Entwicklung Immobilienmarkt Salzburg 2026

• Rückgang der Transaktionen: Die Anzahl der Verkäufe von Wohnimmobilien (gebrauchte Wohnungen, Neubauwohnungen, Einfamilienhäuser) ist 2024 im Vergleich zu den Boomjahren zuvor deutlich gesunken.
• Preiskorrektur: Nach Jahren extremer Steigerungen kam es bei den Kaufpreisen für Wohnungen und Einfamilienhäuser 2023 und in Teilen 2024 zu einem leichten bis moderaten Rückgang (z.B. Wohnungen im Gesamtschnitt 2024 langsamerer Rückgang, teils sogar leichter Anstieg gegen Jahresende).
• Mietmarkt als Kontrast: Im Gegensatz dazu zeigte der Mietmarkt keinerlei Beruhigung. Die Mietpreise stiegen aufgrund der knappen Verfügbarkeit und der hohen Nachfrage auch 2024 deutlich an (teils über 10% im Durchschnitt).

Für 2026 erwarten wir:

• Stabilisierung und leichte Zuwächse bei Kaufpreisen: Die Phase des Preisrückgangs scheint weitgehend vorüber. Experten erwarten für Wohnimmobilien in Salzburg 2025 eine moderate Preissteigerung von 2–4 %, angetrieben durch eine sich verbessernde Finanzierungssituation (gesunkene Zinsen, mögliche KIM-Lockerungen) und der ungebrochen hohen Nachfrage.
• Anhaltend hoher Druck auf den Mietmarkt: Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, da das knappe Angebot an Neubauten den Markt nicht entlasten kann.
• Das Jahr 2025 markiert das Ende der Stagnation. Während die Preise 2024 noch leicht korrigierten, ziehen Suchanfragen und Kaufinteresse aktuell massiv an – bei Wohnungen sogar um bis zu 22 %.

Eigentumswohnungen: Das Comeback der Preiskurve

Nach einer kurzen Atempause im Vorjahr zeichnet sich bei Wohnungen wieder ein leichter Aufwärtstrend ab.

• Bestand: Mit einem Schnitt von ca. 5.963 €/m² bleibt Salzburg ein teures Pflaster. Experten rechnen hier mit einem moderaten Plus von 2–4 %.
• Neubau & Top-Lagen: In Vierteln wie Aigen oder der Altstadt sind Preise über 8.500 €/m² keine Seltenheit. Diese Lagen bleiben die „sicheren Häfen“ und zeigen sich von Krisen unbeeindruckt.
• Erschwingliche Alternativen: Wer ein Budget von 5.000 bis 6.400 €/m² hat, orientiert sich verstärkt in Richtung Lehen oder Gnigl – hier stabilisieren sich die Preise aktuell.

Einfamilienhäuser: Zeit für Verhandlungsspielraum

Bei den Häusern sieht das Bild etwas anders aus. Hier korrigiert der Markt nach wie vor leicht nach unten.

• Marktlage: Die Preise sinken voraussichtlich um etwa -2,7 %, was jedoch deutlich milder ausfällt als die starken Rückgänge der Vorjahre.
• Die Range: Der Durchschnitt in Salzburg Stadt liegt bei rund 1,2 Mio. Euro, wobei die Spanne extrem ist – von der soliden Basis im Umland bis zur Luxusvilla für 17,5 Mio. Euro in Premium-Lagen.
• Chance für Käufer: Da die Nachfrage langsam wieder anzieht (+2,4 %), könnte 2025 ein gutes Zeitfenster sein, um in mittleren Lagen zuzuschlagen, bevor die Talsohle der Preisentwicklung endgültig durchschritten ist.

Baugrundstücke: Gedämpfte Stimmung durch Baukosten

Interessanterweise sind Grundstücke aktuell das Sorgenkind des Marktes. Mit einem prognostizierten Preisrückgang von -4,6 % setzt sich der Negativtrend fort. Der Grund ist simpel: Die Kombination aus hohen Zinsen und massiven Baukosten macht das Projekt „Neubau“ für viele derzeit unattraktiv. Wer jedoch das nötige Kapital hat, findet hier momentan ein wachsendes Angebot bei sinkenden Preisen.

Fazit für Käufer: Der Markt wird rationaler. Während Wohnungen in Top-Lagen wertstabil bleiben oder teurer werden, bietet der Bereich der Einfamilienhäuser und Grundstücke derzeit echtes Potenzial für Preisverhandlungen.

Ein massives Problem für Salzburg ist der stockende Neubau. Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache:

• Fertigstellungen sinken: 2025 werden im Bundesland voraussichtlich nur 1.300 Wohneinheiten fertiggestellt – ein Minus von 24 %.
• Bauträger-Rückzug: In der Stadt Salzburg sank der Anteil gewerblicher Bauträgerprojekte auf 52 %, während gemeinnützige Projekte (25 %) an Bedeutung gewinnen.
• Der Preis für eine Bauträgerwohnung im gesamten Land Salzburg liegt aktuell bei rund 488.000 €, was einem Rückgang von etwa 4% gegenüber dem Vorjahr entspricht. In der Stadt Salzburg wird eine Neubauwohnung im Durchschnitt für 723.000 € angeboten.

Da bis 2027 kaum neue Projekte in die Pipeline kommen, wird die Knappheit zum größten Preistreiber der nächsten Jahre. Gleichzeitig ist keine Entspannung bei den Baukosten in Sicht. Massive Infrastrukturinvestitionen in Ländern wie Deutschland dürften die Preise für Baumaterialien wie Ziegel und Zement auch hierzulande weiter in die Höhe treiben.

Angesichts dieser Gemengelage – stark sinkendes Neubauangebot, bei gleichzeitig hohem Bevölkerungsbedarf und unvermindert hohen Baukosten – erscheint eine Entspannung am österreichischen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren als unwahrscheinlich.

Da Eigentum für viele aufgrund der hohen Kosten schwer finanzierbar bleibt, weichen Tausende auf den Mietmarkt aus. Die Folge ist eine dramatische Preisentwicklung:

• Stadt Salzburg: Mietsteigerungen von bis zu 9,4 % in normalen Lagen.
• Speckgürtel: Im Umland stiegen die Mieten in der Spitze sogar um 11 %.
• Durchschnitt: Mit ca. 18,30 €/m² (in Premiumlagen bis 23,30 €) bleibt Salzburg ein teures Pflaster für Mieter, bietet aber attraktive Renditen für Vermieter.

• Der „Sweet Spot“: Wohnungen der Energieklassen C und D sind derzeit am gefragtesten. Sie bieten einen soliden Standard zu einem Preis, der oft 30 % unter dem von High-End-Neubauten (Klasse A) liegt.
• Chance für Verkäufer: Sanierungen im Bestand (Fenster, Heizung, Dämmung) sind aktuell der effektivste Hebel, um den Verkaufswert einer Immobilie in Salzburg massiv zu steigern.

Experten von Raiffeisen Research und Exploreal sind sich einig: Nach der Stabilisierung 2025 folgt die Beschleunigung.

• 2026: Es wird mit einem Preisplus von etwa 2,5 % bis 3 % gerechnet. Die „Rückkehr der Käufer“ trifft auf ein nochmals geschrumpftes Angebot.
• 2027: Erst hier wird ein leichter Anstieg der Fertigstellungen erwartet. Bis dahin bleibt der Markt ein „Verkäufermarkt“ in den Top-Lagen.
• Förderungen:2025 brachte Salzburg eine neue Wohnbauförderung mit Maßnahmen wie Einmalzuschüssen und Annuitätenzuschüssen, die insbesondere Jungfamilien entlasten sollen und die Finanzierung erleichtern. Solche Förderinstrumente können lokalen Druck mildern, wirken aber nur mittel- bis langfristig, solange Neubauvolumen und Baulandverfügbarkeit begrenzt bleiben.

Die langfristige Entwicklung des Salzburger Immobilienmarktes hängt von folgenden Schlüsselfaktoren ab:

• Zinspolitik: Bei einer weiteren Entspannung des Zinsniveaus könnten die Kaufpreise stärker anziehen, da Finanzierungen für private Käufer wieder attraktiver werden.
• Politische Rahmenbedingungen: Eine etwaige Lockerung oder Abschaffung der KIM-Verordnung würde die Nachfrage massiv stimulieren und die Kaufpreise beschleunigen. Auch die Umsetzung der angekündigten Wohnbauoffensive wird entscheidend sein, um das Angebot zu erhöhen.
• Nachhaltigkeit (ESG): Grüne Immobilien und energieeffizientes Wohnen werden zu einem immer wichtigeren Preistreiber. Objekte mit schlechter Energiebilanz könnten langfristig an Wert verlieren (Brown Discount), während Neubauten und sanierte Objekte höhere Preise erzielen.
• Mietmarkt: Solange das Neubauangebot hinter der Nachfrage zurückbleibt, wird der Druck auf die Mieten hoch bleiben. Die Knappheit wird voraussichtlich bis weit ins Jahr 2026 anhalten, was Mieten weiterhin steigen lässt.