Immobilienfinanzierung

Eine solide Hausfinanzierung erfordert sorgfältige Planung und Überlegung. Es ist wichtig, einen detaillierten Finanzierungsplan zu erstellen, der sowohl die Anschaffungs- oder Baukosten als auch Ihr Eigenkapital berücksichtigt. Darüber hinaus sollten Sie Ihre laufenden Ausgaben mit Ihren Einnahmen abgleichen, um Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Unser Ratgeber bietet Ihnen umfassende Informationen darüber, wie Sie eine Hausfinanzierung bewerten können, wie viel Kredit Sie erhalten können und wie Sie einen effektiven Finanzierungsplan entwickeln können.

Beim Erwerb eines Hauses gibt es grundlegende Aspekte zu berücksichtigen: Es ist entscheidend, nicht nur die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten über Kreditinstitute und Förderprogramme zu kennen, sondern auch die Kriterien zu verstehen, nach denen Kredite vergeben werden. Zudem ist es wichtig, den aktuellen Zinsverlauf im Auge zu behalten, da die Wahl zwischen variablen und Festzinsen einen erheblichen Einfluss auf Ihre Finanzierung hat.

Oft benötigt man für den Kauf oder den Bau eines Hauses eine größere Summe, als man aus eigenen Mitteln aufbringen kann. Selbst mit Förderungen der Bundesländer, die für solche Vorhaben bereitgestellt werden, lässt sich häufig nicht die gesamte Finanzierung decken. Dennoch können diese Förderungen eine bedeutende Unterstützung bieten.

Die verschiedenen Bundesländer in Österreich unterstützen zahlreiche Bauprojekte, die zur Schaffung dauerhaften, privaten Wohnraums dienen. Diese Fördermittel sind oft zu günstigeren Konditionen erhältlich als Kredite von Banken oder Bausparkassen und stellen somit eine ideale Ergänzung dar. Die genaue Höhe der Förderung hängt in erster Linie von Ihrem Einkommen, Ihrer Familiensituation, der Größe des Wohnraums und dem Zweck der Förderung ab.

Banken überprüfen bei jeder Anfrage für eine Immobilienfinanzierung die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit des Antragstellers, auch Bonität genannt.

Kreditfähigkeit bezieht sich auf die rechtliche Befugnis einer Person, Verträge für Kredite abzuschließen. In Österreich gilt man ab dem 18. Lebensjahr als voll geschäftsfähig und somit in der Lage, Kredite aufzunehmen. Eine weitere Voraussetzung ist die geistige Fähigkeit. Kreditwürdigkeit bezeichnet die Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen.

Die Kreditwürdigkeit wird hauptsächlich durch ein Rating bestimmt, das von der Bank erstellt wird. Besonders bei größeren Beträgen für Hausfinanzierungen steigt das Risiko. Das Rating bewertet die Bonität des Kreditnehmers. Je besser die Bonitätsstufe, desto wahrscheinlicher ist es, dass Sie den gewünschten Kredit in der gewünschten Höhe erhalten.

Welche Faktoren spielen dabei eine entscheidende Rolle?

1. Persönliche Angaben:
   • Familienumstände
   • Lebenssituation
   • Familiäre Verhältnisse
2. Wirtschaftliche Verhältnisse:
   • Berufliche Situation
   • Einkommenslage
   • Finanzielle Situation
3. Vorhandenes Vermögen:
   • Finanzielle Mittel
   • Besitztümer und Investitionen
   • Vermögenswerte
4. Bestehende Verbindlichkeiten:
   • Schulden und Verpflichtungen
   • Finanzielle Verantwortlichkeiten
   • Ausstehende Zahlungen

Eventuelle Ausschlusskriterien

• Beschränktes finanzielles Einkommen
• Schwankende Einkommensquellen
• Überproportional hohe variable Gehaltsbestandteile
• Zeitlich begrenztes Beschäftigungsverhältnis
• Begrenzte oder fehlende eigene Eigenmittel
• Belastende Kreditlast oder finanzielle Überforderung
• Zu hohes oder zu junges Alter
• Einträge in Kreditdatenbanken oder Bonitätsauskunftsinstitute (wie KSV 1870, CRIF, Bisnode Austria)

Bei der Finanzierung Ihres Hauses ist es wichtig, die verschiedenen Zinsmodelle zu berücksichtigen. Es gibt die Wahl zwischen variablen und festen Zinssätzen: Bei variablen Zinsen ändert sich der Satz regelmäßig, oft basierend auf dem 3-Monats-Euribor. Feste Zinsen bleiben während der vereinbarten Zeit konstant.

Gegenwärtig ist eine feste Zinsbindung interessant: Im Februar 2024 zeigt die Zinskurve einen inversen Verlauf, wodurch feste Zinssätze günstiger sind als variable. Seit dem Frühjahr 2022 sind die Zinsen insgesamt gestiegen, und es ist ungewiss, wann sie wieder sinken werden, insbesondere im variablen Bereich. Langfristige feste Zinssätze von 15 bis 35 Jahren bieten Sicherheit über einen längeren Zeitraum. Es ist schwer vorherzusagen, ob weitere Zinssteigerungen bevorstehen, aber die aktuellen Zinsen sind noch moderat, während variable Kredite mit höheren Risiken verbunden sind.

Es ist jedoch wichtig zu beachten: Nach Ablauf der vereinbarten Festzinsperiode werden diese Kredite bis zum Ende der Laufzeit variabel verzinst oder können zu den dann gültigen Zinssätzen erneut als Festzinsfinanzierung vereinbart werden. Die Wahl der Festzinsbindungsdauer ist daher entscheidend, um Zinsänderungsrisiken zu minimieren.

Eine weitere Option für die Hausfinanzierung sind Kredite mit Zinsunter- und Obergrenzen (Bandbreitenkredit), die traditionell von Bausparkassen, aber mittlerweile auch von Banken angeboten werden.

In der Welt der Immobilienfinanzierung tauchen häufig zwei Begriffe in Bezug auf Zinsen auf: der Nominalzins und der Effektivzins. Der Nominalzins bezieht sich ausschließlich auf den reinen Zinssatz, ohne Berücksichtigung von Nebenkosten. Im Gegensatz dazu werden beim Effektivzins alle zusätzlichen Kosten wie Kontoführungsgebühren, Bearbeitungsgebühren und Gebühren für die Eintragung von Pfandrechten berücksichtigt.

Die Höhe Ihrer Eigenmittel spielt eine entscheidende Rolle bei der Hausfinanzierung. Aber ist es möglich, ein Haus ohne Eigenkapital zu finanzieren? Wir empfehlen, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen, was seit dem 01.08.2022 auch von der neuen KIM-V empfohlen wird. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert nicht nur die Kreditsumme insgesamt, sondern führt auch zu moderateren monatlichen Kreditraten. Ein höherer Eigenkapitalanteil erhöht auch die Wahrscheinlichkeit einer Kreditgewährung und verbessert die Konditionen. Mit ausreichend Eigenkapital wird es daher einfacher, Ihr Haus zu finanzieren und Ihren Wohntraum zu verwirklichen.

Die Möglichkeit einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital hängt von verschiedenen Faktoren ab. Wenn Sie beispielsweise andere Sicherheiten bieten können oder ein ausreichend hohes Einkommen haben, erhöhen sich Ihre Chancen auf eine Kreditzusage. Einige Kreditinstitute in Österreich verlangen nicht zwingend eine vollständige Deckung des Kreditbetrags durch den Verkehrswert der Immobilie, wenn das Einkommen ausreichend hoch ist.

Eine plausible Erklärung für das Fehlen von Eigenmitteln ist jedoch in jedem Fall erforderlich.

Eigenmittel sind ein zentrales Thema bei der Hausfinanzierung, und oft ist es den potenziellen Kreditnehmern nicht bewusst, dass Eigenkapital vorhanden ist. Wir beraten Sie gerne zu diesem Thema und helfen Ihnen dabei, Ihre Eigenmittel effizient in die Finanzierung einzubringen. Wenn der Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung finanziell nicht machbar ist, könnte die Nutzung vorhandener Ressourcen innerhalb der Familie eine Lösung sein. Überlegen Sie Optionen wie Ausbau, Aufstockung oder Anbau. Eine Generationenberatung kann dabei hilfreich sein, um gemeinsam als Großfamilie neuen Wohnraum zu schaffen.

Banken verlangen in der Regel einen detaillierten Finanzierungsplan für verschiedene Arten von Krediten, wie Investitionskredite, Spezialkredite, Wohnbaukredite, größere Konsumkredite und Existenzgründungskredite. Dieser Plan muss zusammen mit anderen erforderlichen Unterlagen bei der Bank eingereicht werden. Oft umfasst der Finanzierungsplan einen Nachweis des Einkommens, eine Liste der möglichen Sicherheiten sowie eine Aufstellung des Vermögens.

Um herauszufinden, wie viel Kredit Sie sich leisten können, ist es unerlässlich, eine gründliche und ehrliche Haushaltsrechnung durchzuführen. Diese Rechnung sollte Ihr verfügbares Einkommen sowie Ihre regelmäßigen Ausgaben und Lebenshaltungskosten berücksichtigen. Indem Sie bereits vor der Beantragung eines Kredits einen Haushaltsplan erstellen, sind Sie der Bank einen Schritt voraus.

Wenn man über einen Kreditvergleich nachdenkt, geht es in erster Linie darum, die Zinssätze gegenüberzustellen. Doch es gibt einen Unterschied zwischen dem Nominalzinssatz und dem Effektivzinssatz. Der Effektivzinssatz wird unter anderem durch die gewählte Kreditlaufzeit beeinflusst, und das gewählte Kreditmodell hat direkten Einfluss darauf.

Es ist auch üblich, die Höhe der Kreditraten zu vergleichen sowie zu prüfen, ob und in welcher Höhe kostenlose Sondertilgungen während der Kreditlaufzeit möglich sind. Dabei ist es wichtig, dass Vergleichbares miteinander verglichen wird, damit der Vergleich zum gewünschten Erfolg führt.

Basierend auf dem gewünschten Kreditbetrag, der Laufzeit und dem Zinssatz erhalten Sie die monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Beachten Sie, dass der Tilgungsteil zu Beginn niedriger ist und sich im Laufe der Zeit erhöht. Ein Tilgungsplan zeigt diese Entwicklung. Er zeigt den Kreditstand zu Beginn und Ende jedes Jahres, die Tilgung und die zu zahlenden Zinsen. Beim Abschluss eines Kredits erhalten Sie normalerweise einen detaillierten Tilgungsplan vom Kreditinstitut.

Es ist wichtig, bei der Planung und Budgetierung für den Bau oder den Kauf eines Hauses äußerst präzise und ehrlich zu sein. Dies erleichtert den gesamten Finanzierungsprozess und kann dazu beitragen, die monatliche Kreditrate zu senken. Eine gründliche Ausarbeitung des Finanzplans und der Haushaltsrechnung ist entscheidend, um die Gesamtkosten und monatlichen Belastungen realistisch einzuschätzen und unerwartete Überraschungen während der Kreditlaufzeit zu vermeiden. Die Beratung durch einen Finanzexperten kann wertvolle Einblicke in verfügbare Kreditoptionen und -strategien bieten, um die besten und kosteneffizientesten Finanzierungsmöglichkeiten für Ihr Bauvorhaben oder den Hauskauf zu identifizieren. Bei Bedarf steht Ihnen ein Finanzexperte zur Verfügung, um Ihnen bei der Finanzierung Ihres Eigenheims zu helfen und Ihren Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen.