Immobilien und das Finanzamt
Es ist allgemein bekannt, dass Steuern beim Verkauf einer Immobilie anfallen. Weniger offensichtlich ist jedoch, dass auch der Kauf eines Grundstücks besteuert wird und sogar Gebühren für einen Mietvertrag entstehen können. Dieser Artikel beleuchtet die verschiedenen Arten von Immobiliensteuern und erläutert die Bedingungen, unter denen ein Immobilienverkauf steuerfrei sein kann. Sie wollen wissen welche Steuern beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf oder Grundstücksverkauf anfallen, dann ist dieser Artikel richtig für Sie.
Gebühren und Steuern für Immobilienkauf- und Vermietung
1. Die Grunderwerbssteuer
Bei einem Immobilienkauf oder -verkauf in Österreich fällt normalerweise die Grunderwerbssteuer an. Diese beträgt in der Regel 3,5 Prozent des Wertes des gekauften Grundstücks. Für Transaktionen zwischen Ehepartnern gilt ein reduzierter Satz von zwei Prozent. Die Grunderwerbssteuer kann sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer entrichtet werden, was üblicherweise im Kaufvertrag festgelegt wird. Meistens übernimmt jedoch der Käufer diese Kosten.
2. Eintragung ins Grundbuch
Personen, die ein Grundstück erwerben oder eine Eigentumswohnung kaufen, werden im Grundbuch registriert. Die Eintragungsgebühr entspricht 1,1 Prozent des Kaufpreises. Für Übertragungen von Grundstücken innerhalb der engen Familie gibt es spezielle Regelungen.
3. Die Grundsteuer
In Österreich unterliegt Grundbesitz in der Regel der Grundsteuer. Diese Steuer wird anhand des Einheitswerts eines Grundstücks berechnet. Vereinfacht ausgedrückt entspricht der Einheitswert einem Durchschnittsgrundstückswert von 1973 in einem bestimmten Gebiet, der um 35 Prozent erhöht wird. Die Grundsteuer wird von den Gemeinden festgesetzt und eingetrieben. Die Grundsteuer wird quartalsweise zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November eingezogen, sofern sie den Betrag von 75 Euro pro Jahr übersteigt. Beträge bis zu 75 Euro sind einmal jährlich bis zum 15. Mai zu zahlen.
4. Vergebührung Mietverträge
Mietverträge unterliegen Gebühren, die vom Vermieter berechnet und an das zuständige Finanzamt entrichtet werden müssen. Die Frage, ob der Vermieter oder der Mieter letztendlich diese Gebühren trägt, hängt von den Verhandlungen ab. Für unbefristete Mietverträge beträgt die Gebühr in der Regel ein Prozent der dreifachen Bruttojahresmiete (das entspricht der Bruttomonatsmiete multipliziert mit 12, dann mit 3, und davon ein Prozent). Für befristete Mietverträge wird die Gebühr in der Regel als ein Prozent des Mietzinses für die gesamte Vertragsdauer berechnet, wobei der Höchstbetrag ein Prozent des 36-fachen Mietzinses nicht überschreiten darf.
Beispiel: Für einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr beträgt die Gesamtmiete 12.000 Euro (1.000 Euro pro Monat). Die Vertragsgebühr beläuft sich auf ein Prozent der Gesamtmiete, also 120 Euro.
Steuern für Immobilienverkauf
5. Die Immobilienertragssteuer
Die Immobilienertragssteuer, früher Spekulationssteuer, betrifft alle Gewinne aus dem Verkauf von privaten Grundstücken seit dem 1. April 2012, unabhängig von der Besitzdauer. Für Immobilien, die nach dem 1. April 2002 erworben wurden, wird die Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet, also auf den erzielten Gewinn. Als Grundstücke gelten dabei Grund und Boden, Gebäude (einschließlich Eigentumswohnungen) sowie grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte.
Seit 2016 beträgt die Immobilienertragssteuer 30% der Bemessungsgrundlage. Unter bestimmten Umständen können inflationsbedingte Anpassungen steuermindernd berücksichtigt werden. Für Gebäude, die vor 2002 erworben wurden, gelten mildere Regelungen. Hier beträgt die Steuer für den Verkauf der Immobilie 4,2% des Verkaufserlöses.
Als Beispiel: Ein Grundstück mit einem Haus wurde 2006 für 250.000 Euro erworben und im Jahr 2013 für 300.000 Euro verkauft. Gemäß dem Stabilitätsgesetz ist der Verkauf voll steuerpflichtig, und der Gewinn von 50.000 Euro muss als Veräußerungsgewinn versteuert werden. In diesem Fall müssten Steuern in Höhe von 15.000 Euro entrichtet werden.
Wichtig zu beachten ist, dass der Veräußerungsgewinn nicht identisch ist mit dem Veräußerungserlös. Die Steuer wird nur auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis erhoben, während der Rest beim Immobilienverkauf steuerfrei bleibt. Wenn Sie ihr Haus verkaufen möchten ist diese Steuer zu berücksichtigen.
Unter welchen Umständen ist der Verkauf von Immobilien steuerfrei?
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn das Eigenheim oder die Eigentumswohnung, die verkauft wird, bisher der Hauptwohnsitz des Verkäufers war und er sie mindestens zwei Jahre lang durchgehend selbst bewohnt hat, ist der Verkauf steuerfrei. Ebenso entfällt die Steuer, wenn der Verkäufer in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang durchgehend in der Immobilie gelebt hat (bekannt als die „5 aus 10-Regelung“).
- Herstellerbefreiung: Wenn das Haus von Grund auf selbst errichtet wurde, bleibt der Verkauf steuerfrei. Jedoch sind Grund und Boden steuerpflichtig, es sei denn, die Hauptwohnsitzbefreiung greift auch hier. Eine Ausnahme besteht, wenn das selbstgebaute Haus in den letzten zehn Jahren zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde.
- Enteignung: Der Verkauf im Rahmen einer Enteignung oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs ist steuerfrei.
- Tauschvorgänge: Die Zusammenlegung, Flurbereinigung oder Baulandumlegung sowie damit verbundene Tauschvorgänge von Grundstücken sind von der Steuer befreit.
- Erbschaft oder Schenkung: Unentgeltliche Übertragungen sind steuerfrei, da in diesem Fall kein Verkaufserlös erzielt wird, der zu versteuern wäre.
