Immobilien Erbe

Die Übertragung einer Immobilie als Erbschaft wirft zahlreiche Fragen auf. Was passiert, wenn mehrere Erben ein Haus oder eine Wohnung erben? Sind sie verpflichtet, auch belastete Immobilien zu übernehmen, und wie wird der Wert der Immobilie ermittelt? Welche Fristen müssen beachtet werden, und wie verläuft das Verfahren zur Abwicklung des Nachlasses? All diese Fragen, einschließlich ihrer steuerlichen Aspekte, werden in diesem Ratgeber ausführlich behandelt.

Als Erbe in Österreich stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen zur Verfügung: Sie können das Erbe entweder ausschlagen oder bedingt oder unbedingt annehmen. Bei einem unbedingten Antritt übernehmen Sie die Immobilie mit allen damit verbundenen Verpflichtungen, unabhängig davon, ob der Wert der Immobilie die vorhandenen Schulden übersteigt. In diesem Fall müssten Sie die Verbindlichkeiten aus eigener Tasche begleichen.

Die bedingte Annahme des Erbes ist besonders ratsam, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. In diesem Fall wird der Wert von Sachverständigen ermittelt, und Sie haften nur mit dem Erbe für die Schulden.

Wenn es um die Kostenersparnis für Sachverständige geht, sind sowohl die bedingte Annahme als auch das Ausschlagen des Erbes günstiger. Beachten Sie jedoch, dass beide Entscheidungen endgültig sind und nicht rückgängig gemacht werden können.

Es kann sinnvoll sein, das Erbe einer Immobilie abzulehnen, insbesondere in folgenden Fällen:

• Der Wert der Immobilie ist durch Wertverlust oder andere Faktoren so gesunken, dass die Hypotheken nicht mehr durch potenzielle Verkaufserlöse gedeckt sind. Dabei müssen auch die Bestattungskosten berücksichtigt werden.
• Die Kosten für den Abriss der Immobilie und die Bestattungskosten übersteigen den Wert des Grundstücks.
• Die Instandhaltungskosten, Bestattungskosten und andere Auflagen machen die Immobilie für Sie unattraktiv, zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, die renovierungsbedürftig sind, oder bei einschränkenden Servituten.
• Sie möchten das Erbe beispielsweise Ihren erbberechtigten Geschwistern überlassen.

So gehen Sie vor, um ein Immobilienerbe abzulehnen:
Wenn Sie sicher sind, dass das Erbe Ihnen Schulden einbringen würde, können Sie die Ausschlagung wie folgt vornehmen: Sie müssen innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbes beim Nachlassgericht die Ausschlagung erklären. Versäumen Sie diese Frist, gilt das Erbe automatisch als angenommen. Sie müssen persönlich beim Verlassenschaftsgericht erscheinen, damit die Ausschlagung rechtsgültig dokumentiert wird. Alternativ können Sie einen Rechtsanwalt oder Notar beauftragen, der die Ausschlagung beglaubigt und ans Nachlassgericht weiterleitet.

Wenn Sie jedoch eine gut erhaltene Immobilie erben, die nur geringfügig oder gar nicht belastet ist, sollten Sie das Erbe annehmen. In diesem Fall gehen Sie folgendermaßen vor:

• Der Notar klärt im Rahmen der Verlassenschaftsabhandlung die erbberechtigten Personen.
• Am Ende des Verfahrens fordert der Gerichtskommissär Sie zur Erbantrittserklärung auf.
• Sie haben vier Wochen Zeit, um das Immobilienerbe anzunehmen. Die Frist kann nur in Ausnahmefällen verlängert werden.
• Je nachdem, ob Sie bedingt oder unbedingt annehmen, nimmt der Notar dies in ein Protokoll auf, und es wird ein Inventar erstellt oder eine Vermögenserklärung abgegeben.
• Mit dem Einantwortungsbeschluss endet das Verlassenschaftsverfahren, und Sie erhalten die Befugnis, den Besitz entsprechend Ihres Erbanteils zu übernehmen.

Wenn Sie Zweifel an den finanziellen Verhältnissen des Verstorbenen haben oder die Immobilie belastet ist, ist es ratsam, das Erbe bedingt anzunehmen. Auf diese Weise haften Sie nur bis zur Höhe des Wertes des Ihnen zukommenden Nachlasses für die Schulden des Verstorbenen.

Wenn Sie jedoch sicher sind, dass die potenziellen Verkaufserlöse die Kosten überkompensieren würden und Sie ein Vertrauensverhältnis zum Erblasser hatten, können Sie das Erbe unbedingt annehmen. Dabei profitieren Sie von einer vereinfachten Abwicklung und Kostenersparnis, da kein Schätzungsgutachten erforderlich ist.

Sind Sie der alleinige Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? Die Verwaltung einer geerbten Immobilie kann komplizierter werden, je mehr Personen Anteile erben. Als Alleinerbe haben Sie das alleinige Entscheidungsrecht für alle Belange des Hauses und müssen niemanden in Ihre Entscheidungen einbeziehen. Häufig erbt man jedoch gemeinsam, beispielsweise mit Geschwistern.

In einer Erbengemeinschaft ist es ideal, sich einvernehmlich mit den Miterben zu einigen. Da jedem Mitglied der Erbengemeinschaft der gleiche Anteil am Haus zusteht und alle frei darüber verfügen dürfen, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Das Haus wird in separate Wohneinheiten aufgeteilt, und jedem Erben steht es frei, in seiner Einheit zu wohnen oder sie zu vermieten.
• Das gesamte Haus wird gemeinschaftlich vermietet, und die Mieteinnahmen werden proportional aufgeteilt.
• Ein Erbe kauft die Anteile der anderen Miterben aus und übernimmt allein das Haus. Der Übernehmer muss jedoch über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um den gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtteil an die anderen Miterben zu zahlen.
• Die Entscheidung wird gemeinsam getroffen, das Haus zu verkaufen, und der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Die Entscheidung, ob Sie das geerbte Haus behalten oder verkaufen möchten, liegt bei Ihnen und den potenziellen Mit-Erben. Der Verkauf stellt jedoch oft die fairste und unkomplizierteste Option dar. Um den Wünschen aller Mitglieder der Erbengemeinschaft gerecht zu werden, sollten Sie gemeinsam über den Verkauf des Hauses entscheiden:

• Lassen Sie den aktuellen Marktwert des Hauses sowie einen realistischen Verkaufspreis von einem unabhängigen Experten schätzen.
• Treffen Sie gemeinsam die Auswahl von Gutachtern, Immobilienmaklern, Anwälten usw., die Sie während des Verkaufsprozesses unterstützen werden.
• Entscheiden Sie gemeinsam, ob Sie den Verkauf des Hauses mit oder ohne Makler durchführen möchten.
• Stellen Sie sicher, dass alle Erben mit dem Verkauf einverstanden sind. Einige könnten sentimentalen Wert an das Haus knüpfen, daher ist es wichtig, mögliche Gewissenskonflikte zu berücksichtigen.

Idealerweise können sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft auf diese Punkte sowie auf alle weiteren Aspekte des Verkaufsprozesses einigen. Wenn jedoch Uneinigkeit besteht, sollten Sie gemeinsam nach Lösungen suchen.

Wenn vorher keine Streitigkeiten aufgetreten sind, zum Beispiel bei der Verteilung von Erbstücken und der Einrichtung, treten sie oft auf, wenn es um die weitere Nutzung des geerbten Hauses geht. Jeder Erbe kann frei über seinen Teil des Hauses entscheiden, und unterschiedliche Ansichten zur Nutzung, sei es für den Eigenbedarf, Vermietung oder Verkauf, sind nicht ungewöhnlich, was häufig zu Problemen führt. Wenn eine Person darauf besteht, das Haus zu behalten, während der Rest es verkaufen möchte, müsste diese Person die anderen Erben auszahlen. Doch was passiert, wenn diese Person sich das nicht leisten kann?

Wenn keine Einigung zwischen den Erben erzielt wird, wird oft eine Teilungsklage angestrebt. Es gibt zwei Arten:

• Realteilung oder Naturalteilung: Das geerbte Haus wird in mehrere Einheiten aufgeteilt, und jeder Miteigentümer erhält das alleinige Eigentumsrecht für seine Einheit.
• Zivilteilung: Das Haus wird gerichtlich zur Versteigerung ausgeschrieben und verkauft, und der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Gesetzlich wird die Realteilung immer vor der Zivilteilung bevorzugt. Nur wenn eine Realteilung nicht möglich ist, erfolgt die Zivilteilung. Der Kläger muss die entsprechenden Voraussetzungen nachweisen, und die Entscheidung liegt immer beim Gericht.

Was ist Ihre Immobilie wert?

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Um ausstehende Verbindlichkeiten schnell zu begleichen, könnte es sinnvoll sein, das Haus zu veräußern. Es ist ratsam, bereits vor dem Erhalt des Erbes zu überlegen, ob sich diese Vorgehensweise insgesamt rentabel gestaltet. Wenn das Haus hohe Schulden trägt und der Erlös nach Steuern und anderen Verkaufskosten nicht ausreicht, um diese zu begleichen, oder sogar ein Schuldenberg zurückbleibt, kann es ratsam sein, das Erbe abzulehnen. Ein erfahrener Rechtsberater kann Sie bei dieser Entscheidung kompetent unterstützen.

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer in Österreich wurde aufgrund einer Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs für verfassungswidrig erklärt und ist seitdem ausgelaufen. Daher müssen Sie weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer zahlen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer für Schenkungen und Erbschaften ist niedriger als beim Kauf einer Immobilie in Österreich, da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb handelt. Die Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, der nach den Richtlinien des Finanzministeriums berechnet wird. Die Steuersätze bewegen sich zwischen 0,5 und 3,5 % des Grundstückswertes.

Es kann sinnvoll sein, ein eigenes Gutachten zur Ermittlung des Immobilienwerts im Erbfall einzuholen, insbesondere in den folgenden Situationen:

• Bei der bedingten Annahme des Erbes, um zu klären, ob sich die unbedingte Annahme lohnt oder ob es besser ist, das Erbe auszuschlagen.
• Wenn mehrere Erben unterschiedliche Interessen bezüglich der Immobilie haben.
• Wenn ein Verkauf der Immobilie unmittelbar nach dem Erbantritt geplant ist.
• Wenn einem Erben aufgrund anderer Erben nur noch der Pflichtteil zusteht.

Ich hoffe, das hilft dir weiter! Lass mich wissen, ob du noch weitere Fragen hast.

Wenn man sich entscheidet, das geerbte Haus zu verkaufen, übernimmt in der Regel der neue Besitzer des Hauses (= Käufer) die Grunderwerbssteuer. Als Verkäufer unterliegen Sie jedoch der Immobilienertragssteuer, da sie den Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks besteuert.

Die Immobilienertragssteuer wurde in Österreich im April 2012 eingeführt. Sie besteuert den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, der sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös ergibt. Bei geerbten Immobilien gibt es eine Besonderheit, da keine direkten Anschaffungskosten entstanden sind. In solchen Fällen wird der Zeitpunkt und der Preis der letzten entgeltlichen Übertragung der Immobilie herangezogen.

Für Altgrundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, werden fiktive Anschaffungskosten angenommen, die 86 % des aktuellen Verkaufspreises entsprechen. Die genauen ursprünglichen Anschaffungskosten sind oft nicht mehr feststellbar und daher irrelevant. Der erzielte Gewinn wird mit 30 % besteuert, was einer Immobilienertragssteuer von 4,2 % des Verkaufspreises entspricht.

Für Neugrundstücke, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, beträgt die Immobilienertragssteuer 30 % des tatsächlichen Gewinns, der sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten des Erblassers und dem Verkaufserlös ergibt.

Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Immobilienertragssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses: Wenn Sie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre lang im geerbten Haus mit Hauptwohnsitz gelebt haben, sind Sie von der Steuer befreit, auch wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr Eigentümer, sondern nur Mitbewohner waren. Es ist jedoch erforderlich, dass Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihren Hauptwohnsitz bereits aufgegeben haben.

Die Abwicklung des Erbes einer Immobilie bringt neben der Grunderwerbsteuer auch weitere finanzielle Verpflichtungen mit sich. Die folgende Zusammenstellung bietet lediglich eine grobe Orientierung, da die konkreten Kosten variieren können, beispielsweise je nach Größe der Immobilie oder individuellen Ausgaben für das Begräbnis.

Zusätzliche Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit einer Immobilienerbschaft:

• 1,1 % des Grundstückswertes für die Grundbucheintragungsgebühr
• Notargebühr als Gerichtskommissär: Diese richtet sich nach dem Wert des Erbes und dem Umfang des Verfahrens, festgelegt durch das Gerichtskommissionstarifgesetz (GKTG).
• 0,5 Promille Gerichtsgebühr basierend auf dem reinen Wert des Erbes (mindestens jedoch 77 Euro)
• Schätzungsgutachten für Immobilien: z. B. ca. 400 bis 800 Euro für eine Wohnung, ca. 700 bis 1.200 Euro für ein Einfamilienhaus mit Garten
• Schätzungsgutachten für bewegliche Gegenstände im Haus: ca. 300-400 Euro
• Bestattungskosten: etwa 3.000 bis 8.000 Euro

Wenn Sie die Immobilie als Erbschaft erhalten und auch die bestehende Belastung übernehmen, stehen Ihnen grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um Ihre finanzielle Last zu reduzieren:

a) Wenn der aktuelle Kredit einen höheren Zinssatz hat und Ihre Bonität ausreichend ist, können Sie eine Umschuldung auf eine günstigere Kreditvariante in Betracht ziehen. Durch die Anpassung an die aktuelle Zinssituation könnten Sie erhebliche Einsparungen erzielen.

b) Eine Verlängerung der Kreditlaufzeit könnte ebenfalls dazu beitragen, die monatliche Belastung zu verringern. Angenommen, Sie haben einen Kredit mit einer Restschuld von 150.000 Euro und einer Restlaufzeit von 15 Jahren. Durch eine Verlängerung auf 25 Jahre und bei einem Zinssatz von 4 % würde Ihre monatliche Rate von 1.110 Euro auf 792 Euro sinken. Sowohl die bisher finanzierende Bank als auch andere Kreditinstitute könnten für diese Optionen in Betracht gezogen werden. Ein professioneller und unabhängiger Vergleich verschiedener Angebote kann Ihnen helfen, die beste und langfristig tragfähige Lösung zu finden.