Der Weg zu Ihrem Traumgrundstück
Obwohl der Kauf eines Grundstücks als eine eher unkomplizierte Form des Immobilienerwerbs betrachtet werden kann, gibt es dennoch einige wichtige Punkte zu beachten. Insbesondere die spezifischen Merkmale des Grundstücks und die technischen Gegebenheiten wie die Verfügbarkeit von Wasser- und Stromanschlüssen spielen eine entscheidende Rolle. Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen oder ein Grundstück kaufen, dann ist dieser Beitrag für Sie richtig.
1. Grundstücksauswahl und Besichtigung
Die Wahl eines geeigneten Grundstücks ist von entscheidender Bedeutung für den Erfolg deines Bauprojekts. Auch wenn es kein „perfektes Grundstück“ gibt, da die Eignung stark von individuellen Vorlieben abhängt, ist es wichtig, die folgenden Kernkriterien zu beachten, um Enttäuschungen und finanzielle Risiken zu minimieren:
- Standort: Die Wahl des Standorts spielt eine entscheidende Rolle. Bedenken Sie die Bedeutung der Nähe zu Städten oder bestimmten Einrichtungen. Denken Sie auch an potenzielle Geräuschquellen wie Verkehr oder Industrieanlagen.
- Größe und Beschaffenheit: Die Größe sollte Ihren Bedürfnissen entsprechen – kleinere Grundstücke für Reihenhäuser, größere für Einfamilienhäuser mit Garten. Achten Sie auch auf die Beschaffenheit des Geländes: Ist das Grundstück eben? Ist ein problemloser Zugang gewährleistet?
- Infrastruktur: Stellen Sie sicher, dass alle erforderlichen Anschlüsse für Strom, Wasser und Telekommunikation vorhanden sind.
- Risiken: Informieren Sie sich über potenzielle Risiken wie Hochwassergefahr oder andere natürliche Gefahren.
2. Prüfung Grundbuch und Flächenwidmungsplan
Vor dem endgültigen Abschluss des Kaufvertrags sollten bestimmte Dokumente vorbereitet werden. Diese umfassen in der Regel einen Grundbuchauszug sowie den Flächenwidmungsplan. Falls das Grundstück über einen Makler angeboten wird, sind diese Dokumente oft bereits Teil der Verkaufsunterlagen.
- Grundbuch: Der Auszug aus dem Grundbuch liefert wesentliche Informationen über mögliche Belastungen des Grundstücks, darunter Wegerechte, Wohnrechte sowie Hypotheken und weitere relevante Punkte in Bezug auf den Vorbesitzer oder angrenzende Grundstücke.
- Flächenwidmungsplan: Um ein Baugrundstück gemäß den individuellen Vorstellungen zu bebauen, bietet der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, erhältlich bei der örtlichen Gemeinde, eine Orientierung. Der Flächenwidmungsplan weist jedem Grundstück eine spezifische Widmung zu, die die erlaubte Nutzung definiert, etwa als Bauland, Grünland/Freiland oder Verkehrsfläche. Der Bebauungsplan geht weiter ins Detail und legt unter anderem die zulässige Bebauungsdichte sowie Vorschriften zur Bauhöhe und Bauweise fest.
3. Kaufnebenkosten beim Grundstückskauf
Im Wesentlichen fallen beim Kauf eines Grundstücks dieselben Nebenkosten an wie beim Erwerb einer Immobilie wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Dazu gehören:
- Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch (1,1 % des Kaufpreises)
- Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises)
- Notarkosten (etwa 1-2 % des Kaufpreises)
- Provision für Immobilienmakler (in der Regel 3 % des Kaufpreises)
Wenn das Grundstück fremdfinanziert wird, kommen zusätzliche Finanzierungskosten hinzu. Diese umfassen:
- Gebühren für die Eintragung der Bank ins Grundbuch (1,2 % des Kaufpreises)
- Bearbeitungsgebühr für die Finanzierung (3 % der Finanzierungssumme)
Die Berechnungsbasis für diese Kosten ist immer der Kaufpreis des Grundstücks.
4. Der Boden und die Nachhaltigkeit
Analyse der Bodenqualität lässt sich feststellen, welche Nutzungsarten möglich sind und wie sich diese auf das lokale Wassersystem auswirken könnten. Ein vielfältiges Ökosystem fördert die Biodiversität und trägt zur Stabilität des regionalen Klimas bei. Es ist ratsam, vor dem Erwerb eines Grundstücks eine umweltverträgliche Prüfung durchzuführen, um sicherzustellen, dass die natürlichen Lebensräume erhalten bleiben.
Zudem sollte die Entscheidung für ein Grundstück auch die Optionen für umweltfreundliche und nachhaltige Bebauung berücksichtigen. Dies kann die Umsetzung von Baukonzepten einschließen, die minimale Eingriffe in die Natur erfordern und den Erhalt des bestehenden Ökosystems fördern. Die Ausrichtung des Grundstücks, natürliche Beschattung und die Verwendung lokaler, nachhaltiger Materialien können erheblich dazu beitragen, den ökologischen Fußabdruck zu verringern.
Des Weiteren ist es wichtig, bei der Auswahl eines Grundstücks auch die Potenziale für die Integration erneuerbarer Energiequellen und energieeffizienter Technologien zu berücksichtigen. Standorte, die sich für die Installation von Solarpanelen, Windkraftanlagen oder Geothermie-Systemen eignen, bieten langfristige Vorteile sowohl für den Eigentümer als auch für die Umwelt. Eine frühzeitige Berücksichtigung dieser Aspekte in der Planungsphase unterstützt eine zukunftsorientierte, nachhaltige Entwicklung.
5. Rechtliches zum Grundstück
Rechtliche Aspekte und Überlegungen
Bevor Sie ein Grundstück erwerben, sollten Sie sich über die rechtlichen Bestimmungen und Flächenwidmung informieren. Diese können erheblich variieren und bestimmen, welche Art von Bauvorhaben (Bebauungsplan, wenn vorhanden) auf dem Grundstück zulässig sind. Informationen dazu erhalten Sie von Ihrem örtlichen Bauamt oder der Gemeindeverwaltung.
Vertragsdetails und juristische Stolpersteine
Ein Kaufvertrag für ein Grundstück umfasst zahlreiche rechtliche Feinheiten, die sorgfältig geprüft werden sollten. Dazu gehören eine genaue Beschreibung des Grundstücks, Regelungen bei Vertragsbruch und Garantiebestimmungen. Es ist ratsam, einen spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass der Vertrag keine ungünstigen Klauseln oder juristischen Fallstricke enthält.
Baulasten und Wegerechte
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die einem Grundstückseigentümer auferlegt werden können, während Wegerechte Dritten die Nutzung des Grundstücks ermöglichen. Beide können die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks erheblich einschränken. Eine gründliche Prüfung des Grundbuchs und gegebenenfalls eine Beratung durch einen Rechtsexperten sind unerlässlich, um solche Belastungen zu erkennen und zu bewerten. Weiters sind diverse andere Belastungen im C-Blatt des Grundbuchauszugs zu prüfen, wie Hypothekenbelastung, durchführende Leitungen etc…
6. Tipps zur Kaufabwicklung
Sobald alle Details geklärt sind und das Grundstück den gewünschten Kriterien entspricht, tritt der ernste Schritt ein: die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dieser muss über einen Notar abgewickelt werden, der oft auch den Vertrag erstellt. Der Notar fungiert dabei als neutraler Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, berät beide Parteien und minimiert wirtschaftliche Risiken.
- Die Einbeziehung eines Notars ist mehr als nur ratsam, um eine reibungslose Abwicklung sicherzustellen.
- Im Kaufvertrag müssen alle vereinbarten Punkte schriftlich festgehalten werden, da mündliche Absprachen vermieden werden sollten.
- Es ist wichtig sicherzustellen, dass alle Käufer korrekt eingetragen sind und dass die angegebenen Daten wie Adressen, Geburtsdaten und die Grundstücksnummer korrekt sind.
- Die treuhänderische Kaufabwicklung über den Notar gewährleistet eine korrekte Abwicklung aller Zahlungen.
- Nach dem Kauf werden die Grunderwerbsteuer und die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch vom Notar veranlasst.
7. Steuern beim Verkauf eines Grundstücks
Wenn Sie daran denken, ein Grundstück zu verkaufen, ist es ratsam, sich vorab mit der Immobilienertragsteuer (ImmoEST) zu beschäftigen. Diese wurde 2016 überarbeitet und kann beim Verkauf von unbebauten Grundstücken in Österreich einige Fallstricke mit sich bringen. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die Steuersätze, die beim Verkauf unbebauter Grundstücke in Österreich gelten.
Verkauf von Grundstücken – Steuern im Immobilienbereich
Die Immobilienertragsteuer betrifft ausschließlich entgeltliche Kauf- und Verkaufsvorgänge. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften in der Regel keine Immobilienertragsteuer an. In Österreich wurde die Spekulationsfrist abgeschafft, und seit dem 01.04.2012 unterliegen alle Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken der Einkommensteuer. Bevor man sich mit den spezifischen Steuersätzen im Detail befasst, ist es wichtig, zwischen zwei Arten von Grundstücken zu unterscheiden:
- Neue Grundstücke
- Alte Grundstücke
Beim Verkauf von Grundstücken sind mehrere wichtige Stichtage zu beachten:
Ein Grundstück, das nach dem 31.03.2002 erworben wurde, gilt als „neues Grundstück“.
Grundstücke, die vor dem 01.04.2002 erworben wurden, gelten als „alte Grundstücke“.
Alte Grundstücke unterliegen einer effektiven Steuer von 4,2% des Verkaufserlöses. Es muss auch berücksichtigt werden, wann die Umwidmung in Bauland erfolgte. Wenn das Grundstück vor dem 31.12.1987 erworben und umgewidmet wurde, beträgt die effektive Steuerbelastung ebenfalls 4,2% des Verkaufserlöses.
Für Umwidmungen nach dem 31.12.1987 und wenn man zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer war, beträgt die effektive Steuerbelastung 18% des Verkaufserlöses.
Neue Grundstücke, die nach dem 31.03.2002 erworben wurden, unterliegen einer effektiven Steuer von 30% des Veräußerungsgewinns. Der Zeitpunkt der Umwidmung spielt bei „neuen Grundstücken“ keine Rolle.
Befreiung von der Immobilienertragsteuer
Es gibt bestimmte Situationen, in denen Sie nicht zur Zahlung der Immobilienertragsteuer verpflichtet sind. Die gängigsten und wichtigsten Fälle sind wie folgt erklärt:
- Schenkung und Erbschaft:
Seit 2008 wurden die Schenkungs- und Erbschaftssteuer in Österreich abgeschafft. Wenn Sie also Liegenschaften erben oder geschenkt bekommen, unterliegt dieser Vorgang nicht der Immobilienertragsteuer. Allerdings kann der spätere Verkauf ein separates Thema sein. - Befreiung wegen Hauptwohnsitz:
Sie sind von der Immobilienertragsteuer befreit, wenn Sie als Verkäufer der Liegenschaft:
diese für mindestens zwei aufeinanderfolgende Jahre seit dem Kauf oder der Fertigstellung als Hauptwohnsitz genutzt haben oder diese für mindestens fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt haben.
Es ist wichtig zu beachten, dass es sich dabei um ein Eigenheim handeln muss, bestehend aus maximal zwei Wohneinheiten und dass mindestens zwei Drittel der Nutzfläche für Wohnzwecke genutzt werden müssen. Außerdem dürfen die Grundstücke nicht zu groß sein, mit einer maximalen Gesamtnutzfläche von 1.000 m2.
- Herstellerbefreiung:
Gebäude, die selbst hergestellt wurden oder von Dritten für den Auftraggeber errichtet wurden, sind beim späteren Verkauf von der Immobilienertragsteuer befreit (bezogen auf den Gebäudeanteil). Es ist jedoch zu beachten, dass eine genaue Prüfung erforderlich ist, wenn das Gebäude in den letzten zehn Jahren Einkünfte generiert hat.
Wenn sowohl die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung als auch für die Herstellerbefreiung erfüllt sind, ist zunächst die Hauptwohnsitzbefreiung anzuwenden. Diese ist für den Verkäufer vorteilhafter, da die Herstellerbefreiung nur das Gebäude betrifft, während die Hauptwohnsitzbefreiung sowohl das Gebäude als auch das Grundstück umfasst.
