Immobilienverkauf - Eine komplexe Sache
Der Verkauf einer Immobilie erfolgt oft aus verschiedenen Gründen, wie dem Erwerb einer anderen Immobilie, dem Erreichen eines bestimmten Alters oder nach einer Scheidung. Manchmal entscheiden sich Menschen auch dazu, eine Immobilie zu verkaufen, die sie geerbt oder geschenkt bekommen haben. Unabhängig von den Beweggründen ist es wichtig, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sorgfältig zu berücksichtigen. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick darüber, worauf Sie bei der Veräußerung Ihrer Immobilie achten sollten.
Das wichtigste zusammengefasst
- Berücksichtigen Sie stets die Kosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Immobilie und treffen Sie dann die Entscheidung, ob ein Verkauf oder Vermietung sinnvoller ist.
- Eine weitere Überlegung betrifft die Abwicklung des Verkaufs, ob mit oder ohne Makler.
- Ein professionelles Schätzungsgutachten kann Ihnen bei der Festlegung des Verkaufspreises behilflich sein.
- Wenn Sie den Verkauf selbst organisieren, ist es ratsam, ein ansprechendes Exposé zu erstellen und die Inserate, insbesondere online, attraktiv zu gestalten. Außerdem sollten Sie eine Vielzahl von Aspekten beachten, wenn es um die Übergabe der Immobilie geht.
1. Immobilie verkaufen mit Makler
Ein Immobilienmakler übernimmt weit mehr als nur Besichtigungen von Wohnungen. Er ist ein Fachmann auf dem Gebiet der Immobilien und bietet umfassende Unterstützung bei der Kaufabwicklung. Beim Verkauf einer Wohnung sammelt er wichtige Informationen, wie etwa Details zu den Instandhaltungsrücklagen. Darüber hinaus strebt der Makler nach einem Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer und besitzt in der Regel fundierte Kenntnisse im Vertragswesen, um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten.
Ein Immobilienmakler bietet nicht nur eine rechtliche Absicherung, er bietet eine effiziente Lösung und fungiert als vertrauenswürdiger Vermittler, der potenzielle Käufer vorsortiert und mit umfassenden Leistungen in Vorleistung geht (Bewertung, Marketing, Expose, Landingpage, Visualisierung, Werbung, Besichtigungen etc.).
Für Personen, die sich geografisch weit von der zu verkaufenden Immobilie befinden, ist die Inanspruchnahme eines Maklers üblich. Wer jedoch in der Nähe der Immobilie lebt, gute Verhandlungsfähigkeiten besitzt und ausreichend Zeit hat, kann versuchen, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Der private Verkauf einer Immobilie erfordert hingegen einen beträchtlichen Zeitaufwand für Inserate und Besichtigungen, was oft zu einer zusätzlichen Belastung wie einem „neuen Teilzeitjob“ führen kann.
2. Immobilienertragssteuer bei Verkauf
Die Wahl des 31. März 2012 markiert eine entscheidende Grenze, die darüber bestimmt, ob Sie entweder 4,2 % des Verkaufserlöses als Immobilienertragsteuer entrichten oder 30 % des tatsächlichen Veräußerungsgewinns zahlen müssen. Eine bloße Erbschaft oder Schenkung allein löst noch keine Verpflichtung zur Zahlung der ImmoESt aus. Doch wenn Sie als Beschenkte oder Erben die Liegenschaft veräußern, hängt die Steuerlast vom Zeitpunkt des Erwerbs durch den Schenker oder Erblasser ab, wobei der Verkaufsgewinn entsprechend dem alten oder neuen Steuersatz besteuert wird.
Bei Hauptwohnsitzen und selbst erstellten Gebäuden können unter spezifischen Bedingungen Steuererleichterungen gewährt werden. Beim Verkauf von umgewidmeten Grundstücken gelten je nach Umwidmungsdatum verschiedene Pauschalbesteuerungen. Mehr zur Immobilienertragssteuer finden Sie hier ->
3. Wie verkaufe ich erfolgreich eine Immobilie?
Es ist ratsam, einen detaillierten Plan für den Verkauf einer Immobilie zu erstellen. Indem Sie einige wichtige Tipps berücksichtigen, können Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf erheblich steigern:
4. Eine außergewöhnliche Präsentation
Für die Veröffentlichung eines Inserats sollten Sie ebenfalls ein Exposé erstellen, das die wesentlichen Details wie Größe, Layout, Heizungstyp, Standort der Immobilie und Energieeffizienz enthält, sowie einige Fotos der einzelnen Räume. Diese Informationen und Bilder werden auch in (Online-)Inseraten verwendet. Während Zeitungsanzeigen am Wochenende nützlich sein können, haben Online-Inserate heutzutage normalerweise eine viel größere Reichweite.
Es gibt auch Plattformen, auf denen Sie kostenlos inserieren können. Diese werden oft von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften) betrieben.
Bei persönlichen Besichtigungen sollte das Haus oder die Wohnung sauber und wohlriechend sein. Interessenten sollten ein Exposé in gedruckter Form erhalten. Diese Aufgaben können von einem Immobilienmakler für Sie übernommen werden.
5. Die Preisgestaltung
Ein zentraler Aspekt beim Verkauf einer Immobilie besteht darin, einen realistischen Preis festzulegen, der mit dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie übereinstimmt. Daher ist es sinnvoll, vor der Festlegung des Preises ein Gutachten eines örtlich erfahrenen Immobilienmakler einzuholen, der auch auf spezifische Details achtet. Der angegebene Preis sollte sich nicht wesentlich über oder unter diesem Wert befinden. Letztendlich wird der tatsächliche Preis jedoch durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt.
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6. Der Kaufvertrag und die Übergabe
Die vertraglichen Aspekte können entweder von einem Notar oder einem Anwalt übernommen werden, der die Abwicklung und administrativen Schritte überwacht. Der Immobilienmakler kann bei der Erstellung des Übergabeprotokolls helfen und gelegentlich auch den Termin für die Schlüsselübergabe begleiten.
Normalerweise findet die Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises und vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch statt. Neben dem Ablesen der Zählerstände (für Strom, Wasser und Gas) und der Übergabe sämtlicher Schlüssel sollten zu diesem Zeitpunkt auch folgende Dokumente ausgetauscht werden:
- Grundsteuerbescheide und Grundbuchauszüge, um Informationen über Belastungen und Servituten zu erhalten
- Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
- Wohnflächenberechnungen
- Vermessungsergebnisse, falls eine Neuvermessung durch einen Zivilgeometer durchgeführt wurde
- Betriebskostenabrechnungen
- Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, beispielsweise für Heizungsanlagen, Schornsteine oder Abwasseranlagen
- Betriebsanleitungen für Heizungen, Kücheneinbaugeräte usw.
- Energieausweis (in Österreich)
- Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerksverträge und -rechnungen
- Versicherungspolicen und Rechnungen für Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherungen
- Bei Anlageimmobilien: Mietverträge und Mieterakten
- Zusagen bezüglich noch ausstehender Reparaturen oder Renovierungsarbeiten.
Diese aufgeführten Punkte sollen Ihnen helfen, den Verkauf Ihrer Immobilie reibungslos abzuwickeln.
7. Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie
Beim Verkauf einer Immobilie nach einer Schenkung oder Erbschaft gibt es spezielle Details, auf die Sie achten sollten:
Wenn Sie eine Immobilie nach einer Schenkung verkaufen, ist die Schenkung selbst seit 2008 steuerfrei. Allerdings unterliegt der anschließende Verkauf einer Immobilienertragsteuer von 30 % des Verkaufspreises. Angenommen, Sie verkaufen eine Immobilie, die Sie durch Schenkung erhalten haben, für 200.000 Euro, dann fallen 60.000 Euro an Steuern an. Die gleichen Steuern gelten für den Verkauf einer geerbten Immobilie. Weitere Informationen zum Thema Immobilienerbschaft finden Sie in unserem Ratgeber „Immobilien als Erbschaft“.
Den Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht durchzuführen, kann unter Umständen eine Herausforderung darstellen. Das Vorhandensein eines Wohnrechts kann in der Regel zu einer erheblichen und langfristigen Wertminderung führen. Erst nach der Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder angemessene Marktpreise erzielt werden. Andernfalls kann der Verkauf äußerst schwierig sein und sich trotz erheblicher Preisnachlässe von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.
Situationen, in denen es sinnvoll sein kann, eine Immobilie zu verkaufen:
- Um von einem Rekordpreis nach einer langen Phase steigender Immobilienpreise zu profitieren, während gleichzeitig ein deutlicher Rückgang der Preise erwartet wird.
- Um eine mögliche Überschuldung zu vermeiden, indem man die Immobilie verkauft.
- Um Eigenkapital für den Kauf einer größeren Liegenschaft zu schaffen. Eigenkapital kann helfen, einen Teil der Zinskosten des Kredits zu sparen.
- Wenn der Verkauf dazu beiträgt, eine Scheidung besser abzuwickeln.
- Wenn Sie eine Immobilie erben, die weit entfernt von Ihrem Wohnort liegt und mit der Sie keine Verbindung haben.
- Aufgrund eines berufsbedingten Umzugs.
- Wenn Sie aus Altersgründen umziehen möchten.
