Immobilie als Anlage

Anlageimmobilien sind Immobilien wie Häuser, Eigentumswohnungen und Zinshäuser, die erworben werden, um Kapital anzulegen und nicht vom Eigentümer selbst bewohnt zu werden. Sie werden auch als Renditeobjekte bezeichnet. Diese Immobilien bieten aufgrund ihrer Natur als Sachwerte oft eine hohe Sicherheit und werden häufig als Teil der Altersvorsorge und zur Absicherung gegen Inflation genutzt. Viele Menschen streben danach, im Rentenalter über lastenfreies Wohneigentum zu verfügen, wobei die ursprünglich aufgenommenen Schulden idealerweise durch die Mieteinnahmen der Mieter indirekt beglichen werden sollen. Nach Begleichung der Schulden gehören die Mieteinnahmen vor Steuern zu 100 % dem Eigentümer.

Ein bedeutender Vorteil von Investitionen in Immobilien liegt darin, dass Sie den Ertrag aktiv beeinflussen können, im Gegensatz zu beispielsweise Immobilienaktien. Dies beginnt bereits bei den Preisverhandlungen und erstreckt sich bis zur Festlegung der Mieteinnahmen, der Finanzierung und der Auswahl kostengünstiger Handwerker für Reparaturen.

Sie sind nicht von volatilen Börsenkursen abhängig und haben innerhalb der Marktbedingungen eine gewisse Kontrolle darüber, wen Sie zu welchen Konditionen vermieten. Sie können auch verschiedene Kreditangebote von Wohnbau-Finanzexperten vergleichen und die passende Finanzierung wählen.

Allerdings sind die Hauptnachteile die Ortsgebundenheit und die hohen Kaufnebenkosten in Österreich, die in der Regel etwa 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Da Immobilieninvestitionen langfristig sind, relativieren sich diese Nebenkosten im Laufe der Zeit. Jedoch lassen sich Entwicklungen über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren nicht genau vorhersagen.

Die besten Aussichten bei Investitionsimmobilien liegen in der erwarteten Zunahme der Miet- und Immobilienpreise in Österreich sowie einer positiven Entwicklung der Inflation, was Ihnen als Vermieter zugutekommen wird.

Die Mieteinnahmen sind vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) geknüpft und werden voraussichtlich während der Vertragslaufzeit um etwa 2 % pro Jahr steigen (basierend auf der durchschnittlichen Inflationsentwicklung der letzten beiden Jahrzehnte, wobei seit 2022 ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen ist). Es können jedoch beträchtliche Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel auftreten, da die Differenz zwischen der alten Miete, die an die Inflationsrate gebunden ist, und der neuen Miete enorm sein kann:

Aktuell besteht die größte Gefahr darin, dass sich Zinsen stark erhöhen könnten, insbesondere wenn Sie sich für eine Finanzierung mit variablen Zinssätzen entschieden haben. Eine Lösung könnte ein Umschuldungskredit mit festem Zinssatz sein, der Sie vor weiteren Zinssteigerungen schützt. Durch diese Anstiege entstehen gleich zwei Risiken oder Nachteile, von denen eines sicher ist: Sie müssen eine höhere Rate für Ihren Kredit zahlen.

Ein weiteres potenzielles Risiko besteht darin, dass die Immobilienpreise sinken könnten. Dies könnte durch steigende Sollzinsen ausgelöst werden, ist aber nicht zwangsläufig der Fall. Andere mögliche Auslöser könnten eine stark zunehmende Arbeitslosigkeit aufgrund einer Pleitewelle sein, wie sie infolge der Covid-Pandemie und der Ukraine-Krise durchaus auftreten könnte, sowie neue Abgaben für Immobilien wie beispielsweise eine Vermögenssteuer oder Umweltauflagen für ältere Gebäude.

Wenn der Wert Ihrer Wohnung so stark sinkt, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangt, könnte dies bei fehlenden weiteren Vermögenswerten zu einem Zwangsverkauf Ihrer Immobilie führen. In einem solchen Umfeld würde dies zu Kapitalverlust führen.

Für rein eigenfinanzierte Immobilien wären Mietrenditen von über 3,5 % wirklich attraktiv, jedoch sind solche Renditen bundesweit immer seltener anzutreffen. Bei einer Finanzierung mit Fremdkapital liegt man momentan eher im Bereich von 2% (Ohne Wertsteigerung).

Für steuerlich tragfähige Immobilienprojekte sollten Sie mindestens 50 % Ihres eigenen Kapitals einbringen und anfängliche Mietrenditen von mindestens 3,80 bis 4,00 % pro Jahr bezogen auf den Kaufpreis erzielen können. Mit einem Eigenkapitalanteil von 50 % und einer Mietrendite von 4 % wären Sie in der Regel auf der sicheren Seite. Wenn wir von einem Kreditzins von 4 % ausgehen (für eine festgelegte Laufzeit von 20 Jahren, Stand 12.02.2024) und einer langfristigen Inflationsrate von etwa 3 %, wäre dies zu berücksichtigen.

In Situationen, in denen mehr als die Hälfte des Kapitals als Eigenkapital zur Verfügung steht, könnte es sinnvoll sein, aus Risikostreuungsgründen in zwei separate Wohnungen zu investieren. Es wäre ideal, wenn diese in verschiedenen Stadtvierteln oder sogar Städten liegen würden. Mit einer angemessenen Mietrendite von über 3,8 % könnten Sie bereits mit einem Viertel des Eigenkapitals erfolgreich sein. Gerne können Wir eine genaue Renditeberechnung für Sie machen. So sehen Sie ob sich eine Immobilie wirklich lohnt bzw. was die optimale Lösung für die Vermehrung Ihres Kapitals ist.

Das Spektrum der Anlageimmobilien ist äußerst vielfältig. Eine bedeutende Unterscheidung liegt zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Gewerbeimmobilien sind in der Regel eher für institutionelle Anleger oder sehr vermögende Einzelpersonen relevant. Diese Investitionen umfassen oft kleinere Fachmarktzentren, Supermärkte, Bürogebäude, Tiefgaragen oder Lagerräume, wobei die Investitionssummen im Millionenbereich liegen.

Andererseits können auch private Käufer im kleineren Maßstab einsteigen, oft indem sie Gebäude in ländlichen Gebieten erwerben. Diese Gebäude kombinieren möglicherweise Wohnungen in den oberen Stockwerken mit einem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss oder einer Arztpraxis. Der Vorteil liegt oft in den potenziell hohen Renditen, jedoch sind diese Gebäude in der Regel älter und erfordern viele Reparaturen.

Bei Wohnimmobilien reicht das Angebot von kleinen Einzimmerwohnungen mit 20m², die in einigen Städten bereits für unter 40.000 Euro erhältlich sind, bis hin zu klassischen Zwei-Zimmer-Wohnungen in Universitätsstädten. Größere Beträge von 250.000 bis 500.000 Euro können in Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen investiert werden, die sich beispielsweise auch gut für Studenten-WGs eignen.

Für Investoren mit Eigenmitteln von mindestens einer Million Euro werden in Großstädten wie Wien Zinshäuser interessant. Dies sind Häuser, die an mehrere Wohnparteien vermietet sind. Der Vorteil liegt in der hohen Diversifizierung durch viele Mieter, was das Ausfallsrisiko senkt. Allerdings erfordern sie einen hohen Kapitaleinsatz und bieten oft nur moderate Renditen.

Alternativ können Investitionen auch in Mehrparteien-Stadthäuser, Doppelhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser getätigt werden, wobei Letzteres für Anleger eher selten ist.

Wer über eine beträchtliche Eigenkapitalausstattung verfügt, investiert oft direkt in Immobilien, um direkten Einfluss auf die Renditen zu nehmen. Doch für diejenigen mit einem kleineren Budget gibt es Alternativen:

• Ausländische REITs (Real-Estate Investment Trusts): Diese Aktiengesellschaften investieren hauptsächlich in Immobilien und Grundstücke. Sie schütten mindestens 90 % ihrer Erträge aus und profitieren dadurch von Steuervorteilen in ihren Heimatländern. In Österreich werden Investitionen in ausländische REITs wie Investitionen in nicht zugelassene Fonds behandelt, was zu einer ungünstigen Pauschalbesteuerung führen kann.
• Österreichische Immobilienaktien: Eine steuerlich günstigere Alternative sind Immobilienaktien wie CA-Immobilien, IMMOFINANZ oder S-IMMO. Bereits mit Beträgen knapp unter 1.000 Euro kann hier investiert werden, vorausgesetzt, der Aktienkurs entwickelt sich positiv. Diese Aktien sind schnell, kostengünstig und liquide handelbar. Ein Nachteil ist jedoch die Abhängigkeit von den Schwankungen des Aktienmarktes und dem Erfolg des Managements bei der Auswahl und Verwaltung der Immobilien.
• Offene Immobilienfonds: Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch stabile Kursverläufe aus und erzielen derzeit in Deutschland und Österreich in der Regel Erträge von 1,8 bis 2,5 Prozent pro Jahr durch Wohn- und Gewerbeimmobilien. Aufgrund der Managementkosten und der bereits hohen Immobilienpreise (niedrigere Mietrenditen) sind die Wertentwicklungen jedoch begrenzt. Vorteilhaft ist die ruhige Wertentwicklung auch bei kleinen Investments, jedoch sind die Kosten vergleichsweise hoch und der Erfolg hängt vom Management ab.

Im Immobilienmarkt werden minderwertige Objekte und überteuerte Wohnungen oft offensichtlich präsentiert, während echte Juwelen nur schwer zu finden sind. Häufig werden diese verlockenden Angebote diskret hinter den Kulissen gehandelt und sind selten öffentlich ausgeschrieben – wenn doch, sind sie schnell vergriffen. Deshalb ist es ratsam, täglich online und in Printmedien Ausschau nach Top-Immobilien zu halten.

Aber was macht eine erstklassige Immobilie oder eine lohnende Anlegerwohnung aus? Hier sind einige schnelle Kriterien für die Bewertung, die den Wert einer lokalen Vertrauensperson nicht ersetzen können:

Eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 40 bis 50 Quadratmetern und einem kleinen Balkon erfreut sich in Universitätsstädten größter Beliebtheit. Sie eignet sich ideal für Paare, Singles und Studenten.

Die Nähe zur U-Bahnstation oder anderen öffentlichen Verkehrsmitteln ist entscheidend. In Städten wie Wien spielt die Nähe zur U-Bahn eine große Rolle, während in anderen Städten Bus- und Bahnverbindungen bevorzugt werden.Die Anwesenheit von Nahversorgern wie Supermärkten sowie Kindergärten und Schulen in der Umgebung wertet die Immobilie auf. Die Nähe zu Naherholungsgebieten und Grünflächen ist ein weiteres Plus. Eine Wohnung mit Balkon und Blick auf einen Park ist attraktiver als eine mit Aussicht auf eine Betonlandschaft. Eine ruhige Lage ist entscheidend. Autobahnen, Baustellen und laute Lokale beeinträchtigen die Lebensqualität der Mieter. Beim Kauf einer Wohnung ist es wichtig, solche störenden Faktoren zu berücksichtigen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Aspekt beim Kauf einer gebrauchten älteren Wohnung zu einem niedrigen Preis. Es könnten unerwartete Sanierungsarbeiten anfallen, die die Kosten für die Eigentümer erhöhen. Daher ist es ratsam, die Hausverwaltung nach der Höhe der Instandhaltungsrücklage und anstehenden Arbeiten am Gebäude zu befragen und gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

Die geläufigste Form einer traditionellen Anlageimmobilie heutzutage ist der Erwerb einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Angesichts der Knappheit und der hohen Kosten von Baugrundstücken werden diese in begehrten Gegenden bereits zu Spitzenpreisen von Bauträgern erworben. Hinzu kommt die moderne Architektur, wodurch selbst in kleineren Städten Anlageimmobilien direkt vom Bauträger um die 5.000 Euro pro Quadratmeter kosten können. In Städten wie Innsbruck, Salzburg und Wien sind Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter sogar keine Seltenheit, wobei dies aus verschiedenen Gründen der Fall sein kann.

Um sich über die aktuellen Wohnungspreise zu informieren, kann ein Blick auf den Immobilienpreisspiegel 2023 (WKO) geworfen werden, der jedoch noch die Preise des Vorjahres widerspiegelt.

Die Auswahl und der Kauf von Anlageimmobilien erfordern sorgfältige Überlegungen. Welche Art von Immobilie für Sie geeignet ist, hängt vor allem von Ihrem Vermögen ab. Bei traditionellen Anlegerwohnungen sollten Sie auf die richtigen Städte, Standorte, Mietrenditen und eine stabile Finanzierung achten. Auch steuerliche Überlegungen sind wichtig. Besonders beachten Sie bitte, dass Sie spätestens 20 Jahre nach Vermietungsbeginn einen steuerlichen Gesamtgewinn erzielen sollten. Dafür sind in der Regel Eigenmittel von mindestens 25 % erforderlich, und ein Festzinskredit kann hilfreich sein.

Die größten Chancen für Anlageimmobilien liegen in Zeiten von Inflation und starkem Wachstum der Miet- und Immobilienpreise. Die größten Risiken sind hingegen das Zinsniveau, Steuerpolitik und Stadtentwicklung über die nächsten 20 bis 30 Jahre. Auch Umweltauflagen wie energetische Sanierung können eine Rolle spielen. Insgesamt sollten Sie Ihr Investment in Anlageimmobilien gründlich analysieren und durchkalkulieren. Es ist ratsam, einen Experten für Immobilienfinanzierung und -bau hinzuzuziehen. So können Sie mit der richtigen Auswahl und Finanzierung Ihrer Anlegerwohnung auch eine solide Altersvorsorge mit Inflationsschutz aufbauen.