle Unterstützung
Mit zunehmendem Alter wird es oft schwieriger, aufwendige Arbeiten selbst durchzuführen. Es gibt Handwerksbetriebe, die sich auf seniorengerechte Umbauten spezialisiert haben und über die nötige Expertise verfügen, um Ihr Zuhause entsprechend Ihren Bedürfnissen zu gestalten.

Zusätzlich bieten verschiedene Institutionen Beratungsdienste für altersgerechte Umbauten an. Lokale Sozialämter sowie Wohnberatungs- und -verbände für ältere Menschen können Ihnen dabei helfen, Ihren Alltag komfortabler zu gestalten. Ein Beispiel hierfür ist das Institut für Sozialdienste (ifs), das kostenlose Beratungen für barrierefreies Bauen anbietet.

Das Land Salzburg unterstützt Maßnahmen zur Barrierefreiheit, darunter die Schaffung eines leicht zugänglichen Eingangs, die Installation von Treppenliften, Handläufen und die Beseitigung von Schwellen. Außerdem werden Türen verbreitert, und detaillierte Informationen dazu sind auf der Website www.salzburg.gv.at verfügbar. Des Weiteren werden altersgerechte Anpassungen im Sanitärbereich gefördert, wie beispielsweise Einstiegshilfen für Badewannen, bodengleiche Duschen, Haltegriffe, höhenverstellbare Waschbecken und bei Bedarf auch Grundrissänderungen, um ein barrierefreies Badezimmer zu ermöglichen.

4. Finanzierung für Senioren erleichtert

Bisher gestaltete sich der Erhalt eines Kredits aufgrund gesetzlicher Restriktionen oft als herausfordernd. Insbesondere die Begrenzung der Kreditlaufzeit aufgrund der Lebenserwartung stand im Mittelpunkt der Kreditvergabe.

Dies führte zu erheblichen Nachteilen für Senioren bei verschiedenen Investitionsvorhaben wie energetischer Sanierung, Renovierungsmaßnahmen oder altersgerechtem Umbau von Immobilien. Mit einer Überarbeitung des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes sind diese Benachteiligungen seit dem 01.05.2023 Vergangenheit. Kredite für Pensionisten und Senioren sind nun einfacher zugänglich.

Finanzielle Unterstützung und Förderprogramme für barrierefreies Wohnen im Alter sind in verschiedenen Bundesländern verfügbar. Es ist ratsam, die entsprechende Website des eigenen Bundeslands zu besuchen, um sich über die Möglichkeiten zu informieren.

Diese Förderungen beinhalten in der Regel Zuschüsse, die entweder einmalig oder in Form von regelmäßigen Zahlungen gewährt werden und ausschließlich für die Umsetzung von barrierefreien Umbaumaßnahmen verwendet werden können. Die genauen Voraussetzungen, Modalitäten und Höhen der Fördermittel variieren je nach Bundesland.

Ein Beispiel hierfür ist Wien, wo der Antragsteller mindestens 60 Jahre alt sein und die Wohnung eine Nutzfläche von 22 bis 150 Quadratmetern haben muss, um förderfähig zu sein.

Wir haben die beste Immobilienfinanzierung für Sie.

Mehr Informationen

5. Checkliste - Wohnen im Alter

  • Barrierefreier Zugang durch eine ebenerdige Wohnsituation oder die Verfügbarkeit eines Aufzugs.
  • Installation eines Treppenlifts und Handläufe in mehrstöckigen Gebäuden ohne Aufzug.
  • Gestaltung der Wohnräume ohne Schwellen oder Stolperfallen.
  • Sorgfältige Ausleuchtung aller Bereiche der Wohnung.
  • Positionierung von Lichtschaltern und Steckdosen in bequemer Höhe (ca. 85 cm).
  • Gewährleistung breiter Türen für einen reibungslosen Rollstuhldurchgang (90 – 100 cm).
  • Ausreichend Bewegungsfreiraum zwischen Möbeln.
  • Einbau einer altersgerechten Küche.
  • Verwendung von rutschfesten Bodenbelägen.
  • Einbau von Sicherheitsgriffen im Badezimmer.
  • Vorhandensein einer bodengleichen Dusche mit Sitzmöglichkeit und/oder einer Badewanne mit Tür.
  • Bereitstellung stabiler Sitz- und Liegemöbel mit komfortabler Höhe in Wohn- und Schlafzimmern.
  • Nähe zur örtlichen Infrastruktur und zu Einkaufsmöglichkeiten.
  • Verfügbarkeit von Hilfspersonen wie Nachbarn, Familienmitgliedern oder Pflegebetreuung.
  • Nutzung eines Großtastentelefons oder -handys mit Notruffunktion.
  • Anbringung einer Badezimmertür, die nach außen aufgeht, um in Notfällen eine Blockierung zu vermeiden (z. B. durch einen umgekippten Rollstuhl).

6. Geheimtipp - Immobilienverkauf mit Wohnrecht

Wenn der Ruhestand anbricht werden endlich meine Träume wahr! So oder so ähnlich stellen wir uns wohl alle unsere Zukunft im Alter vor. Doch nicht immer lässt sich dieses Vorhaben realisieren. Auch wenn Sie fit und unternehmungslustig sind, eine wertvolle, schuldenfreie Immobilie besitzen und Ihre monatliche Pension für den täglichen Bedarf ausreicht, fehlt oft das nötige Geld für lang ersehnte Wünsche. Wir helfen Ihnen, Ihre Immobilie zu verkaufen und dennoch in Ihrem vertrauten Zuhause zu bleiben – dank Hausverkauf mit Wohnrecht!

Profitieren Sie vom Wert Ihrer Immobilie, ohne umziehen zu müssen – stattdessen mit einem gesicherten Wohnrecht, solange Sie möchten! Mit unserer Hilfe können Sie Ihre Immobilie, die in den letzten Jahren erheblich an Wert gewonnen hat, in finanzielle Unabhängigkeit und ein gesichertes Wohnrecht umwandeln. Sie behalten Ihr Eigenheim und können Ihr Leben in vollen Zügen genießen.

Finanzstarke Kunden kaufen Ihr Haus und Sie erhalten sowohl das grundbücherlich gesicherte Wohnrecht als auch sofortiges Kapital für Ihre Träume. Ganz nach Ihrem Wunsch können Sie zeitlich begrenzt oder lebenslang in Ihren eigenen vier Wänden bleiben.

  • Erfüllen Sie sich spezielle Wünsche oder ergänzen Sie Ihre monatliche Rente.
  • Sichern Sie sich erstklassige medizinische Versorgung, passen Sie Ihr Zuhause altersgerecht an oder organisieren Sie eine 24-Stunden-Betreuung zu Hause.
  • Unterstützen Sie Ihre Kinder und Enkelkinder, wenn sie es am dringendsten benötigen, sei es beim Erwerb eines Eigenheims oder anderweitig.
  • Genießen Sie ruhigen Schlaf ohne finanzielle Sorgen.
  • Bewahren Sie wirtschaftliche Unabhängigkeit durch eine finanzielle Reserve für unerwartete Ereignisse.

Die Berechnung Ihres Immobilienkapitals erfolgt anhand des Immobilienwerts abzüglich des kapitalisierten Wohnrechts, das entweder zeitlich begrenzt oder lebenslang sein kann, je nach Ihren Präferenzen. Generell gilt: Je älter Sie sind, desto weniger wird das Wohnrecht vom Kapital abgezogen. Bei höherem Immobilienwert kann es bereits ab einem Alter von 60 oder 65 Jahren sinnvoll sein, über eine Immobilienverrentung nachzudenken. Ihr Wohnrecht ist absolut geschützt.

Nach dem Verkauf der Immobilie können Sie weiterhin wie gewohnt in Ihrem Zuhause leben. Ihr Wohnrecht wird im Grundbuch festgehalten und ist zu 100% unantastbar, sodass Ihnen die Nutzung für die vertraglich vereinbarte Zeit oder lebenslang garantiert ist. Wenn Sie noch viel vorhaben, können Sie das Kapital Ihrer Immobilie nutzen und Ihre goldenen Jahre in vollen Zügen genießen – Sie haben es sich verdient.

Hier finden Sie einen weiteren Artikel.

7. Zusammenfassung

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, je nach den Gegebenheiten und Bedürfnissen, Ihr Zuhause altersgerecht zu gestalten. Oft sind diese mit einem höheren finanziellen Aufwand verbunden, der sich jedoch in Bezug auf Sicherheit und Wohnkomfort im Alter auszahlt. Es ist ratsam, frühzeitig vorzusorgen, indem Sie bereits beim Bau oder Kauf Ihrer Immobilie einige bauliche Voraussetzungen für barrierefreies, altersgerechtes Wohnen berücksichtigen.

Mrz 08
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Immobilienfinanzierung Wise

Immobilie als Anlage

By Immobilien Allgemein

Das krisensichere Investment

Anlageimmobilien sind Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen und Zinshäuser, die erworben werden, um Kapital anzulegen und nicht vom Eigentümer selbst bewohnt zu werden. Sie werden auch als Renditeobjekte bezeichnet. Diese Immobilien bieten aufgrund ihrer Natur als Sachwerte oft eine hohe Sicherheit und werden häufig als Teil der Altersvorsorge und zur Absicherung gegen Inflation genutzt. Viele Menschen streben danach, im Rentenalter über lastenfreies Wohneigentum zu verfügen, wobei die ursprünglich aufgenommenen Schulden idealerweise durch die Mieteinnahmen der Mieter indirekt beglichen werden sollen. Nach Begleichung der Schulden gehören die Mieteinnahmen vor Steuern zu 100 % dem Eigentümer.

Inhaltsverzeichnis

  1. Übernahme oder Ablehnung eines Immobilienerbes
  2. Erbschaftssteuer in Österreich
  3. Grunderwerbssteuer beim Immobilienerbe
  4. Zusätzliche Kosten beim Erbe einer Immobilie
  5. Was können Sie mit der geerbten Immobilie tun?
  6. Umschuldung im Zuge der Erbschaft

Das wichtigste zusammengefasst

  • Anlageimmobilien bieten Schutz vor Inflation, da Mieteinnahmen an den Verbraucherpreisindex gebunden sind.
  • Die Attraktivität einer Investition hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter Mietrendite, Zinsniveau, Lage und individuelle Steuersituation.
  • Potenzielle Gewinnchancen liegen in der Steigerung der Mieteinnahmen, der Wertsteigerung der Immobilie und der Möglichkeit, Schulden durch Inflation zu entwerten.
  • Risiken umfassen Zinsanstiege, Leerstand und einen möglichen Wertverlust der Immobilie, insbesondere bei ungünstiger Stadtentwicklung.
  • Die Abgaben- und Steuerpolitik sollte berücksichtigt werden.
  • Echte Schnäppchen sind selten; oft ist bereits ein Erfolg zu verzeichnen, wenn eine hochwertige 2-Zimmer-Wohnung in guter Lage mit einem Eigenkapitalanteil von mehr als 25% des Kaufpreises erworben wird.

1. Welche Vor- und Nachteile hat eine Anlageimmobilie

Ein bedeutender Vorteil von Investitionen in Immobilien liegt darin, dass Sie den Ertrag aktiv beeinflussen können, im Gegensatz zu beispielsweise Immobilienaktien. Dies beginnt bereits bei den Preisverhandlungen und erstreckt sich bis zur Festlegung der Mieteinnahmen, der Finanzierung und der Auswahl kostengünstiger Handwerker für Reparaturen.

Sie sind nicht von volatilen Börsenkursen abhängig und haben innerhalb der Marktbedingungen eine gewisse Kontrolle darüber, wen Sie zu welchen Konditionen vermieten. Sie können auch verschiedene Kreditangebote von Wohnbau-Finanzexperten vergleichen und die passende Finanzierung wählen.

Allerdings sind die Hauptnachteile die Ortsgebundenheit und die hohen Kaufnebenkosten in Österreich, die in der Regel etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Da Immobilieninvestitionen langfristig sind, relativieren sich diese Nebenkosten im Laufe der Zeit. Jedoch lassen sich Entwicklungen über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren nicht genau vorhersagen.

2. Der große Mehrwert einer Anlageimmobilie

Die besten Aussichten bei Investitionsimmobilien liegen in der erwarteten Zunahme der Miet- und Immobilienpreise in Österreich sowie einer positiven Entwicklung der Inflation, was Ihnen als Vermieter zugutekommen wird.

Die Mieteinnahmen sind vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) geknüpft und werden voraussichtlich während der Vertragslaufzeit um etwa 2 % pro Jahr steigen (basierend auf der durchschnittlichen Inflationsentwicklung der letzten beiden Jahrzehnte, wobei seit 2022 ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen ist). Es können jedoch beträchtliche Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel auftreten, da die Differenz zwischen der alten Miete, die an die Inflationsrate gebunden ist, und der neuen Miete enorm sein kann:

Beispiel:

Sie erwerben eine Wohnung mit einer Fläche von 45 m² zum Preis von 200.000 Euro und vermieten sie für drei Jahre mit der Option auf Verlängerung, anfangs zu einem Mietpreis von 10 Euro pro m² oder 450 Euro pro Monat (ohne Betriebskosten). Die Inflationsrate beträgt 2 % pro Jahr. Eine Mietanpassung kann erfolgen, wenn der Schwellenwert von 5 % überschritten wird. Nach Ablauf von drei Jahren können Sie die Miete von 10 auf 10,61 Euro pro m² oder 477,45 Euro pro Monat erhöhen, sofern der Mieter den Vertrag verlängert.

Allerdings sind während dieser Zeit die Immobilienpreise in Österreich um 15 % gestiegen und die Mieten bei Neuvermietungen haben sich um 20 % auf 12 Euro pro m² erhöht. Daher wäre es vorteilhaft, die Wohnung nach Ablauf des befristeten Vertrags neu zu vermieten. Anstatt 477,45 Euro könnten Sie sofort 540 Euro pro Monat erhalten, also 62,55 Euro mehr. Ihre Rendite auf den Kaufpreis würde sich von 2,67 % auf 3,20 % verbessern.

Nach drei Jahren würden Sie durch die Preissteigerung von 15 % einen Erlös von 230.000 Euro erzielen, unabhängig von den anfänglichen Eigenmitteln. Allerdings müssen Sie die Kaufnebenkosten berücksichtigen und es fällt eine Immobilienertragssteuer (Immo-EST) von 30 % des vom Finanzamt errechneten Nettoertrags an. Ein Verkauf der Wohnung würde sich zu diesem Zeitpunkt also noch nicht wirklich lohnen.

Daher wäre es ratsam, die Immobilie länger zu halten, damit ein Verkauf auch nach Berücksichtigung steuerlicher Aspekte rentabel wird. Beachten Sie jedoch, dass begünstigte Abschreibungen vom Finanzamt dem Verkaufserlös wieder hinzugerechnet werden können, was die Immo-EST entsprechend erhöht. Zusammenfassend ist die Situation also komplex, daher ist eine erneute Beratung durch einen Steuerberater sinnvoll.

3. Das Risiko einer Anlageimmobilie

Aktuell besteht die größte Gefahr darin, dass sich Zinsen stark erhöhen könnten, insbesondere wenn Sie sich für eine Finanzierung mit variablen Zinssätzen entschieden haben. Eine Lösung könnte ein Umschuldungskredit mit festem Zinssatz sein, der Sie vor weiteren Zinssteigerungen schützt. Durch diese Anstiege entstehen gleich zwei Risiken oder Nachteile, von denen eines sicher ist: Sie müssen eine höhere Rate für Ihren Kredit zahlen.

Beispiel:

Angenommen Sie hätten sich mit einem Betrag von 180.000 Euro verschuldet, dazu Nebenkosten beglichen und 25.000 Euro Eigenkapital eingebracht. Bei einem anfänglichen Zinssatz von 1 Prozent über eine Kreditlaufzeit von 25 Jahren würden Sie zunächst monatlich 653 Euro zahlen müssen. Doch wenn dieser Zinssatz auf 4,5 Prozent ansteigt (und Stand 12.02.2024 ist er teilweise sogar bereits bei 5,0 oder 5,5 Prozent p. a.), dann müssten Sie jeden Monat 929 Euro aufbringen, was einem Anstieg von 276 Euro entspricht.

Ein weiteres potenzielles Risiko besteht darin, dass die Immobilienpreise sinken könnten. Dies könnte durch steigende Sollzinsen ausgelöst werden, ist aber nicht zwangsläufig der Fall. Andere mögliche Auslöser könnten eine stark zunehmende Arbeitslosigkeit aufgrund einer Pleitewelle sein, wie sie infolge der Covid-Pandemie und der Ukraine-Krise durchaus auftreten könnte, sowie neue Abgaben für Immobilien wie beispielsweise eine Vermögenssteuer oder Umweltauflagen für ältere Gebäude.

Wenn der Wert Ihrer Wohnung so stark sinkt, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangt, könnte dies bei fehlenden weiteren Vermögenswerten zu einem Zwangsverkauf Ihrer Immobilie führen. In einem solchen Umfeld würde dies zu Kapitalverlust führen.

4. Anlageimmobilien und Rendite

Für rein eigenfinanzierte Immobilien wären Mietrenditen von über 3,5 % wirklich attraktiv, jedoch sind solche Renditen bundesweit immer seltener anzutreffen. Bei einer Finanzierung mit Fremdkapital liegt man momentan eher im Bereich von 2% (Ohne Wertsteigerung).

Für steuerlich tragfähige Immobilienprojekte sollten Sie mindestens 50 % Ihres eigenen Kapitals einbringen und anfängliche Mietrenditen von mindestens 3,80 bis 4,00 % pro Jahr bezogen auf den Kaufpreis erzielen können. Mit einem Eigenkapitalanteil von 50 % und einer Mietrendite von 4 % wären Sie in der Regel auf der sicheren Seite. Wenn wir von einem Kreditzins von 4 % ausgehen (für eine festgelegte Laufzeit von 20 Jahren, Stand 12.02.2024) und einer langfristigen Inflationsrate von etwa 3 %, wäre dies zu berücksichtigen.

In Situationen, in denen mehr als die Hälfte des Kapitals als Eigenkapital zur Verfügung steht, könnte es sinnvoll sein, aus Risikostreuungsgründen in zwei separate Wohnungen zu investieren. Es wäre ideal, wenn diese in verschiedenen Stadtvierteln oder sogar Städten liegen würden. Mit einer angemessenen Mietrendite von über 3,8 % könnten Sie bereits mit einem Viertel des Eigenkapitals erfolgreich sein. Gerne können Wir eine genaue Renditeberechnung für Sie machen. So sehen Sie ob sich eine Immobilie wirklich lohnt bzw. was die optimale Lösung für die Vermehrung Ihres Kapitals ist.

5. Welche Arten von Anlageimmobilien gibt es?

Das Spektrum der Anlageimmobilien ist äußerst vielfältig. Eine bedeutende Unterscheidung liegt zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Gewerbeimmobilien sind in der Regel eher für institutionelle Anleger oder sehr vermögende Einzelpersonen relevant. Diese Investitionen umfassen oft kleinere Fachmarktzentren, Supermärkte, Bürogebäude, Tiefgaragen oder Lagerräume, wobei die Investitionssummen im Millionenbereich liegen.

Andererseits können auch private Käufer im kleineren Maßstab einsteigen, oft indem sie Gebäude in ländlichen Gebieten erwerben. Diese Gebäude kombinieren möglicherweise Wohnungen in den oberen Stockwerken mit einem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss oder einer Arztpraxis. Der Vorteil liegt oft in den potenziell hohen Renditen, jedoch sind diese Gebäude in der Regel älter und erfordern viele Reparaturen.

Bei Wohnimmobilien reicht das Angebot von kleinen Einzimmerwohnungen mit 20m², die in einigen Städten bereits für unter 40.000 Euro erhältlich sind, bis hin zu klassischen Zwei-Zimmer-Wohnungen in Universitätsstädten. Größere Beträge von 250.000 bis 500.000 Euro können in Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen investiert werden, die sich beispielsweise auch gut für Studenten-WGs eignen.

Für Investoren mit Eigenmitteln von mindestens einer Million Euro werden in Großstädten wie Wien Zinshäuser interessant. Dies sind Häuser, die an mehrere Wohnparteien vermietet sind. Der Vorteil liegt in der hohen Diversifizierung durch viele Mieter, was das Ausfallsrisiko senkt. Allerdings erfordern sie einen hohen Kapitaleinsatz und bieten oft nur moderate Renditen.

Alternativ können Investitionen auch in Mehrparteien-Stadthäuser, Doppelhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser getätigt werden, wobei Letzteres für Anleger eher selten ist.

Wir unterstützen Sie bei der Suche.

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6. Welche Anlageformen bei Immobilien gibt es?

Wer über eine beträchtliche Eigenkapitalausstattung verfügt, investiert oft direkt in Immobilien, um direkten Einfluss auf die Renditen zu nehmen. Doch für diejenigen mit einem kleineren Budget gibt es Alternativen:

  • Ausländische REITs (Real-Estate Investment Trusts): Diese Aktiengesellschaften investieren hauptsächlich in Immobilien und Grundstücke. Sie schütten mindestens 90 % ihrer Erträge aus und profitieren dadurch von Steuervorteilen in ihren Heimatländern. In Österreich werden Investitionen in ausländische REITs wie Investitionen in nicht zugelassene Fonds behandelt, was zu einer ungünstigen Pauschalbesteuerung führen kann.
  • Österreichische Immobilienaktien: Eine steuerlich günstigere Alternative sind Immobilienaktien wie CA-Immobilien, IMMOFINANZ oder S-IMMO. Bereits mit Beträgen knapp unter 1.000 Euro kann hier investiert werden, vorausgesetzt, der Aktienkurs entwickelt sich positiv. Diese Aktien sind schnell, kostengünstig und liquide handelbar. Ein Nachteil ist jedoch die Abhängigkeit von den Schwankungen des Aktienmarktes und dem Erfolg des Managements bei der Auswahl und Verwaltung der Immobilien.
  • Offene Immobilienfonds: Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch stabile Kursverläufe aus und erzielen derzeit in Deutschland und Österreich in der Regel Erträge von 1,8 bis 2,5 Prozent pro Jahr durch Wohn- und Gewerbeimmobilien. Aufgrund der Managementkosten und der bereits hohen Immobilienpreise (niedrigere Mietrenditen) sind die Wertentwicklungen jedoch begrenzt. Vorteilhaft ist die ruhige Wertentwicklung auch bei kleinen Investments, jedoch sind die Kosten vergleichsweise hoch und der Erfolg hängt vom Management ab.

7. Wie finde ich geeignete Anlageimmobilien?

Im Immobilienmarkt werden minderwertige Objekte und überteuerte Wohnungen oft offensichtlich präsentiert, während echte Juwelen nur schwer zu finden sind. Häufig werden diese verlockenden Angebote diskret hinter den Kulissen gehandelt und sind selten öffentlich ausgeschrieben – wenn doch, sind sie schnell vergriffen. Deshalb ist es ratsam, täglich online und in Printmedien Ausschau nach Top-Immobilien zu halten.

Aber was macht eine erstklassige Immobilie oder eine lohnende Anlegerwohnung aus? Hier sind einige schnelle Kriterien für die Bewertung, die den Wert einer lokalen Vertrauensperson nicht ersetzen können:

Eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 40 bis 50 Quadratmetern und einem kleinen Balkon erfreut sich in Universitätsstädten größter Beliebtheit. Sie eignet sich ideal für Paare, Singles und Studenten.

Die Nähe zur U-Bahnstation oder anderen öffentlichen Verkehrsmitteln ist entscheidend. In Städten wie Wien spielt die Nähe zur U-Bahn eine große Rolle, während in anderen Städten Bus- und Bahnverbindungen bevorzugt werden.Die Anwesenheit von Nahversorgern wie Supermärkten sowie Kindergärten und Schulen in der Umgebung wertet die Immobilie auf. Die Nähe zu Naherholungsgebieten und Grünflächen ist ein weiteres Plus. Eine Wohnung mit Balkon und Blick auf einen Park ist attraktiver als eine mit Aussicht auf eine Betonlandschaft. Eine ruhige Lage ist entscheidend. Autobahnen, Baustellen und laute Lokale beeinträchtigen die Lebensqualität der Mieter. Beim Kauf einer Wohnung ist es wichtig, solche störenden Faktoren zu berücksichtigen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Aspekt beim Kauf einer gebrauchten älteren Wohnung zu einem niedrigen Preis. Es könnten unerwartete Sanierungsarbeiten anfallen, die die Kosten für die Eigentümer erhöhen. Daher ist es ratsam, die Hausverwaltung nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage und anstehenden Arbeiten am Gebäude zu befragen und gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

8. Mit welchen Preisen kann man in Österreich für Anlageimmobilien rechnen?

Die geläufigste Form einer traditionellen Anlageimmobilie heutzutage ist der Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Angesichts der Knappheit und der hohen Kosten von Baugrundstücken werden diese in begehrten Gegenden bereits zu Spitzenpreisen von Bauträgern erworben. Hinzu kommt die moderne Architektur, wodurch selbst in kleineren Städten Anlageimmobilien direkt vom Bauträger um die 5.000 Euro pro Quadratmeter kosten können. In Städten wie Innsbruck, Salzburg und Wien sind Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter sogar keine Seltenheit, wobei dies aus verschiedenen Gründen der Fall sein kann.

Um sich über die aktuellen Wohnungspreise zu informieren, kann ein Blick auf den Immobilienpreisspiegel 2023 (WKO) geworfen werden, der jedoch noch die Preise des Vorjahres widerspiegelt.

  • Salzburg -> 5.100 bis 5.400 Euro
  • Innsbruck -> 6.100 bis 6.400 Euro
  • Wien 1. Bezirk -> 11.500 bis 11.800 Euro
  • Graz -> 3.900 bis 4.200 Euro
  • Linz -> 4.300 bis 4.600 Euro
  • Klagenfurt -> 3.400 bis 3.700 Euro

9. Zusammenfassung

Die Auswahl und der Kauf von Anlageimmobilien erfordern sorgfältige Überlegungen. Welche Art von Immobilie für Sie geeignet ist, hängt vor allem von Ihrem Vermögen ab. Bei traditionellen Anlegerwohnungen sollten Sie auf die richtigen Städte, Standorte, Mietrenditen und eine stabile Finanzierung achten. Auch steuerliche Überlegungen sind wichtig. Besonders beachten Sie bitte, dass Sie spätestens 20 Jahre nach Vermietungsbeginn einen steuerlichen Gesamtgewinn erzielen sollten. Dafür sind in der Regel Eigenmittel von mindestens 25 % erforderlich, und ein Festzinskredit kann hilfreich sein.

Die größten Chancen für Anlageimmobilien liegen in Zeiten von Inflation und starkem Wachstum der Miet- und Immobilienpreise. Die größten Risiken sind hingegen das Zinsniveau, Steuerpolitik und Stadtentwicklung über die nächsten 20 bis 30 Jahre. Auch Umweltauflagen wie energetische Sanierung können eine Rolle spielen. Insgesamt sollten Sie Ihr Investment in Anlageimmobilien gründlich analysieren und durchkalkulieren. Es ist ratsam, einen Experten für Immobilienfinanzierung und -bau hinzuzuziehen. So können Sie mit der richtigen Auswahl und Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung auch eine solide Altersvorsorge mit Inflationsschutz aufbauen.

Mrz 04
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Immobilien und Steuern

By Immobilien Allgemein

Immobilien und das Finanzamt

Es ist allgemein bekannt, dass Steuern beim Verkauf einer Immobilie anfallen. Weniger offensichtlich ist jedoch, dass auch der Kauf eines Grundstücks besteuert wird und sogar Gebühren für einen Mietvertrag entstehen können. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Arten von Immobiliensteuern und erläutert die Bedingungen, unter denen ein Immobilienverkauf steuerfrei sein kann. Sie wollen wissen welche Steuern beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf anfallen, dann ist dieser Artikel richtig für Sie.

Inhaltsverzeichnis

  1. Die Grunderwerbssteuer (GrESt)
  2. Eintragung im Grundbuch
  3. Die Grundsteuer
  4. Vergebührung von Mietverträgen
  5. Die Immobilienertragssteuer (ImmoESt)

Gebühren und Steuern für Immobilienkauf- und Vermietung

1. Die Grunderwerbssteuer

Bei einem Immobilienkauf oder -verkauf in Österreich fällt normalerweise die Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt in der Regel 3,5 Prozent des Wertes des gekauften Grundstücks. Für Transaktionen zwischen Ehepartnern gilt ein reduzierter Satz von zwei Prozent. Die Grunderwerbssteuer kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer entrichtet werden, was üblicherweise im Kaufvertrag festgelegt wird. Meistens übernimmt jedoch der Käufer diese Kosten.

2. Eintragung ins Grundbuch

Personen, die ein Grundstück erwerben oder eine Eigentumswohnung kaufen, werden im Grundbuch registriert. Die Eintragungsgebühr entspricht 1,1 Prozent des Kaufpreises. Für Übertragungen von Grundstücken innerhalb der engen Familie gibt es spezielle Regelungen.

3. Die Grundsteuer

In Österreich unterliegt Grundbesitz in der Regel der Grundsteuer. Diese Steuer wird anhand des Einheitswerts eines Grundstücks berechnet. Vereinfacht ausgedrückt entspricht der Einheitswert einem Durchschnittsgrundstückswert von 1973 in einem bestimmten Gebiet, der um 35 Prozent erhöht wird. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und eingetrieben. Die Grundsteuer wird quartalsweise zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eingezogen, sofern sie den Betrag von 75 Euro pro Jahr übersteigt. Beträge bis zu 75 Euro sind einmal jährlich bis zum 15. Mai zu zahlen.

4. Vergebührung Mietverträge

Mietverträge unterliegen Gebühren, die vom Vermieter berechnet und an das zuständige Finanzamt entrichtet werden müssen. Die Frage, ob der Vermieter oder der Mieter letztendlich diese Gebühren trägt, hängt von den Verhandlungen ab. Für unbefristete Mietverträge beträgt die Gebühr in der Regel ein Prozent der dreifachen Bruttojahresmiete (das entspricht der Bruttomonatsmiete multipliziert mit 12, dann mit 3, und davon ein Prozent). Für befristete Mietverträge wird die Gebühr in der Regel als ein Prozent des Mietzinses für die gesamte Vertragsdauer berechnet, wobei der Höchstbetrag ein Prozent des 36-fachen Mietzinses nicht überschreiten darf.

Beispiel: Für einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr beträgt die Gesamtmiete 12.000 Euro (1.000 Euro pro Monat). Die Vertragsgebühr beläuft sich auf ein Prozent der Gesamtmiete, also 120 Euro.

Steuern für Immobilienverkauf

5. Die Immobilienertragssteuer

Die Immobilienertragssteuer, früher Spekulationssteuer, betrifft alle Gewinne aus dem Verkauf von privaten Grundstücken seit dem 1. April 2012, unabhängig von der Besitzdauer. Für Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, wird die Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet, also auf den erzielten Gewinn. Als Grundstücke gelten dabei Grund und Boden, Gebäude (einschließlich Eigentumswohnungen) sowie grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte.

Seit 2016 beträgt die Immobilienertragssteuer 30% der Bemessungsgrundlage. Unter bestimmten Umständen können inflationsbedingte Anpassungen steuermindernd berücksichtigt werden. Für Gebäude, die vor 2002 erworben wurden, gelten mildere Regelungen. Hier beträgt die Steuer für den Verkauf der Immobilie 4,2% des Verkaufserlöses.

Als Beispiel: Ein Grundstück mit einem Haus wurde 2006 für 250.000 Euro erworben und im Jahr 2013 für 300.000 Euro verkauft. Gemäß dem Stabilitätsgesetz ist der Verkauf voll steuerpflichtig, und der Gewinn von 50.000 Euro muss als Veräußerungsgewinn versteuert werden. In diesem Fall müssten Steuern in Höhe von 15.000 Euro entrichtet werden.

Wichtig zu beachten ist, dass der Veräußerungsgewinn nicht identisch ist mit dem Veräußerungserlös. Die Steuer wird nur auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis erhoben, während der Rest beim Immobilienverkauf steuerfrei bleibt. Wenn Sie ihr Haus verkaufen möchten ist diese Steuer zu berücksichtigen.

Unter welchen Umständen ist der Verkauf von Immobilien steuerfrei?

  • Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, die verkauft wird, bisher der Hauptwohnsitz des Verkäufers war und er sie mindestens zwei Jahre lang durchgehend selbst bewohnt hat, ist der Verkauf steuerfrei. Ebenso entfällt die Steuer, wenn der Verkäufer in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang durchgehend in der Immobilie gelebt hat (bekannt als die „5 aus 10-Regelung“).
  • Herstellerbefreiung: Wenn das Haus von Grund auf selbst errichtet wurde, bleibt der Verkauf steuerfrei. Jedoch sind Grund und Boden steuerpflichtig, es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung greift auch hier. Eine Ausnahme besteht, wenn das selbstgebaute Haus in den letzten zehn Jahren zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde.
  • Enteignung: Der Verkauf im Rahmen einer Enteignung oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs ist steuerfrei.
  • Tauschvorgänge: Die Zusammenlegung, Flurbereinigung oder Baulandumlegung sowie damit verbundene Tauschvorgänge von Grundstücken sind von der Steuer befreit.
  • Erbschaft oder Schenkung: Unentgeltliche Übertragungen sind steuerfrei, da in diesem Fall kein Verkaufserlös erzielt wird, der zu versteuern wäre.

Sie haben vor Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir helfen Ihnen dabei.

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Mrz 04
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Scheidung Immobilie

Immobilien im Scheidungsfall

By Immobilien Allgemein

Wem steht was im Scheidungsfall zu?

In einer Ehe werden nicht nur zwei Menschen miteinander verbunden, sondern auch ihre Vermögen und Ersparnisse. Wenn Ehepartner sich scheiden lassen oder trennen, bedeutet das das Ende ihres gemeinsamen Lebens – und somit auch das Ende ihres gemeinsamen Eigentums. Diese Situation wirft verschiedene Herausforderungen auf, die sowohl gesetzliche als auch persönliche Umstände berücksichtigen müssen. Zum Beispiel stellt sich die Frage, was mit der gemeinsam genutzten Immobilie geschieht und welche Optionen für das Haus nach der Scheidung bestehen.

Im Folgenden werden wir uns näher mit diesem Thema befassen und Ihnen dabei helfen, grundlegende Fragen zur Aufteilung von Immobilien im Falle einer Scheidung zu beantworten.

Ehevertrag für klare Verhältnisse

Obwohl für viele ein Ehevertrag nicht romantisch erscheint, kann er bei einer Scheidung Konflikte und Schwierigkeiten vermeiden und klare Verhältnisse schaffen. Ein Ehevertrag ist besonders sinnvoll, wenn die Vermögensverhältnisse der Ehepartner stark unterschiedlich sind. In einem Ehevertrag werden grundlegende Punkte wie Besitzansprüche, Vermögensaufteilungen und die Höhe der Unterhaltszahlungen festgehalten. Eine faire rechtliche Absicherung im Falle einer Scheidung kann auch Streitigkeiten über eine Immobilie vorbeugen. In Österreich regelt das Gesetz die Vermögens- und Gütertrennung im Falle einer Scheidung ohne Ehevertrag. Haus und Wohnung fallen in diesem Fall unter das sogenannte Gebrauchsvermögen, das sich von „nicht aufteilbaren“ persönlichen Gebrauchsgegenständen durch die gemeinsame Nutzung unterscheidet.

Inhaltsverzeichnis

  1. Grundbuch und Wohnrecht
  2. Ausgleichszahlung – Ein Eigentümer
  3. Kinder in der Scheidung
  4. Immobilienberatung im Scheidungsfall
  5. Zugewinnausgleich bei Scheidung
  6. Fragen und Antworten

Inhaltsverzeichnis

  • Um sicherzustellen, dass kein Ehepartner benachteiligt wird, wird in der Regel die Hälfte des Hauswerts an den anderen Ehepartner ausgezahlt.
  • Das alleinige Wohnrecht im gemeinsamen Haus hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter das Alter, der Gesundheitszustand, die bisherigen finanziellen Beiträge, besondere Lebensumstände sowie die Nähe zum Arbeitsplatz.
  • Bei der Entscheidung über das alleinige Wohnrecht hat das Wohl der Kinder oberste Priorität.
  • Wenn Miteigentumsanteile am Haus vereinbart wurden, erhält der Ehepartner das alleinige Wohnrecht, der für die Obsorge und Betreuung der gemeinsamen Kinder verantwortlich ist.
  • Der Ehepartner, der das alleinige Eigentum erwirbt und finanziert, haftet in der Regel allein für die Verbindlichkeiten gegenüber dem Darlehensgeber.
  • Es sei denn, der andere Ehepartner hat die Mithaftung übernommen, z.B. durch Mitunterzeichnung eines Kreditvertrags oder Bürgschaft.
  • Durch einen Ehevertrag können die Besitzansprüche und die Aufteilung des Vermögens nach der Scheidung geregelt werden.

1. Grundbuch und Wohnrecht

Im österreichischen Rechtssystem strebt man grundsätzlich danach, das Vermögen, die Ersparnisse und auch die Verbindlichkeiten bei einer Scheidung gerecht zwischen beiden Ehepartnern aufzuteilen.

Die gerechte Aufteilung einer Immobilie kann oft kompliziert sein, insbesondere wenn sich die Ehepartner nicht einig sind. Dabei spielen Faktoren wie der Eintrag im Grundbuch, das Vermögen der einzelnen Parteien sowie Lebensumstände und eventuelle Kinder eine Rolle.

Wenn beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sind, ist die Situation bezüglich der Immobilie einfacher zu regeln. Da beide gleichberechtigte Besitzer sind, kann das Haus verkauft werden, der Erlös wird dann aufgeteilt und gegebenenfalls bestehende Kredite abgelöst. Möchte ein Partner die Immobilie behalten, muss er dem anderen einen Ausgleich in Höhe der Hälfte des Verkehrswerts zahlen.

Ist nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen, gehört das Eigentum formal dieser Person allein. Diese behält in vielen Fällen das Haus und bleibt darin wohnen. Doch dies ist zunächst unerheblich für die Vermögensverteilung. Selbst wenn die Immobilie laut Grundbuch nur einem Partner gehört, hat der nicht eingetragene Partner dennoch Anspruch auf einen Teil des Verkehrswerts.

Wer hat das Wohnrecht?
Es ist auch zu beachten, dass das Wohnrecht trotz alleinigen Eigentums nicht zwangsläufig beim Eigentümer liegt. Abhängig von den Lebensumständen des Ehepartners (zum Beispiel gemeinsame Kinder oder fehlende finanzielle Mittel für eine eigene Wohnung) kann diesem Wohnrecht eingeräumt werden, auch wenn die Immobilie laut Grundbuch dem anderen Partner gehört. Hier muss jeder Fall individuell betrachtet werden.

2. Ausgleichszahlung - Ein Eigentümer

Auch wenn bei der Vermögensaufteilung während einer Scheidung oft eine gleichmäßige Verteilung angestrebt wird, sind bei der Ausgleichszahlung für eine Immobilie viele Aspekte zu berücksichtigen. Gemäß österreichischem Gesetz gilt der Grundsatz der Angemessenheit. Es muss sichergestellt sein, dass der Empfänger der Ausgleichszahlung sich mit dem Betrag eine neue Immobilie leisten kann, während gleichzeitig der zahlende Partner nicht in existenzielle Not geraten darf. Neben dem Wert der Immobilie müssen auch die Einkommens- und Vermögensverhältnisse beider Parteien in die Berechnung einfließen.

3. Kinder in der Scheidung

Kinder spielen eine entscheidende Rolle bei der Festlegung von Ausgleichszahlungen und Wohnrechten für Ehepartner:innen. Gemäß österreichischem Gesetz wird bei einer Scheidung immer das Wohl der Kinder priorisiert. Dies bedeutet, dass in manchen Fällen der elterliche Sorgerechtsinhaber bevorzugt werden kann, selbst wenn dies bedeutet, dass er oder sie einen geringeren Ausgleich erhalten würde, wenn keine Kinder vorhanden wären.

Neben Ausgleichszahlungen kann auch das Nutzungsrecht von Immobilien vom Gericht anders verteilt werden als im Grundbuch festgelegt. Selbst wenn beispielsweise ein Partner laut Grundbuch alleiniger Eigentümer eines Hauses ist, kann dem anderen Partner das dringende Wohnrecht an der Immobilie zuerkannt werden, insbesondere wenn die Vermögensverteilung das Wohl der Kinder gefährden könnte. Diese Gefährdung kann finanzieller Natur sein oder auch die Folge von Faktoren wie der Unterbrechung der gewohnten Umgebung und Struktur der Kinder.

4. Immobilienberatung im Scheidungsfall

Wenn die Verteilung von Immobilien zu einem komplexen Thema während einer Scheidung wird, ist es äußerst empfehlenswert, rechtlichen Rat einzuholen.

Rechtliche Beratung während einer Scheidung
Es ist wichtig, einen langwierigen Rechtsstreit über Immobilien zu vermeiden, wenn es irgendwie möglich ist. Im schlimmsten Fall kann anhaltende Uneinigkeit zur Zwangsversteigerung oder Teilversteigerung führen, was oft zu geringeren Erlösen führt und nur als letzter Ausweg betrachtet werden sollte.

Einschaltung eines Immobilienmaklers während einer Scheidung
Zusätzlich zur rechtlichen Beratung ist es unerlässlich, einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Bevor eine Ausgleichszahlung für eine Immobilie festgelegt wird, muss der aktuelle Wert ermittelt werden.

Es ist ratsam, die Bewertung von einer neutralen Fachperson durchführen zu lassen, um Misstrauen gegenüber einem Ehepartner oder dem geschätzten Verkehrswert zu vermeiden. Beide Parteien sollten sich einig sein, wenn es darum geht, einen Schätzer auszuwählen.

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5. Zugewinnausgleich bei Scheidung

Bei Scheidungen ohne vorherigen Ehevertrag wird das Vermögen, einschließlich Schulden, das während der Ehe erworben wurde, aufgeteilt. Dies kann gemeinsames Eigentum sein oder jeder Partner kann eigenes Eigentum haben, das er oder sie selbst verwaltet.

Bei einer Scheidung wird angestrebt, das gesamte Vermögen gerecht aufzuteilen. Wenn ein Partner während der Ehe mehr Vermögen angehäuft hat als der andere, muss dies ebenfalls anteilig ausgeglichen werden. Dies wird als Zugewinnausgleich bezeichnet.

Der Zeitraum, der für den Zugewinnausgleich maßgeblich ist, ist die Zeit zwischen der Eheschließung und der Scheidung, es sei denn, die häusliche Gemeinschaft wurde vorher aufgelöst. In diesem Fall gilt der Tag des Auszugs als Endpunkt.

Auch Immobilien müssen bei einer Scheidung aufgeteilt werden. Es spielt zunächst keine Rolle, ob eine Person alleiniger Eigentümer ist, da der Wert der Immobilie dennoch für den Zugewinnausgleich berücksichtigt werden muss.

In Bezug auf das Erbe: Wenn ein Partner während der Ehe ein Haus geerbt hat, wird dieses nicht in den Zugewinnausgleich einbezogen. Lediglich die Differenz des Wertzuwachses der Immobilie nach Renovierungen oder ähnlichem wird berücksichtigt.

In Bezug auf Kredite gilt im Allgemeinen, dass der Partner, der den Vermögenswert erhält, auch die Kreditfinanzierung übernimmt. Doch dies ist nicht immer einfach zu bestimmen. Unter Berücksichtigung der Lebenssituation und der zuvor beschriebenen Punkte müssen auch Schulden bei einer Scheidung aufgeteilt werden.

Es stellen sich oft weitere Fragen, wie: Kann ich aus einem gemeinsamen Kredit aussteigen? Kann das Haus trotz laufenden Kredits verkauft werden? Kann der Kredit nach einer Trennung umgeschrieben werden?

Fragen und Antworten

Wer ist Eigentümer der Immobilie nach der Scheidung?

Im Allgemeinen wird die Immobilie während der Ehe als sogenanntes „eheliches Vermögen“ betrachtet. In den meisten Fällen wird das Eigentum an der Immobilie gemeinschaftlich von beiden Ehepartnern gehalten. Im Falle einer Scheidung wird das eheliche Vermögen normalerweise zwischen den Ehepartnern aufgeteilt, entweder durch Vereinbarung oder gerichtlich, je nach den individuellen Umständen des Falles.

Wer darf bei Scheidung im Haus bleiben?

Normalerweise haben beide Partner zunächst das Recht, die Immobilie gemeinsam zu nutzen. Allerdings können verschiedene Faktoren wie das alleinige Eigentum eines:r Partners:in oder das Wohl der gemeinsamen Kinder dies beeinflussen. Falls keine einvernehmliche Lösung erzielt werden kann, kann das Gericht darüber entscheiden, welcher:r Partei das Recht zusteht, weiterhin im Haus zu bleiben.

Welche Möglichkeiten gibt es mit der Immobilie im Scheidungsfall?

Bei einer Trennung stehen den ehemaligen Partner:innen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Eine Option ist, die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aufzuteilen. Alternativ kann einer der Partner:innen die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie vorübergehend gemeinsam zu nutzen, zum Beispiel bis die Kinder volljährig sind. Manchmal wird auch erwogen, die Immobilie zu vermieten. Die beste Lösung hängt von den individuellen Umständen der ehemaligen Partner ab.

Was ist, wenn eine Partei die Immobilie nicht verkaufen möchte?

Wenn ein Paar sich trennt oder scheiden lässt und einer der Partner die gemeinsame Immobilie nicht verkaufen möchte, kann dies zu Komplikationen führen. In solchen Fällen kann der Partner, der den Verkauf wünscht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, um eine gerechte Aufteilung des Immobilienwerts zu erreichen. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert, und der erzielte Erlös wird anschließend zwischen den Partnern aufgeteilt. Alternativ kann der Partner, der in der Immobilie verbleibt, den anderen Partner auszahlen und die Immobilie allein weiter nutzen.

Was ist ein Zugewinnsausgleich?

Der Zugewinnausgleich ist ein bedeutender Faktor bei der Vermögensaufteilung während einer Scheidung. Speziell bei Immobilien bezieht sich dies auf den finanziellen Ausgleich zwischen den Ehepartnern, um den während der Ehezeit erzielten Wertzuwachs gerecht zu verteilen. Wenn eine Immobilie während der Ehe erworben und im Wert gestiegen ist, wird dieser Gewinn in den Zugewinnausgleich einbezogen.

Was gibt es für eine Möglichkeit, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt ist im Scheidungsfall?

Wenn eine Immobilie während einer Scheidung noch nicht vollständig abbezahlt ist, kann dies zu einer komplexen Situation führen. Normalerweise wird der ausstehende Kreditbetrag als gemeinsame Schulden betrachtet und muss zwischen den Ehepartnern aufgeteilt werden. Es gibt verschiedene Optionen: Eine davon ist der Verkauf der Immobilie, wobei der Erlös zur Tilgung des Darlehens verwendet wird und der Restbetrag entsprechend aufgeteilt wird. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass ein Partner die Immobilie übernimmt und den Kredit alleine weiter bedient.

Mrz 03
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Immobilie vermieten in Österreich

By Immobilien Allgemein

Was muss ich bei der Vermietung einer Immobilie beachten?

Wohnungs- und Hauseigentümer haben die Möglichkeit, ihre Immobilie unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Pflichten jederzeit zu vermieten, einschließlich der Verpachtung von Immobilien. Bevor man sich für die Vermietung entscheidet, sollte man zunächst abwägen, ob eine mittel- und langfristige Vermietung sinnvoll ist oder ob ein Verkauf der Immobilie möglicherweise vorteilhafter wäre.

Wenn die Vermietung nach Berücksichtigung aller Kosten und potenziellen Mieteinnahmen als lohnenswert erscheint, kann man mit den konkreten Schritten zur Vermietung des Objekts beginnen. Dabei ist es ratsam, die auf dieser Seite beschriebenen Schritte zu befolgen, um ein optimales Mietverhältnis zu gewährleisten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Unterschied private und gewerbliche Vermietung
  2. Ist eine Vermietung überhaupt sinnvoll?
  3. Die Besteuerung einer Immobilie
  4. Wie vermiete ich eine Immobilie?
  5. Tipps zur Vermietung
  6. Wie hoch darf die Miete sein?
  7. Mietzins – monatliches Entgelt bei Mietwohnungen
  8. Kündigung Mietverträge
  9. Was soll ich beim Mietvertrag beachten?

Grundlegende Fragen, die bei der geplanten Vermietung zu berücksichtigen sind:

  • Ist es sinnvoll, einen Makler einzuschalten? Dies kann Vorteile bieten, aber es ist zu beachten, dass ab 2023 das Bestellerprinzip gilt, wonach Sie als Vermieter die Maklerkosten vollständig tragen müssen, wenn Sie den Makler beauftragt haben.
  • Unterliegt die Immobilie dem Mietrechtsgesetz (MRG)? Wenn ja, bringt dies viele Vorschriften und Beschränkungen hinsichtlich Kündigung, Miethöhe usw. mit sich.
  • Welche Miete kann verlangt werden? Je nach Anwendung des MRG oder Ausnahmen daraus gibt es Richtwerte oder Höchstgrenzen für die zulässige Miethöhe.
  • Ist ein Energieausweis erforderlich? Ein Energieausweis muss erstellt und ausgehändigt werden, um mögliche Konsequenzen und Strafen zu vermeiden.
  • Wie kann der optimale Mieter gefunden werden? Verschiedene Faktoren spielen dabei eine Rolle, und es ist wichtig, die erforderlichen Daten und Unterlagen vom Vermieter anzufordern.
  • Wie kann das Mietverhältnis gekündigt werden? Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Anwendungsbereichs des MRG und der Art des Vertrags.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden wird.

1. Unterschied private und gewerbliche Vermietung

Die private Vermietung bezeichnet grundsätzlich die Überlassung von (Wohn-) Raum zur privaten Nutzung, ohne dass dabei weitere Dienstleistungen erbracht werden, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Wenn die Einnahmen aus privater Vermietung unter einer bestimmten Schwelle liegen, besteht normalerweise keine Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung:

Liegen die Einnahmen aus Vermietung neben anderen steuerpflichtigen Einkünften unter 730 Euro pro Jahr, entfällt in der Regel die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Diese Regelung richtet sich jedoch nach etwaigen zusätzlichen Einkünften und der Gesamtsumme aller Einkünfte.

Gewerbliche Vermietung bezeichnet die Überlassung von Räumlichkeiten für eine kommerzielle Nutzung mit dem Ziel der Gewinnerzielung. Dies umfasst oft die Bereitstellung von Einrichtungen und Betriebsmitteln. In der Regel erfolgt die gewerbliche Vermietung mittels eines Pachtvertrags, weshalb sie auch als Verpachtung bezeichnet wird. Die Einordnung als gewerbliche Vermietung hängt hauptsächlich von Faktoren wie den Rahmenbedingungen, der Größenordnung und dem kommerziellen Interesse an der Vermietung ab, insbesondere wenn die Vermietung Teil des Geschäftsmodells eines Unternehmens oder Unternehmers ist.

2. Ist eine Vermietung überhaupt sinnvoll?

Die Entscheidung zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung oder einer geerbten Immobilie hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab:

  • Die zu erwartende Rendite durch die Vermietung.
  • Die Möglichkeit, das gebundene Eigenkapital rentabler anderswo zu investieren.
  • Zukünftige Pläne oder potenzielle Nutzung der Immobilie für Eigenbedarf.
  • Antizipierte Kosten für anstehende Erhaltungsarbeiten.
  • Zustand und Ausstattung der Immobilie.
  • Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und Vergleich mit anderen Immobilien.
  • Die Vermietbarkeit zu einem angemessenen Preis.
  • Die aktuelle Marktsituation und Nachfrage in der Region.

Bei der Planung einer Vermietung ist es ratsam, eine gründliche Kalkulation durchzuführen, alle Faktoren und potenzielle Kostenquellen zu berücksichtigen. Es ist wichtig, dass emotionale Faktoren eine geringe Rolle spielen und die Entscheidung allein auf Basis von Potenzial und Risiko in Bezug auf erwartete Einnahmen und Ausgaben getroffen wird.

Es ist wichtig zu überprüfen, ob die individuelle Kalkulation für die geplante Vermietung tatsächlich die erwarteten Renditen liefert, oder ob ein Verkauf der Immobilie möglicherweise langfristig die vorteilhaftere Option ist.

3. Die Besteuerung von Immobilien

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind steuerpflichtig und müssen daher in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Diese muss zusammen mit den entsprechenden Unterlagen beim Finanzamt eingereicht werden.

Einkommenssteuer und Umsatzsteuer

Wenn Sie eine Wohnung im Inland vermieten, sei es mehrmals oder über einen längeren Zeitraum, gelten Sie grundsätzlich als Unternehmer gemäß dem Umsatzsteuerrecht. Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen daher sowohl dem Umsatzsteuerrecht als auch der Einkommensbesteuerung.

Es ist jedoch nicht erforderlich, ein eigenes Unternehmen zu gründen, sondern es muss lediglich ein Wechsel zur Einkommensteuererklärung beim Finanzamt beantragt werden. Diese Verpflichtung entfällt nur, wenn die Einkünfte unter 730 Euro pro Jahr liegen.

Konkret bedeutet dies, dass keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden muss, wenn die Einkünfte aus der Vermietung neben anderen steuerpflichtigen Einkünften unter 730 Euro pro Jahr liegen und die Gesamtsumme der steuerpflichtigen Einkünfte unter 12.000 Euro bleibt. Wenn das Gesamteinkommen im Jahr insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro beträgt, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Umsatzsteuer
Wenn die Einnahmen aus Ihren Mieten unter 35.000 EUR liegen, sind Sie nicht verpflichtet, Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Dies bedeutet, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, jedoch können Sie keine Vorsteuer für Renovierungs- und Reparaturarbeiten geltend machen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Kleinunternehmerregelung auch dann gilt, wenn Sie Ihre Immobilie privat vermieten.

Je nach Art der Vermietung variieren die Umsatzsteuersätze wie folgt:

  • Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 10 %.
  • Betriebskosten für Wohnimmobilien werden ebenfalls mit 10 % besteuert.
  • Heizkosten hingegen haben einen Umsatzsteuersatz von 20 %.
  • Gewerbliche Immobilien unterliegen dem Regelsteuersatz von 20 %.

Zusätzlich gibt es eine unechte Umsatzsteuerbefreiung mit einem Steuersatz von 0 % für Einkünfte aus gewerblicher Vermietung, wie z.B.: Vermietung von Büros, Geschäftsräumen, Lagerplätzen, Sportplätzen, Sälen usw., die nicht dem Steuersatz von 10 % oder 20 % unterliegen.

Was wirkt sich steuermindernd aus?

Ihre Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht vollständig versteuern, da es eine Vielzahl von Faktoren und Positionen gibt, die steuermindernd sind. Es können im Voraus Kosten und Aufwendungen, die direkt mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen, abgeschrieben werden. Zu den absetzbaren Kosten und Aufwendungen, die sich steuermindernd auswirken können, gehören:

 

  • Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Vermietung und Verpachtung:
    Die Abschreibung erfolgt auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten inklusive aller Nebenkosten. Dies geschieht jährlich mit einem Prozentsatz von 1,5 % über einen Zeitraum von insgesamt 66,67 Jahren.
  • Laufende Betriebskosten:
    Diese umfassen alle Ausgaben, die nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen, wie beispielsweise Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare und Rauchfangkehrer.
  • Finanzierungsaufwendungen und Finanzierungsnebenkosten:
    Dazu zählen unter anderem Bearbeitungsgebühren der Bank, Kreditzinsen und sonstige Nebenkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung von Darlehen.
  • Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten:
    Diese beinhalten laufende Reparaturen und werden ab 2016 über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt.
  • Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten und Kosten für rechtliche Beratung:
    Dies sind Ausgaben, die für die Verwaltung der Immobilie, steuerliche Beratung und rechtliche Unterstützung anfallen.
  • Versicherung der Immobilie:
    Alle Kosten, die mit der Versicherung der Immobilie verbunden sind, sind ebenfalls absetzbar.
  • Grundsteuer:
    Die jährliche Grundsteuer gehört ebenfalls zu den absetzbaren Kosten.

4. Wie vermiete ich eine Immobilie?

Die Initialüberlegung sollte stets darauf ausgerichtet sein, ob es im individuellen Fall rentabler wäre, die Immobilie langfristig zu vermieten oder sie zu verkaufen. Diese grundlegende Frage erfordert eine gründliche Überlegung und Abwägung, bevor weitere Schritte unternommen werden.

Falls die Vermietung als vorteilhaft erachtet wird, können Sie sich den nächsten Schritten zuwenden. Zuallererst sollten Sie in Erwägung ziehen, eine Hausverwaltung zu beauftragen, wenn Sie die Verwaltungsaufgaben nicht selbst übernehmen möchten. Hierbei ist eine sorgfältige Abwägung der Kosten und Nutzen erforderlich.

Anschließend sollte der Mietpreis festgelegt werden. Um einen angemessenen Preis zu ermitteln, können Sie die alle zwei Jahre an die Inflation angepassten Richtwerte sowie die örtlichen Mietpreise heranziehen.

Bei der Vermietung ist eine strukturierte Herangehensweise empfehlenswert. Die folgenden Schritte bieten eine konkrete Orientierung:

5. Tipps zur Vermietung:

  • Auswahl von Hausverwaltung oder Makler: Wenn Sie die Vermietung nicht selbst durchführen möchten, engagieren Sie eine Hausverwaltung oder einen Immobilienmakler, der Ihre Anforderungen erfüllt, um die Vermietung zu übernehmen.
  • Festlegung der Mietpreise: Berücksichtigen Sie alle relevanten Kostenfaktoren, um einen angemessenen Mietpreis für das Objekt zu bestimmen.
  • Erstellung einer Anzeige: Gestalten Sie eine aussagekräftige Anzeige für das Objekt und schalten Sie sie.
  • Durchführung von Besichtigungen und Auswahl: Führen Sie Besichtigungen mit potenziellen Mietern durch und treffen Sie eine erste Vorauswahl basierend auf Ihren Vorstellungen.
  • Einholung von Mieterauskünften: Fordern Sie von den potenziellen Mietern in Ihrer engeren Auswahl Selbstauskünfte an und prüfen Sie ihre Referenzen.
  • Persönliche Gespräche: Laden Sie die ausgewählten Bewerber gegebenenfalls zu persönlichen Gesprächen ein, um offene Fragen zu klären und eine vertrauensvolle Basis zu schaffen.
  • Abschluss des Mietvertrags: Erstellen Sie einen Mietvertrag, der alle relevanten Punkte, einschließlich der Kaution, umfasst, und schließen Sie diesen mit Ihrem zukünftigen Mieter ab.
  • Abwicklung der Kaution: Vereinbaren Sie die Zahlung der Kaution oder lassen Sie sie direkt überweisen.
  • Übergabe und Protokollierung: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe an den Mieter und übergeben Sie es diesem.

6. Wie hoch darf die Miete sein?

Bei der Vermietung ist die Frage nach der Miethöhe von entscheidender Bedeutung, sowohl in Bezug auf die Angemessenheit als auch auf die zulässige Höhe des Mietzinses, der im Mietvertrag festgelegt wird.

Die Gesamtmiete setzt sich typischerweise aus den folgenden Elementen zusammen:

  1. Hauptmietzins
  2. Betriebskosten
  3. Mögliche zusätzliche Ausgaben, wie etwa Betriebskosten für den Aufzug (proportional)
  4. Angemessene Entschädigung für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
  5. Umsatzsteuer (in der Regel 10%. Für bestimmte Posten wie Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und Parkplätze beträgt die Umsatzsteuer 20%)

Die Höhe des Hauptmietzinses hängt hauptsächlich davon ab, ob die Immobilie unter die Vollanwendung des MRG fällt. In diesem Fall werden je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Arten von Mietzinsen angewendet:

  • Kategoriemietzins
  • Angemessener Mietzins
  • Richtwertmietzins

Für den Kategorie- und Richtwertmietzins ist entscheidend, in welche Kategorie die Immobilie aufgrund ihrer Merkmale und Beschaffenheit eingestuft wird. Dennoch gibt es viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu abweichenden Mietzinsen führen können.

Befristungsabschlag: Es ist zu beachten, dass bei einer zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses in der Regel auch sogenannte Befristungsabschläge vom Hauptmietzins vorgesehen sind.

7. Mietzins - monatliches Entgelt bei Mietwohnungen

Wenn es um den „Mietzins“ geht, ist es wichtig zu unterscheiden:

  1. Die gesamte monatliche Zahlung an die Vermieter:innen, einschließlich des Bruttomietzinses, der Betriebskosten, Kosten von Gemeinschaftsanlagen und umlegbaren Steuern.
  2. Die reine Einnahme der Hauseigentümer:innen, auch bekannt als Nettomietzins oder „Hauptmietzins“ im Mietrechtsgesetz genannt.

Der Bruttomietzins für Hauptmietwohnungen setzt sich gemäß § 15 MRG aus folgenden Komponenten zusammen:

  • Hauptmietzins (Nettomietzins)
  • Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben
  • Anteil für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftsanlagen
  • Gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder zusätzliche Leistungen der Vermieter:innen
  • Umsatzsteuer, falls zutreffend

Die Zahlung des Mietzinses erfolgt üblicherweise am 5. jedes Kalendermonats im Voraus, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart. Diese Bestimmungen gelten in erster Linie für Wohnungen des Typs III im MRG, werden aber oft auch für Typ I und II angewandt.

Es ist auch möglich, einen Pauschalmietzins zu vereinbaren, der alle Komponenten einschließt, ohne sie aufzuschlüsseln. In der Regel wird auch eine Wertsicherung vereinbart, z. B. eine jährliche Anpassung gemäß der Inflationsrate.

Der Pauschalmietzins hat den Vorteil, dass Mieter:innen keine unerwarteten Kostensteigerungen befürchten müssen, jedoch auch den Nachteil, dass sie die einzelnen Kosten nicht so leicht überprüfen können. Für Vermieter:innen besteht das Risiko unvorhergesehener Kostensteigerungen, jedoch entfallen die Verpflichtungen zur Erstellung von Jahresabrechnungen.

Bei Bedarf kann bei Wohnungen des Typs III eine Aufspaltung des Pauschalmietzinses verlangt werden, um sicherzustellen, dass der Hauptmietzins die gesetzlichen Obergrenzen nicht überschreitet. Diese Aufspaltung kann auch von Vermieter:innen beantragt werden, um Betriebskostensteigerungen an Mieter:innen weiterzugeben.

Klare vertragliche Vereinbarungen sind besonders wichtig, um festzulegen, welche Kosten im Pauschalbetrag enthalten sind und welche zusätzlich von Mieter:innen zu tragen sind, z. B. Wohnungsbetriebskosten wie Gas, Strom und Heizung.

8. Kündigung Mietverträge

Die Beendigung eines Mietvertrags kann auf verschiedene Weisen erfolgen:

  • Befristete Mietverträge laufen zum Ende der vereinbarten Frist aus.
  • Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.
  • Unter bestimmten Umständen können Vermieter und Mieter den Mietvertrag vorzeitig und fristlos auflösen.
  • Alle Mietverträge können durch gegenseitige Vereinbarung jederzeit beendet werden.

Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter hängt die Vorgehensweise zunächst davon ab, ob die Wohnung und somit der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. In diesem Fall können Mietverträge nur aus bestimmten Gründen gekündigt werden, die im §30 MRG aufgeführt sind. Zu den wichtigsten gehören:

  • Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter kann die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige nutzen.
  • Kündigung aufgrund von Mietschulden, die nicht beglichen wurden.
  • Kündigung wegen nachteiligem Gebrauch der Wohnung, z. B. Vernachlässigung oder Gefahr durch unsachgemäßen Gebrauch.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine schriftliche oder gerichtliche Kündigung erforderlich, je nach Grund, und die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Bei unbefristeten Mietverträgen außerhalb des MRG kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, unter Einhaltung der Fristen.

Befristete Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können nach Ablauf eines Jahres schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden.

Für Mietverträge außerhalb des MRG endet der Vertrag mit Ablauf der vereinbarten Frist. Wenn keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung besteht, ist eine vorzeitige Beendigung nicht möglich, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor.

Es ist wichtig zu beachten, dass Kündigungen schriftlich erfolgen sollten, idealerweise per Einschreiben, da eine Kündigung nur mit Unterschrift gültig ist. Eine formlose Kündigung per E-Mail ist nicht wirksam.

9. Was sollte ich beim Mietvertrag beachten?

Der Mietvertrag legt die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters fest. In vielen Fällen findet das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung, welches die rechtlichen Rahmenbedingungen für Vermietungen und die grundlegenden Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Dies wird als Vollanwendungsbereich des MRG bezeichnet. Für Vermietungen, die gemäß § 1 MRG in den Anwendungsbereich fallen, gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes als rechtliche Grundlage.

Außerhalb des Geltungsbereichs des MRG haben Vermieter in einigen Aspekten des Mietvertrags und der darin enthaltenen Regelungen mehr Freiheiten. Es ist daher immer erforderlich zu prüfen, ob die Vermietung des jeweiligen Objekts in den Anwendungsbereich des MRG fällt, sei es im Voll- oder Teilanwendungsbereich, und ob sie daher vollständig oder teilweise den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt.

Anwendung des MRG:
Wenn die Vermietung und die Immobilie aufgrund ihrer Rahmenbedingungen und Merkmale unter das MRG fallen, kann die Anwendbarkeit dieses Gesetzes vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden. Daher gilt: Wenn das MRG und seine festgelegten Regelungen anwendbar sind, muss sich der Mietvertrag entsprechend danach richten, und alle Bestimmungen im Mietvertrag, die den Regelungen des MRG widersprechen, sind ungültig.

Die Anwendbarkeit des MRG kann jedoch vertraglich auch auf Immobilien ausgedehnt werden, die außerhalb seines Anwendungsbereichs liegen. Das bedeutet: Die Bestimmungen des MRG können auch für Vertragsverhältnisse außerhalb seines festgelegten Anwendungsbereichs oder Teilbereichs vereinbart werden, und es gibt keine Beschränkungen für diese vertragliche Vereinbarung, sodass sie problemlos möglich ist.

Wir unterstützen Sie auch beim Verkauf Ihrer Immobilie.

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Mrz 02
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Immobilienverkauf

Was ist beim Immobilien Verkauf zu beachten?

By Immobilien Allgemein

Immobilienverkauf - Eine komplexe Sache

Der Verkauf einer Immobilie erfolgt oft aus verschiedenen Gründen, wie dem Erwerb einer anderen Immobilie, dem Erreichen eines bestimmten Alters oder nach einer Scheidung. Manchmal entscheiden sich Menschen auch dazu, eine Immobilie zu verkaufen, die sie geerbt oder geschenkt bekommen haben. Unabhängig von den Beweggründen ist es wichtig, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sorgfältig zu berücksichtigen. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick darüber, worauf Sie bei der Veräußerung Ihrer Immobilie achten sollten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Immobilie verkaufen mit Makler
  2. Immobilienertragssteuer bei Verkauf
  3. Wie verkaufe ich erfolgreich eine Immobilie
  4. Eine außergewöhnliche Präsentation
  5. Die Preisgestaltung
  6. Der Kaufvertrag und die Übergabe
  7. Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie

Das wichtigste zusammengefasst

  • Berücksichtigen Sie stets die Kosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Immobilie und treffen Sie dann die Entscheidung, ob ein Verkauf oder Vermietung sinnvoller ist.
  • Eine weitere Überlegung betrifft die Abwicklung des Verkaufs, ob mit oder ohne Makler.
  • Ein professionelles Schätzungsgutachten kann Ihnen bei der Festlegung des Verkaufspreises behilflich sein.
  • Wenn Sie den Verkauf selbst organisieren, ist es ratsam, ein ansprechendes Exposé zu erstellen und die Inserate, insbesondere online, attraktiv zu gestalten. Außerdem sollten Sie eine Vielzahl von Aspekten beachten, wenn es um die Übergabe der Immobilie geht.

1. Immobilie verkaufen mit Makler

Ein Immobilienmakler übernimmt weit mehr als nur Besichtigungen von Wohnungen. Er ist ein Fachmann auf dem Gebiet der Immobilien und bietet umfassende Unterstützung bei der Kaufabwicklung. Beim Verkauf einer Wohnung sammelt er wichtige Informationen, wie etwa Details zu den Instandhaltungsrücklagen. Darüber hinaus strebt der Makler nach einem Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer und besitzt in der Regel fundierte Kenntnisse im Vertragswesen, um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten.

Ein Immobilienmakler bietet nicht nur eine rechtliche Absicherung, er bietet eine effiziente Lösung und fungiert als vertrauenswürdiger Vermittler, der potenzielle Käufer vorsortiert und mit umfassenden Leistungen in Vorleistung geht (Bewertung, Marketing, Expose, Landingpage, Visualisierung, Werbung, Besichtigungen etc.).

Für Personen, die sich geografisch weit von der zu verkaufenden Immobilie befinden, ist die Inanspruchnahme eines Maklers üblich. Wer jedoch in der Nähe der Immobilie lebt, gute Verhandlungsfähigkeiten besitzt und ausreichend Zeit hat, kann versuchen, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Der private Verkauf einer Immobilie erfordert hingegen einen beträchtlichen Zeitaufwand für Inserate und Besichtigungen, was oft zu einer zusätzlichen Belastung wie einem „neuen Teilzeitjob“ führen kann.

2. Immobilienertragssteuer bei Verkauf

Die Wahl des 31. März 2012 markiert eine entscheidende Grenze, die darüber bestimmt, ob Sie entweder 4,2 % des Verkaufserlöses als Immobilienertragsteuer entrichten oder 30 % des tatsächlichen Veräußerungsgewinns zahlen müssen. Eine bloße Erbschaft oder Schenkung allein löst noch keine Verpflichtung zur Zahlung der ImmoESt aus. Doch wenn Sie als Beschenkte oder Erben die Liegenschaft veräußern, hängt die Steuerlast vom Zeitpunkt des Erwerbs durch den Schenker oder Erblasser ab, wobei der Verkaufsgewinn entsprechend dem alten oder neuen Steuersatz besteuert wird.

Bei Hauptwohnsitzen und selbst erstellten Gebäuden können unter spezifischen Bedingungen Steuererleichterungen gewährt werden. Beim Verkauf von umgewidmeten Grundstücken gelten je nach Umwidmungsdatum verschiedene Pauschalbesteuerungen. Mehr zur Immobilienertragssteuer finden Sie hier ->

3. Wie verkaufe ich erfolgreich eine Immobilie?

Es ist ratsam, einen detaillierten Plan für den Verkauf einer Immobilie zu erstellen. Indem Sie einige wichtige Tipps berücksichtigen, können Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf erheblich steigern:

4. Eine außergewöhnliche Präsentation

Für die Veröffentlichung eines Inserats sollten Sie ebenfalls ein Exposé erstellen, das die wesentlichen Details wie Größe, Layout, Heizungstyp, Standort der Immobilie und Energieeffizienz enthält, sowie einige Fotos der einzelnen Räume. Diese Informationen und Bilder werden auch in (Online-)Inseraten verwendet. Während Zeitungsanzeigen am Wochenende nützlich sein können, haben Online-Inserate heutzutage normalerweise eine viel größere Reichweite.

Es gibt auch Plattformen, auf denen Sie kostenlos inserieren können. Diese werden oft von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften) betrieben.

Bei persönlichen Besichtigungen sollte das Haus oder die Wohnung sauber und wohlriechend sein. Interessenten sollten ein Exposé in gedruckter Form erhalten. Diese Aufgaben können von einem Immobilienmakler für Sie übernommen werden.

5. Die Preisgestaltung

Ein zentraler Aspekt beim Verkauf einer Immobilie besteht darin, einen realistischen Preis festzulegen, der mit dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie übereinstimmt. Daher ist es sinnvoll, vor der Festlegung des Preises ein Gutachten eines örtlich erfahrenen Immobilienmakler einzuholen, der auch auf spezifische Details achtet. Der angegebene Preis sollte sich nicht wesentlich über oder unter diesem Wert befinden. Letztendlich wird der tatsächliche Preis jedoch durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt.

6. Der Kaufvertrag und die Übergabe

Die vertraglichen Aspekte können entweder von einem Notar oder einem Anwalt übernommen werden, der die Abwicklung und administrativen Schritte überwacht. Der Immobilienmakler kann bei der Erstellung des Übergabeprotokolls helfen und gelegentlich auch den Termin für die Schlüsselübergabe begleiten.

Normalerweise findet die Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises und vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch statt. Neben dem Ablesen der Zählerstände (für Strom, Wasser und Gas) und der Übergabe sämtlicher Schlüssel sollten zu diesem Zeitpunkt auch folgende Dokumente ausgetauscht werden:

  • Grundsteuerbescheide und Grundbuchauszüge, um Informationen über Belastungen und Servituten zu erhalten
  • Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
  • Wohnflächenberechnungen
  • Vermessungsergebnisse, falls eine Neuvermessung durch einen Zivilgeometer durchgeführt wurde
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, beispielsweise für Heizungsanlagen, Schornsteine oder Abwasseranlagen
  • Betriebsanleitungen für Heizungen, Kücheneinbaugeräte usw.
  • Energieausweis (in Österreich)
  • Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerksverträge und -rechnungen
  • Versicherungspolicen und Rechnungen für Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherungen
  • Bei Anlageimmobilien: Mietverträge und Mieterakten
  • Zusagen bezüglich noch ausstehender Reparaturen oder Renovierungsarbeiten.

Diese aufgeführten Punkte sollen Ihnen helfen, den Verkauf Ihrer Immobilie reibungslos abzuwickeln.

7. Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie nach einer Schenkung oder Erbschaft gibt es spezielle Details, auf die Sie achten sollten:

Wenn Sie eine Immobilie nach einer Schenkung verkaufen, ist die Schenkung selbst seit 2008 steuerfrei. Allerdings unterliegt der anschließende Verkauf einer Immobilienertragsteuer von 30 % des Verkaufspreises. Angenommen, Sie verkaufen eine Immobilie, die Sie durch Schenkung erhalten haben, für 200.000 Euro, dann fallen 60.000 Euro an Steuern an. Die gleichen Steuern gelten für den Verkauf einer geerbten Immobilie. Weitere Informationen zum Thema Immobilienerbschaft finden Sie in unserem Ratgeber „Immobilien als Erbschaft“.

Den Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht durchzuführen, kann unter Umständen eine Herausforderung darstellen. Das Vorhandensein eines Wohnrechts kann in der Regel zu einer erheblichen und langfristigen Wertminderung führen. Erst nach der Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder angemessene Marktpreise erzielt werden. Andernfalls kann der Verkauf äußerst schwierig sein und sich trotz erheblicher Preisnachlässe von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.

Situationen, in denen es sinnvoll sein kann, eine Immobilie zu verkaufen:

  1. Um von einem Rekordpreis nach einer langen Phase steigender Immobilienpreise zu profitieren, während gleichzeitig ein deutlicher Rückgang der Preise erwartet wird.
  2. Um eine mögliche Überschuldung zu vermeiden, indem man die Immobilie verkauft.
  3. Um Eigenkapital für den Kauf einer größeren Liegenschaft zu schaffen. Eigenkapital kann helfen, einen Teil der Zinskosten des Kredits zu sparen.
  4. Wenn der Verkauf dazu beiträgt, eine Scheidung besser abzuwickeln.
  5. Wenn Sie eine Immobilie erben, die weit entfernt von Ihrem Wohnort liegt und mit der Sie keine Verbindung haben.
  6. Aufgrund eines berufsbedingten Umzugs.
  7. Wenn Sie aus Altersgründen umziehen möchten.

Sie überlegen Ihre Immobilie zu verkaufen. Wir helfen Ihnen dabei.

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Was ist beim Immobilien Ankauf zu bedenken?

By Immobilien Allgemein

Der Ablauf beim Immobilienkauf

Mieten mag zwar praktisch sein, jedoch kann es auf lange Sicht eine beträchtliche Menge Geld verschlingen. Für viele Menschen ist daher der Kauf von Immobilien langfristig rentabler. Doch der Immobilienkauf in Österreich ist ein komplexer Prozess, der sorgfältig auf die individuellen Lebenspläne abgestimmt werden sollte. Wie genau läuft ein Immobilienkauf in Österreich ab? Was sollten Sie beachten? Hier sind die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst, damit Ihr Traum von den eigenen vier Wänden Realität werden kann.

Inhaltsverzeichnis

  1. Der Besichtigungstermin
  2. Das Kaufanbot
  3. Besichtigung vor Unterzeichnung des Kaufantrages
  4. Der Kaufantrag
  5. Steuern, Gebühren, Kaufpreis
  6. Eintragung im Grundbuch
  7. Die Übergabe
  8. Die Möglichkeiten des Ankaufs
  9. Checklisten
  10. Mögliche Fehler, die beim Kauf auftreten können

1. Der Besichtigungstermin

Nachdem Sie durch Print- und Online-Inserate oder persönliche Kontakte auf ein spezifisches Immobilienobjekt aufmerksam geworden sind, recherchieren Sie gründlich online, um festzustellen, ob das Objekt Ihren Anforderungen entspricht. Bei Interesse am Grundstückskauf oder der Immobilie vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit dem Immobilienmakler. Nach der Besichtigung informieren Sie den Makler über Ihr Interesse am Kauf des Objekts. Möglicherweise können Sie auch eine zeitlich begrenzte Reservierung vornehmen.

2. Das Kaufanbot

Nach der Besichtigung machen Sie ein Kaufangebot, das eine verbindliche Absichtserklärung von Ihnen als potenziellem Käufer darstellt, das Immobilienobjekt zu erwerben. Möglicherweise erhält der Verkäufer auch mehrere Kaufangebote von verschiedenen Interessenten und wählt das passendste aus. Das ausgewählte Angebot wird dann einem Notar übergeben, der den Kaufvertrag erstellt. Sollten Sie als Käufer nach Unterzeichnung des Kaufangebots zurücktreten (z. B. aufgrund der Feststellung, dass das Kreditinstitut keinen Kredit in der benötigten Höhe gewährt), hat der Verkäufer in der Regel Anspruch auf Schadensersatz.

3. Besichtigung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages

Bei einer erneuten Besichtigung ist es ratsam, das Haus oder die Eigentumswohnung gründlich zu inspizieren. Achten Sie dabei auf sichtbare Schäden und prüfen Sie, ob der bisherige Eigentümer diese noch beseitigen wird. Notieren Sie den Wasser- und Stromzählerstand und fertigen Sie viele Fotos vom aktuellen Zustand der Immobilie an. Dokumentieren Sie auch die Einrichtungsgegenstände, die übernommen werden sollen. Je nach Zustand der Immobilie könnte es sinnvoll sein, die zweite Besichtigung bereits vor der Abgabe des Kaufangebots durchzuführen, da Sie mit dem Angebot bereits eine rechtliche Bindung eingehen. Um sicherzustellen, dass keine Mängel übersehen werden, kann es hilfreich sein, einen neutralen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

4. Der Kaufvertrag

Nachdem Sie Ihr Kaufangebot eingereicht haben, kann ein Notar oder Treuhänder beauftragt werden, den Kaufvertrag zu entwerfen. Anschließend erläutert der Notar beiden Parteien die Einzelheiten des Vertrags. In einigen Fällen verlangt der Verkäufer möglicherweise, dass Sie als Käufer eine Finanzierungszusage oder einen Nachweis über vorhandenes Kapital vorlegen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Sobald der Notarvertrag unterzeichnet ist, beginnt die treuhänderische Abwicklung.

5. Steuern, Gebühren, Kaufpreis

Etwa zwei bis acht Wochen nach der Vertragsunterzeichnung sendet der Notar die Zahlungsaufforderung. Bei einer Immobilienfinanzierung über einen Kredit wird der gesamte Kaufpreis nach Darlehensgenehmigung von der Bank direkt an den Notar überwiesen. Dieser überweist dann den Kaufpreis an den Verkäufer und erhält seine Gebühr. Die Eintragung im Grundbuch erfordert die Begleichung der Grunderwerbsteuer, die 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Erst nach Zahlung dieser Steuer erhalten Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, die für die Eigentumseintragung im Grundbuch erforderlich ist. Ohne diese Bescheinigung kann die Eintragung nicht erfolgen. Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen weitere Nebenkosten an.

Unser Tip: Käufer sollten den Kaufvertrag rechtzeitig beim Finanzamt einreichen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten.

6. Eintragung ins Grundbuch

Der Kaufvertrag muss schriftlich abgefasst und entweder notariell oder gerichtlich beglaubigt sein, und erst nach diesem Schritt kann die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Sobald das Gesuch genehmigt wurde, sind Sie offiziell der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Unser Tip: Überprüfen Sie nun im Grundbuch sorgfältig, ob alle Verpflichtungen des vorherigen Eigentümers gelöscht wurden. Wohn- und Vorkaufsrechte bleiben auch nach dem Eigentumswechsel bestehen.

7. Die Übergabe

Bei der Übergabe eines Schlüssels wird das Haus oder die Eigentumswohnung einer gründlichen Prüfung unterzogen. Dabei ist es wichtig, auf eventuelle neue sichtbare Schäden zu achten und zu überprüfen, ob diese vom vorherigen Eigentümer behoben werden müssen. Es ist auch ratsam, die Zählerstände für Wasser und Strom zu notieren und alle zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände im Rahmen eines Übergabeprotokolls zu dokumentieren.

8. Die Möglichkeiten des Ankaufs

Darüber hinaus sind beim Erwerb von Immobilien, abhängig vom konkreten Kaufobjekt, verschiedene Aspekte von Bedeutung. Eine detaillierte Betrachtung dieser Faktoren finden Sie im nachfolgenden Abschnitt.

Grundstück kaufen
Beim Erwerb eines Grundstücks ist es zunächst wichtig zu klären, ob es bereits als Bauland ausgewiesen ist oder ob eine mögliche Umwidmung ansteht. In den Unterlagen der Gemeinde, wie dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, erhalten Sie Informationen darüber, welche Bauvorhaben möglich sind. Zudem beeinflusst die Geländeform maßgeblich die Bebaubarkeit des Grundstücks. Je steiler das Gelände, desto anspruchsvoller und kostenintensiver gestaltet sich in der Regel der Bauprozess. Auch die Frage der Erschließung des Grundstücks ist entscheidend. Ist es bereits an Wasser, Kanalisation, Strom und Gas angeschlossen, oder sind hierfür weitere Maßnahmen erforderlich?

Haus kaufen
Beim Kauf eines Hauses sollten Sie zunächst Ihre Lebensplanung berücksichtigen und entscheiden, welche Art von Haus am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Steht ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein freistehendes Haus zur Debatte? Ist das Haus sowohl gegenwärtig als auch zukünftig für Kinder oder Senioren geeignet? Die Größe und Aufteilung der Räume spielen ebenso eine wichtige Rolle. Auch die Lage der Immobilie ist von großer Bedeutung, insbesondere die Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen. Darüber hinaus sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob ein Garten gewünscht ist und wie viele Parkplätze benötigt werden.

Wohnung kaufen
Beim Erwerb einer Wohnung ist auch die Lage ein entscheidender Faktor. Es ist ratsam, das Umfeld der Wohnanlage zu betrachten und sich zu fragen, wer die zukünftigen Nachbarn sein könnten. Handelt es sich um junge Familien, Studenten-WGs oder eher um Personen, die Sozialhilfe beziehen? Des Weiteren ist zu beachten, ob die Wohnung derzeit vermietet ist und ob sie bezugsfertig ist. Zusätzlich sollten eventuelle Renovierungskosten nicht außer Acht gelassen werden. Auch der Zustand der Wohnanlage ist von Bedeutung. Sind teure Sanierungen geplant, und gibt es dafür ausreichend Rücklagen?

Checklisten für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Checkliste "Grundstück"

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Flächenwidmungsplan
  • Vermessungsurkunde
  • Bebauungsplan
  • Bauplatzerklärung
  • Geologisches Gutachten
  • Bodenbeschaffenheit
  • Auszug aus Altlasten- und Verdachtsflächenkataster
  • Feststellen eventueller Gefahrenzonen

Checkliste "Haus"

  • Gebäudepläne: Aktuelle Grundrisse aller Stockwerke und Nebengebäude wie Garage oder Carport sowie ein Lageplan.
  • Rechtliche Dokumente: Auszug aus dem Flächenwidmungsplan, aktueller Grundbuchauszug und Prüfung möglicher Belastungen im Grundbuch, wie Pfandrechte oder Dienstbarkeiten.
  • Finanzierungsinformationen: Informationen über bestehende Finanzierungen und offene Salden, einschließlich Tilgungsdokumente und Wohnbauförderungsnachweise.

  • Löschungserklärung: für Darlehen, die bereits getilgt wurden, sowie für Pfandrechte

  • Energieeffizienz: Gültiger Energieausweis, der seit 2012 ausgestellt sein muss und zehn Jahre gültig ist.
  • Betriebskosten: Laufende Kosten wie Grundsteuer, Wasser- und Abfallgebühren sowie Heizkosten.
  • Sanierungen und Modernisierungen: Informationen über durchgeführte Renovierungsmaßnahmen, einschließlich thermischer Sanierung, Elektrik, Sanitär, Fußböden und Küche, mit entsprechenden Rechnungen.
  • Umweltprüfung: Überprüfung auf mögliche Kontaminationen der Liegenschaft durch einen Auszug aus dem Altlasten- und Verdachtsflächenkataster.
  • Baurechtliche Genehmigungen: Vorhandensein von Baubewilligungsbescheiden sowie Genehmigungen für nachträgliche Bauarbeiten und behördliche Abnahmen.
  • Grundstücksnutzung: Erhebung der Möglichkeiten zur Bebauung des Grundstücks gemäß den Bebauungsrichtlinien und mögliche Erweiterungsmöglichkeiten.
  • Denkmalschutzprüfung: Überprüfung, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder spezielle Erhaltungsanforderungen erfüllt werden müssen, insbesondere bei älteren Gebäuden.

Zusätzlich bei Häusern im Wohnungseigentum

  • Gutachten zur Parifizierung
  • Vertrag über das Wohnungseigentum
  • Abrechnung und Jahresübersicht der Betriebskosten
  • Der aktuelle Stand des Instandhaltungsfonds (sofern verfügbar)
  • Geplante Reparaturen oder bestehende Mängel
  • Protokoll der letzten Versammlung der Wohnungseigentümer (falls vorhanden)

Checkliste "Eigentumswohnung"

  • Aktuelle Pläne:
    Grundriss der Wohnung, Parkplatz, Kellerabteil.
    Plan für gemeinschaftliche Bereiche wie Garten, Wege, Fahrradraum, Waschküche usw.
  • Aktueller Grundbuchauszug:
    Überprüfung möglicher Belastungen im C-Blatt: Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Beschränkungen und Veräußerungsverbote, Geh- und Fahrrechte.
  • Angabe zur Höhe bestehender Finanzierungen:
    Offener Saldo für Darlehen, Wohnbauförderung usw., sofern die Immobilie noch finanziert ist.
  • Löschungserklärung:
    Für bereits getilgte Darlehen und Pfandrechte.
  • Nutzwertliste / Parifizierungsgutachten:
    Aufgezeichnete Eigentumsanteile.
  • Betriebskosten:
    Monatliche Vorschreibung und aktuelle Jahresabrechnung.
  • Informationen der Hausverwaltung:
    Sanierungsdarlehen, anstehende Reparaturen / Mängel / Zustandsbericht, aktueller Instandhaltungsfonds, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung.
  • Gültiger Energieausweis:
    Gültig für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum seit 2012.
  • Auszug aus Altlasten- und Verdachtsflächenkataster:
    Informationen über mögliche Kontaminationen des Grundstücks.
  • Wohnungseigentumsvertrag:
    Angabe von durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen der Wohnung, z. B. Bodenerneuerung, Badezimmer, Küche, Elektrik (Rechnungen müssen vorhanden sein).

Zusätzlich bei „vermieteten Eigentumswohnungen“

  • Aktueller Mietvertrag(en) für die jeweiligen Wohnungen.
  • Das letzte Schreiben bezüglich einer Mieterhöhung, sofern vorhanden.

10. Mögliche Fehler, die beim Kauf auftreten können:

  1. Unzureichende Besichtigung: Bevor Sie eine Immobilie kaufen, ist es wichtig, sie gründlich zu besichtigen, idealerweise zu verschiedenen Tageszeiten, um potenzielle Mängel zu erkennen. Dokumentieren Sie festgestellte Mängel und klären Sie diese schnellstmöglich mit dem Verkäufer, um etwaige Renovierungen rechtzeitig zu planen.
  2. Ungenügende Prüfung des Kaufvertrags: Kaufverträge sind oft komplex und können für Laien schwer verständlich sein, wodurch vertragliche Risiken übersehen werden können. Es ist ratsam, den Vertrag vor der Unterzeichnung mit einem Notar sorgfältig durchzugehen.
  3. Unterschätzung der Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis müssen auch Notar- und Maklergebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer sowie mögliche Renovierungs- und Betriebskosten berücksichtigt werden. Besonders beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sollten auch künftige Sanierungskosten eingeplant werden, da Modernisierungen und Reparaturen zusätzliche Ausgaben verursachen können.
  4. Nichtberücksichtigung künftiger Lebensumstände: Beim Immobilienkauf sollten Ihre zukünftigen Lebenspläne berücksichtigt werden, wie beispielsweise die richtige Größe der Immobilie, Familienzuwachs, die Anzahl der benötigten Zimmer sowie Haustiere. Es ist auch wichtig, Möglichkeiten für einen barrierefreien Umbau in Betracht zu ziehen, um auch im höheren Alter komfortabel zu leben.
  5. Fehlender Vergleich von Kreditangeboten: Bevor Sie einen Kreditvertrag unterzeichnen, sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen, da die Konditionen je nach Anbieter variieren können. Experten im Bereich Wohnbau-Finanzierung können Ihnen dabei helfen, das passende Kreditangebot auszuwählen.

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