Immobilienkauf im Baurecht

In den vergangenen Jahren verzeichnete Österreich einen deutlichen Anstieg der Grund- und Immobilienpreise, und dieser Trend wird voraussichtlich anhalten. Insbesondere in städtischen Gebieten gestaltet sich der Erwerb von Grundstücken zunehmend schwierig. Dies ist zum einen auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen und zum anderen darauf, dass die Grundstückspreise häufig die finanziellen Möglichkeiten vieler Menschen übersteigen. Doch was tun, wenn man den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, jedoch nicht über ausreichend Eigenkapital für ein teures Grundstück verfügt?

Eine Lösung bietet das Baurecht auf fremden Grundstücken. Obwohl es auf den ersten Blick unkonventionell erscheinen mag, wird diese Option aufgrund der steigenden Preise für Einfamilienhäuser, Wohnanlagen und sogar Gewerbeimmobilien wie Supermärkte zunehmend in Betracht gezogen. Dieser Beitrag erläutert, wie das private Baurecht in Österreich funktioniert, welche Rahmenbedingungen dafür gelten und weitere relevante Aspekte zu diesem Thema.

Der Eigentümer des Grundstücks gewährt über einen Zeitraum von mehreren Jahren das Recht, ein Bauwerk darauf zu errichten. Dieses Baurecht wird im österreichischen Grundbuch festgehalten, und der Eigentümer (als Baurechtsgeber) schließt mit dem Bauherrn (auch bekannt als Baurechtsnehmer, Baurechtsinhaber oder Bauberechtigter) einen entsprechenden Vertrag. Das Baurecht ist übertragbar, vererbbar und zeitlich begrenzt.

Während der gesamten Laufzeit des Baurechts behält der Grundstückseigentümer seine Eigentumsrechte und erhält vom Bauherrn eine monatliche oder jährliche Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks. Die Dauer des Baurechts liegt zwischen 10 und 100 Jahren. Somit gehört das Gebäude zumindest für eine bestimmte Zeit dem Bauherrn, während das Grundstück weiterhin im Besitz des Eigentümers bleibt.

Das privatrechtliche Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht an einer Sache (hier: Bauen auf einem fremden Grundstück), auch Fruchtgenussrecht genannt. Um dieses dingliche Recht (vergleichbar mit einem Eigentumsrecht) verbindlich zu machen, müssen einige Rahmenbedingungen erfüllt sein. Wie diese Bedingungen aussehen, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

Damit das Recht zur Errichtung von Gebäuden entsteht, müssen der Eigentümer des Grundstücks und der beabsichtigte Bauherr unterschiedliche Personen sein, sei es natürliche oder juristische. Dieses Recht wird erst wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Eine weitere wesentliche Voraussetzung ist das Bestehen eines Vertrags über das Baurecht zwischen den beiden beteiligten Parteien, dem Grundstückseigentümer und dem Bauberechtigten. Erst wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, tritt das Baurecht in Kraft und ist verbindlich.

Durch die Eintragung im Grundbuch erhält der Baurechtsnehmer eine Art Eigentümerposition am Gebäude für einen begrenzten Zeitraum und die Rechte eines Nutznießers am Grundstück. Das Baurecht wird durch den Eintrag im Grundbuch rechtlich als unbewegliches Gut behandelt, vergleichbar mit einer Immobilie, und wird daher kreditwürdig, da Kreditinstitute in der Regel nur unbewegliche Güter beleihen. Es ist wichtig zu beachten, dass das Baurecht zweimal im Grundbuch eingetragen werden muss: einmal als Belastung im Lastenblatt des Grundstücks (C-Blatt) und einmal als separate Eintragung des Baurechts (B-Blatt, auch als Eigentumsblatt bekannt).

Der Baurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauherrn ist ein umfassendes Dokument, das von beiden Parteien frei gestaltet werden kann. Eine klare schriftliche Vereinbarung ist jedoch dringend zu empfehlen, um mögliche Konflikte bezüglich des Grundstücks zu vermeiden. Dieser Vertrag regelt alle Aspekte des Baurechts, einschließlich Nutzungs-, Eigentums- und Verwertungsrechte, und sollte immer im Einklang mit den Vorschriften des Baugesetzes und der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes stehen.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Bauherr, der das Baurecht besitzt, ähnliche Rechte und Befugnisse hat wie ein Eigentümer gemäß des abgeschlossenen Baurechtsvertrags. Innerhalb der festgelegten Grenzen hat er die Freiheit, das Baurecht zu nutzen. Konkret kann er das Baurecht vermieten, verkaufen oder sogar als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung verwenden, sofern im Baurechtsvertrag keine Einschränkungen bezüglich einer hypothekarischen Belastung vereinbart wurden.

Die Beendigung des Baurechts tritt in der Regel unter folgenden Umständen ein:

• Ablauf der Vertragslaufzeit: Das Baurecht erlischt üblicherweise am Ende der vereinbarten Laufzeit, die in der Regel zwischen 10 und 100 Jahren liegt. Nach Ablauf dieser Zeit geht das Grundstück mit dem darauf errichteten Gebäude wieder in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Der ehemalige Bauherr oder sein rechtlicher Nachfolger erhält eine Entschädigung, die in der Regel ein Viertel des aktuellen Bauwerts gemäß § 9 des Baurechtsgesetzes beträgt, sofern nichts anderes im Vertrag festgelegt ist.
• Ausbleibende Bauzinszahlungen: Eine vorzeitige Beendigung des Baurechtsvertrags ist möglich, wenn der Bauherr zwei aufeinanderfolgende Jahre lang keinen Bauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt hat. Diese Bedingung muss jedoch im Vertrag festgelegt sein.
• Einvernehmliche Beendigung: Das Baurecht kann auch vorzeitig beendet werden, wenn alle Parteien einverstanden sind. In diesem Fall sollte der Eintrag im Grundbuch gelöscht werden, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.

Bei der Errichtung von Wohnanlagen auf Grundstücken mit Baurecht, was häufig in städtischen Gebieten vorkommt, sind drei Parteien involviert:

1. Der Eigentümer des Grundstücks, auch bekannt als Baurechtsgeber.
2. Der Bauträger oder Immobilienentwickler, der zunächst als Baurechtsnehmer fungiert und Vertragspartner des Grundstückseigentümers ist.
3. Die zukünftigen Wohnungskäufer bzw. -eigentümer, die später die Baurechtsnehmer werden. Durch den Kauf der Eigentumswohnungen gehen die Baurechte auf sie über. Die Kosten für das Baurecht werden dann unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt, wobei sie auch die Bauzinsen anteilig tragen.

Durch die Nutzung des privatrechtlichen Baurechts besteht die Möglichkeit, seinen Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, ohne zu Beginn hohe Kosten für den Grundstückskauf oder die -errichtung tragen zu müssen. Über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten hinweg kann man davon profitieren und möglicherweise sogar die nächsten Generationen daran teilhaben lassen. Sowohl der Bauherr als auch der Eigentümer des Grundstücks ziehen Vorteile daraus: Der Bauherr kann durch die Zahlung eines Bauzinses eine Rendite für das ansonsten ungenutzte Grundstück erzielen, während der Eigentümer seine Eigentumsrechte behält.

Dennoch tragen beide Parteien unterschiedliche Risiken: Der Bauherr übernimmt das Kostenrisiko für den Unterhalt und die Instandhaltung des Bauwerks, während der Grundstückseigentümer das Risiko der Landwertentwicklung trägt.