Immobilie vermieten in Österreich

Wohnungs- und Hauseigentümer haben die Möglichkeit, ihre Immobilie unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Pflichten jederzeit zu vermieten, einschließlich der Verpachtung von Immobilien. Bevor man sich für die Vermietung entscheidet, sollte man zunächst abwägen, ob eine mittel- und langfristige Vermietung sinnvoll ist oder ob ein Verkauf der Immobilie möglicherweise vorteilhafter wäre.

Wenn die Vermietung nach Berücksichtigung aller Kosten und potenziellen Mieteinnahmen als lohnenswert erscheint, kann man mit den konkreten Schritten zur Vermietung des Objekts beginnen. Dabei ist es ratsam, die auf dieser Seite beschriebenen Schritte zu befolgen, um ein optimales Mietverhältnis zu gewährleisten.

Die private Vermietung bezeichnet grundsätzlich die Überlassung von (Wohn-) Raum zur privaten Nutzung, ohne dass dabei weitere Dienstleistungen erbracht werden, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Wenn die Einnahmen aus privater Vermietung unter einer bestimmten Schwelle liegen, besteht normalerweise keine Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung:

Liegen die Einnahmen aus Vermietung neben anderen steuerpflichtigen Einkünften unter 730 Euro pro Jahr, entfällt in der Regel die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Diese Regelung richtet sich jedoch nach etwaigen zusätzlichen Einkünften und der Gesamtsumme aller Einkünfte.

Gewerbliche Vermietung bezeichnet die Überlassung von Räumlichkeiten für eine kommerzielle Nutzung mit dem Ziel der Gewinnerzielung. Dies umfasst oft die Bereitstellung von Einrichtungen und Betriebsmitteln. In der Regel erfolgt die gewerbliche Vermietung mittels eines Pachtvertrags, weshalb sie auch als Verpachtung bezeichnet wird. Die Einordnung als gewerbliche Vermietung hängt hauptsächlich von Faktoren wie den Rahmenbedingungen, der Größenordnung und dem kommerziellen Interesse an der Vermietung ab, insbesondere wenn die Vermietung Teil des Geschäftsmodells eines Unternehmens oder Unternehmers ist.

Die Entscheidung zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung oder einer geerbten Immobilie hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab:

• Die zu erwartende Rendite durch die Vermietung.
• Die Möglichkeit, das gebundene Eigenkapital rentabler anderswo zu investieren.
• Zukünftige Pläne oder potenzielle Nutzung der Immobilie für Eigenbedarf.
• Antizipierte Kosten für anstehende Erhaltungsarbeiten.
• Zustand und Ausstattung der Immobilie.
• Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und Vergleich mit anderen Immobilien.
• Die Vermietbarkeit zu einem angemessenen Preis.
• Die aktuelle Marktsituation und Nachfrage in der Region.

Bei der Planung einer Vermietung ist es ratsam, eine gründliche Kalkulation durchzuführen, alle Faktoren und potenzielle Kostenquellen zu berücksichtigen. Es ist wichtig, dass emotionale Faktoren eine geringe Rolle spielen und die Entscheidung allein auf Basis von Potenzial und Risiko in Bezug auf erwartete Einnahmen und Ausgaben getroffen wird.

Es ist wichtig zu überprüfen, ob die individuelle Kalkulation für die geplante Vermietung tatsächlich die erwarteten Renditen liefert, oder ob ein Verkauf der Immobilie möglicherweise langfristig die vorteilhaftere Option ist.

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind steuerpflichtig und müssen daher in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Diese muss zusammen mit den entsprechenden Unterlagen beim Finanzamt eingereicht werden.

Einkommenssteuer und Umsatzsteuer

Wenn Sie eine Wohnung im Inland vermieten, sei es mehrmals oder über einen längeren Zeitraum, gelten Sie grundsätzlich als Unternehmer gemäß dem Umsatzsteuerrecht. Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen daher sowohl dem Umsatzsteuerrecht als auch der Einkommensbesteuerung.

Es ist jedoch nicht erforderlich, ein eigenes Unternehmen zu gründen, sondern es muss lediglich ein Wechsel zur Einkommensteuererklärung beim Finanzamt beantragt werden. Diese Verpflichtung entfällt nur, wenn die Einkünfte unter 730 Euro pro Jahr liegen.

Konkret bedeutet dies, dass keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden muss, wenn die Einkünfte aus der Vermietung neben anderen steuerpflichtigen Einkünften unter 730 Euro pro Jahr liegen und die Gesamtsumme der steuerpflichtigen Einkünfte unter 12.000 Euro bleibt. Wenn das Gesamteinkommen im Jahr insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro beträgt, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Umsatzsteuer
Wenn die Einnahmen aus Ihren Mieten unter 35.000 EUR liegen, sind Sie nicht verpflichtet, Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Dies bedeutet, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, jedoch können Sie keine Vorsteuer für Renovierungs- und Reparaturarbeiten geltend machen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Kleinunternehmerregelung auch dann gilt, wenn Sie Ihre Immobilie privat vermieten.

Je nach Art der Vermietung variieren die Umsatzsteuersätze wie folgt:

• Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 10 %.
• Betriebskosten für Wohnimmobilien werden ebenfalls mit 10 % besteuert.
• Heizkosten hingegen haben einen Umsatzsteuersatz von 20 %.
• Gewerbliche Immobilien unterliegen dem Regelsteuersatz von 20 %.

Zusätzlich gibt es eine unechte Umsatzsteuerbefreiung mit einem Steuersatz von 0 % für Einkünfte aus gewerblicher Vermietung, wie z.B.: Vermietung von Büros, Geschäftsräumen, Lagerplätzen, Sportplätzen, Sälen usw., die nicht dem Steuersatz von 10 % oder 20 % unterliegen.

Die Initialüberlegung sollte stets darauf ausgerichtet sein, ob es im individuellen Fall rentabler wäre, die Immobilie langfristig zu vermieten oder sie zu verkaufen. Diese grundlegende Frage erfordert eine gründliche Überlegung und Abwägung, bevor weitere Schritte unternommen werden.

Falls die Vermietung als vorteilhaft erachtet wird, können Sie sich den nächsten Schritten zuwenden. Zuallererst sollten Sie in Erwägung ziehen, eine Hausverwaltung zu beauftragen, wenn Sie die Verwaltungsaufgaben nicht selbst übernehmen möchten. Hierbei ist eine sorgfältige Abwägung der Kosten und Nutzen erforderlich.

Anschließend sollte der Mietpreis festgelegt werden. Um einen angemessenen Preis zu ermitteln, können Sie die alle zwei Jahre an die Inflation angepassten Richtwerte sowie die örtlichen Mietpreise heranziehen.

Bei der Vermietung ist eine strukturierte Herangehensweise empfehlenswert. Die folgenden Schritte bieten eine konkrete Orientierung:

Bei der Vermietung ist die Frage nach der Miethöhe von entscheidender Bedeutung, sowohl in Bezug auf die Angemessenheit als auch auf die zulässige Höhe des Mietzinses, der im Mietvertrag festgelegt wird.

Die Gesamtmiete setzt sich typischerweise aus den folgenden Elementen zusammen:

1. Hauptmietzins
2. Betriebskosten
3. Mögliche zusätzliche Ausgaben, wie etwa Betriebskosten für den Aufzug (proportional)
4. Angemessene Entschädigung für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
5. Umsatzsteuer (in der Regel 10%. Für bestimmte Posten wie Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und Parkplätze beträgt die Umsatzsteuer 20%)

Die Höhe des Hauptmietzinses hängt hauptsächlich davon ab, ob die Immobilie unter die Vollanwendung des MRG fällt. In diesem Fall werden je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Arten von Mietzinsen angewendet:

• Kategoriemietzins
• Angemessener Mietzins
• Richtwertmietzins

Für den Kategorie- und Richtwertmietzins ist entscheidend, in welche Kategorie die Immobilie aufgrund ihrer Merkmale und Beschaffenheit eingestuft wird. Dennoch gibt es viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu abweichenden Mietzinsen führen können.

Befristungsabschlag: Es ist zu beachten, dass bei einer zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses in der Regel auch sogenannte Befristungsabschläge vom Hauptmietzins vorgesehen sind.

Wenn es um den „Mietzins“ geht, ist es wichtig zu unterscheiden:

1. Die gesamte monatliche Zahlung an die Vermieter:innen, einschließlich des Bruttomietzinses, der Betriebskosten, Kosten von Gemeinschaftsanlagen und umlegbaren Steuern.
2. Die reine Einnahme der Hauseigentümer:innen, auch bekannt als Nettomietzins oder „Hauptmietzins“ im Mietrechtsgesetz genannt.

Der Bruttomietzins für Hauptmietwohnungen setzt sich gemäß § 15 MRG aus folgenden Komponenten zusammen:

• Hauptmietzins (Nettomietzins)
• Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben
• Anteil für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftsanlagen
• Gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder zusätzliche Leistungen der Vermieter:innen
• Umsatzsteuer, falls zutreffend

Die Zahlung des Mietzinses erfolgt üblicherweise am 5. jedes Kalendermonats im Voraus, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart. Diese Bestimmungen gelten in erster Linie für Wohnungen des Typs III im MRG, werden aber oft auch für Typ I und II angewandt.

Es ist auch möglich, einen Pauschalmietzins zu vereinbaren, der alle Komponenten einschließt, ohne sie aufzuschlüsseln. In der Regel wird auch eine Wertsicherung vereinbart, z. B. eine jährliche Anpassung gemäß der Inflationsrate.

Der Pauschalmietzins hat den Vorteil, dass Mieter:innen keine unerwarteten Kostensteigerungen befürchten müssen, jedoch auch den Nachteil, dass sie die einzelnen Kosten nicht so leicht überprüfen können. Für Vermieter:innen besteht das Risiko unvorhergesehener Kostensteigerungen, jedoch entfallen die Verpflichtungen zur Erstellung von Jahresabrechnungen.

Bei Bedarf kann bei Wohnungen des Typs III eine Aufspaltung des Pauschalmietzinses verlangt werden, um sicherzustellen, dass der Hauptmietzins die gesetzlichen Obergrenzen nicht überschreitet. Diese Aufspaltung kann auch von Vermieter:innen beantragt werden, um Betriebskostensteigerungen an Mieter:innen weiterzugeben.

Klare vertragliche Vereinbarungen sind besonders wichtig, um festzulegen, welche Kosten im Pauschalbetrag enthalten sind und welche zusätzlich von Mieter:innen zu tragen sind, z. B. Wohnungsbetriebskosten wie Gas, Strom und Heizung.

Die Beendigung eines Mietvertrags kann auf verschiedene Weisen erfolgen:

• Befristete Mietverträge laufen zum Ende der vereinbarten Frist aus.
• Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.
• Unter bestimmten Umständen können Vermieter und Mieter den Mietvertrag vorzeitig und fristlos auflösen.
• Alle Mietverträge können durch gegenseitige Vereinbarung jederzeit beendet werden.

Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter hängt die Vorgehensweise zunächst davon ab, ob die Wohnung und somit der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. In diesem Fall können Mietverträge nur aus bestimmten Gründen gekündigt werden, die im §30 MRG aufgeführt sind. Zu den wichtigsten gehören:

• Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter kann die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige nutzen.
• Kündigung aufgrund von Mietschulden, die nicht beglichen wurden.
• Kündigung wegen nachteiligem Gebrauch der Wohnung, z. B. Vernachlässigung oder Gefahr durch unsachgemäßen Gebrauch.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine schriftliche oder gerichtliche Kündigung erforderlich, je nach Grund, und die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Bei unbefristeten Mietverträgen außerhalb des MRG kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, unter Einhaltung der Fristen.

Befristete Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können nach Ablauf eines Jahres schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden.

Für Mietverträge außerhalb des MRG endet der Vertrag mit Ablauf der vereinbarten Frist. Wenn keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung besteht, ist eine vorzeitige Beendigung nicht möglich, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor.

Es ist wichtig zu beachten, dass Kündigungen schriftlich erfolgen sollten, idealerweise per Einschreiben, da eine Kündigung nur mit Unterschrift gültig ist. Eine formlose Kündigung per E-Mail ist nicht wirksam.

Der Mietvertrag legt die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters fest. In vielen Fällen findet das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung, welches die rechtlichen Rahmenbedingungen für Vermietungen und die grundlegenden Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Dies wird als Vollanwendungsbereich des MRG bezeichnet. Für Vermietungen, die gemäß § 1 MRG in den Anwendungsbereich fallen, gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes als rechtliche Grundlage.

Außerhalb des Geltungsbereichs des MRG haben Vermieter in einigen Aspekten des Mietvertrags und der darin enthaltenen Regelungen mehr Freiheiten. Es ist daher immer erforderlich zu prüfen, ob die Vermietung des jeweiligen Objekts in den Anwendungsbereich des MRG fällt, sei es im Voll- oder Teilanwendungsbereich, und ob sie daher vollständig oder teilweise den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt.

Anwendung des MRG:
Wenn die Vermietung und die Immobilie aufgrund ihrer Rahmenbedingungen und Merkmale unter das MRG fallen, kann die Anwendbarkeit dieses Gesetzes vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden. Daher gilt: Wenn das MRG und seine festgelegten Regelungen anwendbar sind, muss sich der Mietvertrag entsprechend danach richten, und alle Bestimmungen im Mietvertrag, die den Regelungen des MRG widersprechen, sind ungültig.

Die Anwendbarkeit des MRG kann jedoch vertraglich auch auf Immobilien ausgedehnt werden, die außerhalb seines Anwendungsbereichs liegen. Das bedeutet: Die Bestimmungen des MRG können auch für Vertragsverhältnisse außerhalb seines festgelegten Anwendungsbereichs oder Teilbereichs vereinbart werden, und es gibt keine Beschränkungen für diese vertragliche Vereinbarung, sodass sie problemlos möglich ist.