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In Immobilien

Immobilie vermieten in Österreich

Was muss ich bei der Vermietung einer Immobilie beachten?

Wohnungs- und Hauseigentümer haben die Möglichkeit, ihre Immobilie unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und Pflichten jederzeit zu vermieten, einschließlich der Verpachtung von Immobilien. Bevor man sich für die Vermietung entscheidet, sollte man zunächst abwägen, ob eine mittel- und langfristige Vermietung sinnvoll ist oder ob ein Verkauf der Immobilie möglicherweise vorteilhafter wäre.

Wenn die Vermietung nach Berücksichtigung aller Kosten und potenziellen Mieteinnahmen als lohnenswert erscheint, kann man mit den konkreten Schritten zur Vermietung des Objekts beginnen. Dabei ist es ratsam, die auf dieser Seite beschriebenen Schritte zu befolgen, um ein optimales Mietverhältnis zu gewährleisten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Unterschied private und gewerbliche Vermietung
  2. Ist eine Vermietung überhaupt sinnvoll?
  3. Die Besteuerung einer Immobilie
  4. Wie vermiete ich eine Immobilie?
  5. Tipps zur Vermietung
  6. Wie hoch darf die Miete sein?
  7. Mietzins – monatliches Entgelt bei Mietwohnungen
  8. Kündigung Mietverträge
  9. Was soll ich beim Mietvertrag beachten?

Grundlegende Fragen, die bei der geplanten Vermietung zu berücksichtigen sind:

  • Ist es sinnvoll, einen Makler einzuschalten? Dies kann Vorteile bieten, aber es ist zu beachten, dass ab 2023 das Bestellerprinzip gilt, wonach Sie als Vermieter die Maklerkosten vollständig tragen müssen, wenn Sie den Makler beauftragt haben.
  • Unterliegt die Immobilie dem Mietrechtsgesetz (MRG)? Wenn ja, bringt dies viele Vorschriften und Beschränkungen hinsichtlich Kündigung, Miethöhe usw. mit sich.
  • Welche Miete kann verlangt werden? Je nach Anwendung des MRG oder Ausnahmen daraus gibt es Richtwerte oder Höchstgrenzen für die zulässige Miethöhe.
  • Ist ein Energieausweis erforderlich? Ein Energieausweis muss erstellt und ausgehändigt werden, um mögliche Konsequenzen und Strafen zu vermeiden.
  • Wie kann der optimale Mieter gefunden werden? Verschiedene Faktoren spielen dabei eine Rolle, und es ist wichtig, die erforderlichen Daten und Unterlagen vom Vermieter anzufordern.
  • Wie kann das Mietverhältnis gekündigt werden? Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Anwendungsbereichs des MRG und der Art des Vertrags.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden wird.

1. Unterschied private und gewerbliche Vermietung

Die private Vermietung bezeichnet grundsätzlich die Überlassung von (Wohn-) Raum zur privaten Nutzung, ohne dass dabei weitere Dienstleistungen erbracht werden, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen. Wenn die Einnahmen aus privater Vermietung unter einer bestimmten Schwelle liegen, besteht normalerweise keine Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung:

Liegen die Einnahmen aus Vermietung neben anderen steuerpflichtigen Einkünften unter 730 Euro pro Jahr, entfällt in der Regel die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung. Diese Regelung richtet sich jedoch nach etwaigen zusätzlichen Einkünften und der Gesamtsumme aller Einkünfte.

Gewerbliche Vermietung bezeichnet die Überlassung von Räumlichkeiten für eine kommerzielle Nutzung mit dem Ziel der Gewinnerzielung. Dies umfasst oft die Bereitstellung von Einrichtungen und Betriebsmitteln. In der Regel erfolgt die gewerbliche Vermietung mittels eines Pachtvertrags, weshalb sie auch als Verpachtung bezeichnet wird. Die Einordnung als gewerbliche Vermietung hängt hauptsächlich von Faktoren wie den Rahmenbedingungen, der Größenordnung und dem kommerziellen Interesse an der Vermietung ab, insbesondere wenn die Vermietung Teil des Geschäftsmodells eines Unternehmens oder Unternehmers ist.

2. Ist eine Vermietung überhaupt sinnvoll?

Die Entscheidung zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung oder einer geerbten Immobilie hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab:

  • Die zu erwartende Rendite durch die Vermietung.
  • Die Möglichkeit, das gebundene Eigenkapital rentabler anderswo zu investieren.
  • Zukünftige Pläne oder potenzielle Nutzung der Immobilie für Eigenbedarf.
  • Antizipierte Kosten für anstehende Erhaltungsarbeiten.
  • Zustand und Ausstattung der Immobilie.
  • Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten und Vergleich mit anderen Immobilien.
  • Die Vermietbarkeit zu einem angemessenen Preis.
  • Die aktuelle Marktsituation und Nachfrage in der Region.

Bei der Planung einer Vermietung ist es ratsam, eine gründliche Kalkulation durchzuführen, alle Faktoren und potenzielle Kostenquellen zu berücksichtigen. Es ist wichtig, dass emotionale Faktoren eine geringe Rolle spielen und die Entscheidung allein auf Basis von Potenzial und Risiko in Bezug auf erwartete Einnahmen und Ausgaben getroffen wird.

Es ist wichtig zu überprüfen, ob die individuelle Kalkulation für die geplante Vermietung tatsächlich die erwarteten Renditen liefert, oder ob ein Verkauf der Immobilie möglicherweise langfristig die vorteilhaftere Option ist.

3. Die Besteuerung von Immobilien

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie sind steuerpflichtig und müssen daher in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Diese muss zusammen mit den entsprechenden Unterlagen beim Finanzamt eingereicht werden.

Einkommenssteuer und Umsatzsteuer

Wenn Sie eine Wohnung im Inland vermieten, sei es mehrmals oder über einen längeren Zeitraum, gelten Sie grundsätzlich als Unternehmer gemäß dem Umsatzsteuerrecht. Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen daher sowohl dem Umsatzsteuerrecht als auch der Einkommensbesteuerung.

Es ist jedoch nicht erforderlich, ein eigenes Unternehmen zu gründen, sondern es muss lediglich ein Wechsel zur Einkommensteuererklärung beim Finanzamt beantragt werden. Diese Verpflichtung entfällt nur, wenn die Einkünfte unter 730 Euro pro Jahr liegen.

Konkret bedeutet dies, dass keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden muss, wenn die Einkünfte aus der Vermietung neben anderen steuerpflichtigen Einkünften unter 730 Euro pro Jahr liegen und die Gesamtsumme der steuerpflichtigen Einkünfte unter 12.000 Euro bleibt. Wenn das Gesamteinkommen im Jahr insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro beträgt, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Umsatzsteuer
Wenn die Einnahmen aus Ihren Mieten unter 35.000 EUR liegen, sind Sie nicht verpflichtet, Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Dies bedeutet, dass Sie von der Umsatzsteuer befreit sind, jedoch können Sie keine Vorsteuer für Renovierungs- und Reparaturarbeiten geltend machen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Kleinunternehmerregelung auch dann gilt, wenn Sie Ihre Immobilie privat vermieten.

Je nach Art der Vermietung variieren die Umsatzsteuersätze wie folgt:

  • Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien unterliegen einem Umsatzsteuersatz von 10 %.
  • Betriebskosten für Wohnimmobilien werden ebenfalls mit 10 % besteuert.
  • Heizkosten hingegen haben einen Umsatzsteuersatz von 20 %.
  • Gewerbliche Immobilien unterliegen dem Regelsteuersatz von 20 %.

Zusätzlich gibt es eine unechte Umsatzsteuerbefreiung mit einem Steuersatz von 0 % für Einkünfte aus gewerblicher Vermietung, wie z.B.: Vermietung von Büros, Geschäftsräumen, Lagerplätzen, Sportplätzen, Sälen usw., die nicht dem Steuersatz von 10 % oder 20 % unterliegen.

Was wirkt sich steuermindernd aus?

Ihre Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung nicht vollständig versteuern, da es eine Vielzahl von Faktoren und Positionen gibt, die steuermindernd sind. Es können im Voraus Kosten und Aufwendungen, die direkt mit der vermieteten Immobilie zusammenhängen, abgeschrieben werden. Zu den absetzbaren Kosten und Aufwendungen, die sich steuermindernd auswirken können, gehören:

 

  • Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Vermietung und Verpachtung:
    Die Abschreibung erfolgt auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten inklusive aller Nebenkosten. Dies geschieht jährlich mit einem Prozentsatz von 1,5 % über einen Zeitraum von insgesamt 66,67 Jahren.
  • Laufende Betriebskosten:
    Diese umfassen alle Ausgaben, die nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen, wie beispielsweise Wasser, Müll, Hausbesorger, Grundsteuer, Hausverwaltungshonorare und Rauchfangkehrer.
  • Finanzierungsaufwendungen und Finanzierungsnebenkosten:
    Dazu zählen unter anderem Bearbeitungsgebühren der Bank, Kreditzinsen und sonstige Nebenkosten im Zusammenhang mit der Finanzierung von Darlehen.
  • Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten:
    Diese beinhalten laufende Reparaturen und werden ab 2016 über einen Zeitraum von 15 Jahren verteilt.
  • Verwaltungskosten, Steuerberatungskosten und Kosten für rechtliche Beratung:
    Dies sind Ausgaben, die für die Verwaltung der Immobilie, steuerliche Beratung und rechtliche Unterstützung anfallen.
  • Versicherung der Immobilie:
    Alle Kosten, die mit der Versicherung der Immobilie verbunden sind, sind ebenfalls absetzbar.
  • Grundsteuer:
    Die jährliche Grundsteuer gehört ebenfalls zu den absetzbaren Kosten.

4. Wie vermiete ich eine Immobilie?

Die Initialüberlegung sollte stets darauf ausgerichtet sein, ob es im individuellen Fall rentabler wäre, die Immobilie langfristig zu vermieten oder sie zu verkaufen. Diese grundlegende Frage erfordert eine gründliche Überlegung und Abwägung, bevor weitere Schritte unternommen werden.

Falls die Vermietung als vorteilhaft erachtet wird, können Sie sich den nächsten Schritten zuwenden. Zuallererst sollten Sie in Erwägung ziehen, eine Hausverwaltung zu beauftragen, wenn Sie die Verwaltungsaufgaben nicht selbst übernehmen möchten. Hierbei ist eine sorgfältige Abwägung der Kosten und Nutzen erforderlich.

Anschließend sollte der Mietpreis festgelegt werden. Um einen angemessenen Preis zu ermitteln, können Sie die alle zwei Jahre an die Inflation angepassten Richtwerte sowie die örtlichen Mietpreise heranziehen.

Bei der Vermietung ist eine strukturierte Herangehensweise empfehlenswert. Die folgenden Schritte bieten eine konkrete Orientierung:

5. Tipps zur Vermietung:

  • Auswahl von Hausverwaltung oder Makler: Wenn Sie die Vermietung nicht selbst durchführen möchten, engagieren Sie eine Hausverwaltung oder einen Immobilienmakler, der Ihre Anforderungen erfüllt, um die Vermietung zu übernehmen.
  • Festlegung der Mietpreise: Berücksichtigen Sie alle relevanten Kostenfaktoren, um einen angemessenen Mietpreis für das Objekt zu bestimmen.
  • Erstellung einer Anzeige: Gestalten Sie eine aussagekräftige Anzeige für das Objekt und schalten Sie sie.
  • Durchführung von Besichtigungen und Auswahl: Führen Sie Besichtigungen mit potenziellen Mietern durch und treffen Sie eine erste Vorauswahl basierend auf Ihren Vorstellungen.
  • Einholung von Mieterauskünften: Fordern Sie von den potenziellen Mietern in Ihrer engeren Auswahl Selbstauskünfte an und prüfen Sie ihre Referenzen.
  • Persönliche Gespräche: Laden Sie die ausgewählten Bewerber gegebenenfalls zu persönlichen Gesprächen ein, um offene Fragen zu klären und eine vertrauensvolle Basis zu schaffen.
  • Abschluss des Mietvertrags: Erstellen Sie einen Mietvertrag, der alle relevanten Punkte, einschließlich der Kaution, umfasst, und schließen Sie diesen mit Ihrem zukünftigen Mieter ab.
  • Abwicklung der Kaution: Vereinbaren Sie die Zahlung der Kaution oder lassen Sie sie direkt überweisen.
  • Übergabe und Protokollierung: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe an den Mieter und übergeben Sie es diesem.

6. Wie hoch darf die Miete sein?

Bei der Vermietung ist die Frage nach der Miethöhe von entscheidender Bedeutung, sowohl in Bezug auf die Angemessenheit als auch auf die zulässige Höhe des Mietzinses, der im Mietvertrag festgelegt wird.

Die Gesamtmiete setzt sich typischerweise aus den folgenden Elementen zusammen:

  1. Hauptmietzins
  2. Betriebskosten
  3. Mögliche zusätzliche Ausgaben, wie etwa Betriebskosten für den Aufzug (proportional)
  4. Angemessene Entschädigung für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
  5. Umsatzsteuer (in der Regel 10%. Für bestimmte Posten wie Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und Parkplätze beträgt die Umsatzsteuer 20%)

Die Höhe des Hauptmietzinses hängt hauptsächlich davon ab, ob die Immobilie unter die Vollanwendung des MRG fällt. In diesem Fall werden je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Arten von Mietzinsen angewendet:

  • Kategoriemietzins
  • Angemessener Mietzins
  • Richtwertmietzins

Für den Kategorie- und Richtwertmietzins ist entscheidend, in welche Kategorie die Immobilie aufgrund ihrer Merkmale und Beschaffenheit eingestuft wird. Dennoch gibt es viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu abweichenden Mietzinsen führen können.

Befristungsabschlag: Es ist zu beachten, dass bei einer zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses in der Regel auch sogenannte Befristungsabschläge vom Hauptmietzins vorgesehen sind.

7. Mietzins - monatliches Entgelt bei Mietwohnungen

Wenn es um den „Mietzins“ geht, ist es wichtig zu unterscheiden:

  1. Die gesamte monatliche Zahlung an die Vermieter:innen, einschließlich des Bruttomietzinses, der Betriebskosten, Kosten von Gemeinschaftsanlagen und umlegbaren Steuern.
  2. Die reine Einnahme der Hauseigentümer:innen, auch bekannt als Nettomietzins oder „Hauptmietzins“ im Mietrechtsgesetz genannt.

Der Bruttomietzins für Hauptmietwohnungen setzt sich gemäß § 15 MRG aus folgenden Komponenten zusammen:

  • Hauptmietzins (Nettomietzins)
  • Anteil an Betriebskosten und öffentlichen Abgaben
  • Anteil für besondere Aufwendungen wie Gemeinschaftsanlagen
  • Gegebenenfalls Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder zusätzliche Leistungen der Vermieter:innen
  • Umsatzsteuer, falls zutreffend

Die Zahlung des Mietzinses erfolgt üblicherweise am 5. jedes Kalendermonats im Voraus, es sei denn, es wird etwas anderes vereinbart. Diese Bestimmungen gelten in erster Linie für Wohnungen des Typs III im MRG, werden aber oft auch für Typ I und II angewandt.

Es ist auch möglich, einen Pauschalmietzins zu vereinbaren, der alle Komponenten einschließt, ohne sie aufzuschlüsseln. In der Regel wird auch eine Wertsicherung vereinbart, z. B. eine jährliche Anpassung gemäß der Inflationsrate.

Der Pauschalmietzins hat den Vorteil, dass Mieter:innen keine unerwarteten Kostensteigerungen befürchten müssen, jedoch auch den Nachteil, dass sie die einzelnen Kosten nicht so leicht überprüfen können. Für Vermieter:innen besteht das Risiko unvorhergesehener Kostensteigerungen, jedoch entfallen die Verpflichtungen zur Erstellung von Jahresabrechnungen.

Bei Bedarf kann bei Wohnungen des Typs III eine Aufspaltung des Pauschalmietzinses verlangt werden, um sicherzustellen, dass der Hauptmietzins die gesetzlichen Obergrenzen nicht überschreitet. Diese Aufspaltung kann auch von Vermieter:innen beantragt werden, um Betriebskostensteigerungen an Mieter:innen weiterzugeben.

Klare vertragliche Vereinbarungen sind besonders wichtig, um festzulegen, welche Kosten im Pauschalbetrag enthalten sind und welche zusätzlich von Mieter:innen zu tragen sind, z. B. Wohnungsbetriebskosten wie Gas, Strom und Heizung.

8. Kündigung Mietverträge

Die Beendigung eines Mietvertrags kann auf verschiedene Weisen erfolgen:

  • Befristete Mietverträge laufen zum Ende der vereinbarten Frist aus.
  • Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen.
  • Unter bestimmten Umständen können Vermieter und Mieter den Mietvertrag vorzeitig und fristlos auflösen.
  • Alle Mietverträge können durch gegenseitige Vereinbarung jederzeit beendet werden.

Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter hängt die Vorgehensweise zunächst davon ab, ob die Wohnung und somit der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. In diesem Fall können Mietverträge nur aus bestimmten Gründen gekündigt werden, die im §30 MRG aufgeführt sind. Zu den wichtigsten gehören:

  • Eigenbedarfskündigung: Der Vermieter kann die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige nutzen.
  • Kündigung aufgrund von Mietschulden, die nicht beglichen wurden.
  • Kündigung wegen nachteiligem Gebrauch der Wohnung, z. B. Vernachlässigung oder Gefahr durch unsachgemäßen Gebrauch.

Bei einem unbefristeten Mietvertrag ist eine schriftliche oder gerichtliche Kündigung erforderlich, je nach Grund, und die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Bei unbefristeten Mietverträgen außerhalb des MRG kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, unter Einhaltung der Fristen.

Befristete Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können nach Ablauf eines Jahres schriftlich oder gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten gekündigt werden.

Für Mietverträge außerhalb des MRG endet der Vertrag mit Ablauf der vereinbarten Frist. Wenn keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung besteht, ist eine vorzeitige Beendigung nicht möglich, es sei denn, es liegt ein wichtiger Grund vor.

Es ist wichtig zu beachten, dass Kündigungen schriftlich erfolgen sollten, idealerweise per Einschreiben, da eine Kündigung nur mit Unterschrift gültig ist. Eine formlose Kündigung per E-Mail ist nicht wirksam.

9. Was sollte ich beim Mietvertrag beachten?

Der Mietvertrag legt die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters fest. In vielen Fällen findet das Mietrechtsgesetz (MRG) Anwendung, welches die rechtlichen Rahmenbedingungen für Vermietungen und die grundlegenden Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Dies wird als Vollanwendungsbereich des MRG bezeichnet. Für Vermietungen, die gemäß § 1 MRG in den Anwendungsbereich fallen, gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes als rechtliche Grundlage.

Außerhalb des Geltungsbereichs des MRG haben Vermieter in einigen Aspekten des Mietvertrags und der darin enthaltenen Regelungen mehr Freiheiten. Es ist daher immer erforderlich zu prüfen, ob die Vermietung des jeweiligen Objekts in den Anwendungsbereich des MRG fällt, sei es im Voll- oder Teilanwendungsbereich, und ob sie daher vollständig oder teilweise den Bestimmungen dieses Gesetzes unterliegt.

Anwendung des MRG:
Wenn die Vermietung und die Immobilie aufgrund ihrer Rahmenbedingungen und Merkmale unter das MRG fallen, kann die Anwendbarkeit dieses Gesetzes vertraglich nicht rechtsgültig ausgeschlossen werden. Daher gilt: Wenn das MRG und seine festgelegten Regelungen anwendbar sind, muss sich der Mietvertrag entsprechend danach richten, und alle Bestimmungen im Mietvertrag, die den Regelungen des MRG widersprechen, sind ungültig.

Die Anwendbarkeit des MRG kann jedoch vertraglich auch auf Immobilien ausgedehnt werden, die außerhalb seines Anwendungsbereichs liegen. Das bedeutet: Die Bestimmungen des MRG können auch für Vertragsverhältnisse außerhalb seines festgelegten Anwendungsbereichs oder Teilbereichs vereinbart werden, und es gibt keine Beschränkungen für diese vertragliche Vereinbarung, sodass sie problemlos möglich ist.

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In Immobilien

Was ist beim Immobilien Verkauf zu beachten?

Immobilienverkauf

Immobilienverkauf - Eine komplexe Sache

Der Verkauf einer Immobilie erfolgt oft aus verschiedenen Gründen, wie dem Erwerb einer anderen Immobilie, dem Erreichen eines bestimmten Alters oder nach einer Scheidung. Manchmal entscheiden sich Menschen auch dazu, eine Immobilie zu verkaufen, die sie geerbt oder geschenkt bekommen haben.

Unabhängig von den Beweggründen ist es wichtig, die Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf sorgfältig zu berücksichtigen. Dieser Artikel gibt Ihnen einen Überblick darüber, worauf Sie bei der Veräußerung Ihrer Immobilie achten sollten.

Inhaltsverzeichnis

  1. Immobilie verkaufen mit Makler
  2. Immobilienertragssteuer bei Verkauf
  3. Wie verkaufe ich erfolgreich
  4. Eine außergewöhnliche Präsentation
  5. Die Preisgestaltung
  6. Der Kaufvertrag und die Übergabe
  7. Sonderfälle beim Verkauf

Das wichtigste zusammengefasst

  • Berücksichtigen Sie stets die Kosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Verkauf Ihrer Immobilie und treffen Sie dann die Entscheidung, ob ein Verkauf oder Vermietung sinnvoller ist.
  • Eine weitere Überlegung betrifft die Abwicklung des Verkaufs, ob mit oder ohne Makler.
  • Ein professionelles Schätzungsgutachten kann Ihnen bei der Festlegung des Verkaufspreises behilflich sein.
  • Wenn Sie den Verkauf selbst organisieren, ist es ratsam, ein ansprechendes Exposé zu erstellen und die Inserate, insbesondere online, attraktiv zu gestalten. Außerdem sollten Sie eine Vielzahl von Aspekten beachten, wenn es um die Übergabe der Immobilie geht.

1. Immobilie verkaufen mit Makler

Ein Immobilienmakler übernimmt weit mehr als nur Besichtigungen von Wohnungen. Er ist ein Fachmann auf dem Gebiet der Immobilien und bietet umfassende Unterstützung bei der Kaufabwicklung. Beim Verkauf einer Wohnung sammelt er wichtige Informationen, wie etwa Details zu den Instandhaltungsrücklagen. Darüber hinaus strebt der Makler nach einem Ausgleich zwischen Verkäufer und Käufer und besitzt in der Regel fundierte Kenntnisse im Vertragswesen, um eine reibungslose Abwicklung zu gewährleisten.

Ein Immobilienmakler bietet nicht nur eine rechtliche Absicherung, er bietet eine effiziente Lösung und fungiert als vertrauenswürdiger Vermittler, der potenzielle Käufer vorsortiert und mit umfassenden Leistungen in Vorleistung geht (Bewertung, Marketing, Expose, Landingpage, Visualisierung, Werbung, Besichtigungen etc.).

Für Personen, die sich geografisch weit von der zu verkaufenden Immobilie befinden, ist die Inanspruchnahme eines Maklers üblich. Wer jedoch in der Nähe der Immobilie lebt, gute Verhandlungsfähigkeiten besitzt und ausreichend Zeit hat, kann versuchen, die Immobilie ohne Makler zu verkaufen. Der private Verkauf einer Immobilie erfordert hingegen einen beträchtlichen Zeitaufwand für Inserate und Besichtigungen, was oft zu einer zusätzlichen Belastung wie einem „neuen Teilzeitjob“ führen kann.

2. Immobilienertragssteuer bei Verkauf

Die Wahl des 31. März 2012 markiert eine entscheidende Grenze, die darüber bestimmt, ob Sie entweder 4,2 % des Verkaufserlöses als Immobilienertragsteuer entrichten oder 30 % des tatsächlichen Veräußerungsgewinns zahlen müssen. Eine bloße Erbschaft oder Schenkung allein löst noch keine Verpflichtung zur Zahlung der ImmoESt aus.

Doch wenn Sie als Beschenkte oder Erben die Liegenschaft veräußern, hängt die Steuerlast vom Zeitpunkt des Erwerbs durch den Schenker oder Erblasser ab, wobei der Verkaufsgewinn entsprechend dem alten oder neuen Steuersatz besteuert wird.

Bei Hauptwohnsitzen und selbst erstellten Gebäuden können unter spezifischen Bedingungen Steuererleichterungen gewährt werden. Beim Verkauf von umgewidmeten Grundstücken gelten je nach Umwidmungsdatum verschiedene Pauschalbesteuerungen.

3. Wie verkaufe ich erfolgreich eine Immobilie?

Es ist ratsam, einen detaillierten Plan für den Verkauf einer Immobilie zu erstellen. Indem Sie einige wichtige Tipps berücksichtigen, können Sie Ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf erheblich steigern.

4. Eine außergewöhnliche Präsentation

Für die Veröffentlichung eines Inserats sollten Sie ebenfalls ein Exposé erstellen, das die wesentlichen Details wie Größe, Layout, Heizungstyp, Standort der Immobilie und Energieeffizienz enthält, sowie einige Fotos der einzelnen Räume. Diese Informationen und Bilder werden auch in (Online-)Inseraten verwendet. Während Zeitungsanzeigen am Wochenende nützlich sein können, haben Online-Inserate heutzutage normalerweise eine viel größere Reichweite.

Es gibt auch Plattformen, auf denen Sie kostenlos inserieren können. Diese werden oft von Regionalzeitungen oder Universitäten (Hochschülerschaften) betrieben.

Bei persönlichen Besichtigungen sollte das Haus oder die Wohnung sauber und wohlriechend sein. Interessenten sollten ein Exposé in gedruckter Form erhalten. Diese Aufgaben können von einem Immobilienmakler für Sie übernommen werden.

5. Die Preisgestaltung

Ein zentraler Aspekt beim Verkauf einer Immobilie besteht darin, einen realistischen Preis festzulegen, der mit dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie übereinstimmt. Daher ist es sinnvoll, vor der Festlegung des Preises ein Gutachten eines örtlich erfahrenen Immobilienmakler einzuholen, der auch auf spezifische Details achtet.

Der angegebene Preis sollte sich nicht wesentlich über oder unter diesem Wert befinden. Letztendlich wird der tatsächliche Preis jedoch durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt.

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6. Der Kaufvertrag und die Übergabe

Die vertraglichen Aspekte können entweder von einem Notar oder einem Anwalt übernommen werden, der die Abwicklung und administrativen Schritte überwacht. Der Immobilienmakler kann bei der Erstellung des Übergabeprotokolls helfen und gelegentlich auch den Termin für die Schlüsselübergabe begleiten.

Normalerweise findet die Übergabe nach Zahlung des Kaufpreises und vor der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch statt. Neben dem Ablesen der Zählerstände (für Strom, Wasser und Gas) und der Übergabe sämtlicher Schlüssel sollten zu diesem Zeitpunkt auch folgende Dokumente ausgetauscht werden:

  • Grundsteuerbescheide und Grundbuchauszüge, um Informationen über Belastungen und Servituten zu erhalten
  • Baupläne, Grundrisse und statische Berechnungen
  • Wohnflächenberechnungen
  • Vermessungsergebnisse, falls eine Neuvermessung durch einen Zivilgeometer durchgeführt wurde
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Wartungsverträge und Untersuchungsunterlagen, beispielsweise für Heizungsanlagen, Schornsteine oder Abwasseranlagen
  • Betriebsanleitungen für Heizungen, Kücheneinbaugeräte usw.
  • Energieausweis (in Österreich)
  • Gewährleistungsunterlagen, Garantiescheine, Handwerksverträge und -rechnungen
  • Versicherungspolicen und Rechnungen für Sturm-, Wasser- und/oder Feuerschutzversicherungen
  • Bei Anlageimmobilien: Mietverträge und Mieterakten
  • Zusagen bezüglich noch ausstehender Reparaturen oder Renovierungsarbeiten.

Diese aufgeführten Punkte sollen Ihnen helfen, den Verkauf Ihrer Immobilie reibungslos abzuwickeln.

7. Sonderfälle beim Verkauf einer Immobilie

Beim Verkauf einer Immobilie nach einer Schenkung oder Erbschaft gibt es spezielle Details, auf die Sie achten sollten:

Wenn Sie eine Immobilie nach einer Schenkung verkaufen, ist die Schenkung selbst seit 2008 steuerfrei. Allerdings unterliegt der anschließende Verkauf einer Immobilienertragsteuer von 30 % des Verkaufspreises. Angenommen, Sie verkaufen eine Immobilie, die Sie durch Schenkung erhalten haben, für 200.000 Euro, dann fallen 60.000 Euro an Steuern an. Die gleichen Steuern gelten für den Verkauf einer geerbten Immobilie. Weitere Informationen zum Thema Immobilienerbschaft finden Sie in unserem Ratgeber „Immobilien als Erbschaft“.

Den Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht durchzuführen, kann unter Umständen eine Herausforderung darstellen. Das Vorhandensein eines Wohnrechts kann in der Regel zu einer erheblichen und langfristigen Wertminderung führen. Erst nach der Auszahlung des Wohnrechtsinhabers und der Löschung im Grundbuch können wieder angemessene Marktpreise erzielt werden. Andernfalls kann der Verkauf äußerst schwierig sein und sich trotz erheblicher Preisnachlässe von teilweise mehr als 50 % des normalen Verkehrswertes über Jahre hinziehen.

Situationen, in denen es sinnvoll sein kann, eine Immobilie zu verkaufen:

  1. Um von einem Rekordpreis nach einer langen Phase steigender Immobilienpreise zu profitieren, während gleichzeitig ein deutlicher Rückgang der Preise erwartet wird.
  2. Um eine mögliche Überschuldung zu vermeiden, indem man die Immobilie verkauft.
  3. Um Eigenkapital für den Kauf einer größeren Liegenschaft zu schaffen. Eigenkapital kann helfen, einen Teil der Zinskosten des Kredits zu sparen.
  4. Wenn der Verkauf dazu beiträgt, eine Scheidung besser abzuwickeln.
  5. Wenn Sie eine Immobilie erben, die weit entfernt von Ihrem Wohnort liegt und mit der Sie keine Verbindung haben.
  6. Aufgrund eines berufsbedingten Umzugs.
  7. Wenn Sie aus Altersgründen umziehen möchten.
Immobilie verkaufen - LORENZ Immobilien
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In Immobilien

Was ist beim Immobilien Ankauf zu bedenken?

Der Ablauf beim Immobilienkauf

Mieten mag zwar praktisch sein, jedoch kann es auf lange Sicht eine beträchtliche Menge Geld verschlingen. Für viele Menschen ist daher der Kauf von Immobilien langfristig rentabler. Doch der Immobilienkauf in Österreich ist ein komplexer Prozess, der sorgfältig auf die individuellen Lebenspläne abgestimmt werden sollte. Wie genau läuft ein Immobilienkauf in Österreich ab? Was sollten Sie beachten? Hier sind die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst, damit Ihr Traum von den eigenen vier Wänden Realität werden kann.

Inhaltsverzeichnis

  1. Der Besichtigungstermin
  2. Das Kaufanbot
  3. Besichtigung vor Unterzeichnung des Kaufantrages
  4. Der Kaufantrag
  5. Steuern, Gebühren, Kaufpreis
  6. Eintragung im Grundbuch
  7. Die Übergabe
  8. Die Möglichkeiten des Ankaufs
  9. Checklisten
  10. Mögliche Fehler, die beim Kauf auftreten können

1. Der Besichtigungstermin

Nachdem Sie durch Print- und Online-Inserate oder persönliche Kontakte auf ein spezifisches Immobilienobjekt aufmerksam geworden sind, recherchieren Sie gründlich online, um festzustellen, ob das Objekt Ihren Anforderungen entspricht. Bei Interesse am Grundstückskauf oder der Immobilie vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit dem Immobilienmakler. Nach der Besichtigung informieren Sie den Makler über Ihr Interesse am Kauf des Objekts. Möglicherweise können Sie auch eine zeitlich begrenzte Reservierung vornehmen.

2. Das Kaufanbot

Nach der Besichtigung machen Sie ein Kaufangebot, das eine verbindliche Absichtserklärung von Ihnen als potenziellem Käufer darstellt, das Immobilienobjekt zu erwerben. Möglicherweise erhält der Verkäufer auch mehrere Kaufangebote von verschiedenen Interessenten und wählt das passendste aus. Das ausgewählte Angebot wird dann einem Notar übergeben, der den Kaufvertrag erstellt. Sollten Sie als Käufer nach Unterzeichnung des Kaufangebots zurücktreten (z. B. aufgrund der Feststellung, dass das Kreditinstitut keinen Kredit in der benötigten Höhe gewährt), hat der Verkäufer in der Regel Anspruch auf Schadensersatz.

3. Besichtigung vor Unterzeichnung des Kaufvertrages

Bei einer erneuten Besichtigung ist es ratsam, das Haus oder die Eigentumswohnung gründlich zu inspizieren. Achten Sie dabei auf sichtbare Schäden und prüfen Sie, ob der bisherige Eigentümer diese noch beseitigen wird. Notieren Sie den Wasser- und Stromzählerstand und fertigen Sie viele Fotos vom aktuellen Zustand der Immobilie an. Dokumentieren Sie auch die Einrichtungsgegenstände, die übernommen werden sollen. Je nach Zustand der Immobilie könnte es sinnvoll sein, die zweite Besichtigung bereits vor der Abgabe des Kaufangebots durchzuführen, da Sie mit dem Angebot bereits eine rechtliche Bindung eingehen. Um sicherzustellen, dass keine Mängel übersehen werden, kann es hilfreich sein, einen neutralen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

4. Der Kaufvertrag

Nachdem Sie Ihr Kaufangebot eingereicht haben, kann ein Notar oder Treuhänder beauftragt werden, den Kaufvertrag zu entwerfen. Anschließend erläutert der Notar beiden Parteien die Einzelheiten des Vertrags. In einigen Fällen verlangt der Verkäufer möglicherweise, dass Sie als Käufer eine Finanzierungszusage oder einen Nachweis über vorhandenes Kapital vorlegen, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. Sobald der Notarvertrag unterzeichnet ist, beginnt die treuhänderische Abwicklung.

5. Steuern, Gebühren, Kaufpreis

Etwa zwei bis acht Wochen nach der Vertragsunterzeichnung sendet der Notar die Zahlungsaufforderung. Bei einer Immobilienfinanzierung über einen Kredit wird der gesamte Kaufpreis nach Darlehensgenehmigung von der Bank direkt an den Notar überwiesen. Dieser überweist dann den Kaufpreis an den Verkäufer und erhält seine Gebühr. Die Eintragung im Grundbuch erfordert die Begleichung der Grunderwerbsteuer, die 3,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Erst nach Zahlung dieser Steuer erhalten Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, die für die Eigentumseintragung im Grundbuch erforderlich ist. Ohne diese Bescheinigung kann die Eintragung nicht erfolgen. Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen weitere Nebenkosten an.

Unser Tip: Käufer sollten den Kaufvertrag rechtzeitig beim Finanzamt einreichen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigung zu erhalten.

6. Eintragung ins Grundbuch

Der Kaufvertrag muss schriftlich abgefasst und entweder notariell oder gerichtlich beglaubigt sein, und erst nach diesem Schritt kann die Immobilie im Grundbuch eingetragen werden. Sobald das Gesuch genehmigt wurde, sind Sie offiziell der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

Unser Tip: Überprüfen Sie nun im Grundbuch sorgfältig, ob alle Verpflichtungen des vorherigen Eigentümers gelöscht wurden. Wohn- und Vorkaufsrechte bleiben auch nach dem Eigentumswechsel bestehen.

7. Die Übergabe

Bei der Übergabe eines Schlüssels wird das Haus oder die Eigentumswohnung einer gründlichen Prüfung unterzogen. Dabei ist es wichtig, auf eventuelle neue sichtbare Schäden zu achten und zu überprüfen, ob diese vom vorherigen Eigentümer behoben werden müssen. Es ist auch ratsam, die Zählerstände für Wasser und Strom zu notieren und alle zu übernehmenden Einrichtungsgegenstände im Rahmen eines Übergabeprotokolls zu dokumentieren.

8. Die Möglichkeiten des Ankaufs

Darüber hinaus sind beim Erwerb von Immobilien, abhängig vom konkreten Kaufobjekt, verschiedene Aspekte von Bedeutung. Eine detaillierte Betrachtung dieser Faktoren finden Sie im nachfolgenden Abschnitt.

Grundstück kaufen
Beim Erwerb eines Grundstücks ist es zunächst wichtig zu klären, ob es bereits als Bauland ausgewiesen ist oder ob eine mögliche Umwidmung ansteht. In den Unterlagen der Gemeinde, wie dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, erhalten Sie Informationen darüber, welche Bauvorhaben möglich sind. Zudem beeinflusst die Geländeform maßgeblich die Bebaubarkeit des Grundstücks. Je steiler das Gelände, desto anspruchsvoller und kostenintensiver gestaltet sich in der Regel der Bauprozess. Auch die Frage der Erschließung des Grundstücks ist entscheidend. Ist es bereits an Wasser, Kanalisation, Strom und Gas angeschlossen, oder sind hierfür weitere Maßnahmen erforderlich?

Haus kaufen
Beim Kauf eines Hauses sollten Sie zunächst Ihre Lebensplanung berücksichtigen und entscheiden, welche Art von Haus am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Steht ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein freistehendes Haus zur Debatte? Ist das Haus sowohl gegenwärtig als auch zukünftig für Kinder oder Senioren geeignet? Die Größe und Aufteilung der Räume spielen ebenso eine wichtige Rolle. Auch die Lage der Immobilie ist von großer Bedeutung, insbesondere die Nähe zu wichtigen Einrichtungen wie Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen. Darüber hinaus sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob ein Garten gewünscht ist und wie viele Parkplätze benötigt werden.

Wohnung kaufen
Beim Erwerb einer Wohnung ist auch die Lage ein entscheidender Faktor. Es ist ratsam, das Umfeld der Wohnanlage zu betrachten und sich zu fragen, wer die zukünftigen Nachbarn sein könnten. Handelt es sich um junge Familien, Studenten-WGs oder eher um Personen, die Sozialhilfe beziehen? Des Weiteren ist zu beachten, ob die Wohnung derzeit vermietet ist und ob sie bezugsfertig ist. Zusätzlich sollten eventuelle Renovierungskosten nicht außer Acht gelassen werden. Auch der Zustand der Wohnanlage ist von Bedeutung. Sind teure Sanierungen geplant, und gibt es dafür ausreichend Rücklagen?

Checklisten für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Checkliste "Grundstück"

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Flächenwidmungsplan
  • Vermessungsurkunde
  • Bebauungsplan
  • Bauplatzerklärung
  • Geologisches Gutachten
  • Bodenbeschaffenheit
  • Auszug aus Altlasten- und Verdachtsflächenkataster
  • Feststellen eventueller Gefahrenzonen

Checkliste "Haus"

  • Gebäudepläne: Aktuelle Grundrisse aller Stockwerke und Nebengebäude wie Garage oder Carport sowie ein Lageplan.
  • Rechtliche Dokumente: Auszug aus dem Flächenwidmungsplan, aktueller Grundbuchauszug und Prüfung möglicher Belastungen im Grundbuch, wie Pfandrechte oder Dienstbarkeiten.
  • Finanzierungsinformationen: Informationen über bestehende Finanzierungen und offene Salden, einschließlich Tilgungsdokumente und Wohnbauförderungsnachweise.

  • Löschungserklärung: für Darlehen, die bereits getilgt wurden, sowie für Pfandrechte

  • Energieeffizienz: Gültiger Energieausweis, der seit 2012 ausgestellt sein muss und zehn Jahre gültig ist.
  • Betriebskosten: Laufende Kosten wie Grundsteuer, Wasser- und Abfallgebühren sowie Heizkosten.
  • Sanierungen und Modernisierungen: Informationen über durchgeführte Renovierungsmaßnahmen, einschließlich thermischer Sanierung, Elektrik, Sanitär, Fußböden und Küche, mit entsprechenden Rechnungen.
  • Umweltprüfung: Überprüfung auf mögliche Kontaminationen der Liegenschaft durch einen Auszug aus dem Altlasten- und Verdachtsflächenkataster.
  • Baurechtliche Genehmigungen: Vorhandensein von Baubewilligungsbescheiden sowie Genehmigungen für nachträgliche Bauarbeiten und behördliche Abnahmen.
  • Grundstücksnutzung: Erhebung der Möglichkeiten zur Bebauung des Grundstücks gemäß den Bebauungsrichtlinien und mögliche Erweiterungsmöglichkeiten.
  • Denkmalschutzprüfung: Überprüfung, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht oder spezielle Erhaltungsanforderungen erfüllt werden müssen, insbesondere bei älteren Gebäuden.

Zusätzlich bei Häusern im Wohnungseigentum

  • Gutachten zur Parifizierung
  • Vertrag über das Wohnungseigentum
  • Abrechnung und Jahresübersicht der Betriebskosten
  • Der aktuelle Stand des Instandhaltungsfonds (sofern verfügbar)
  • Geplante Reparaturen oder bestehende Mängel
  • Protokoll der letzten Versammlung der Wohnungseigentümer (falls vorhanden)

Checkliste "Eigentumswohnung"

  • Aktuelle Pläne:
    Grundriss der Wohnung, Parkplatz, Kellerabteil.
    Plan für gemeinschaftliche Bereiche wie Garten, Wege, Fahrradraum, Waschküche usw.
  • Aktueller Grundbuchauszug:
    Überprüfung möglicher Belastungen im C-Blatt: Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohnrechte, Beschränkungen und Veräußerungsverbote, Geh- und Fahrrechte.
  • Angabe zur Höhe bestehender Finanzierungen:
    Offener Saldo für Darlehen, Wohnbauförderung usw., sofern die Immobilie noch finanziert ist.
  • Löschungserklärung:
    Für bereits getilgte Darlehen und Pfandrechte.
  • Nutzwertliste / Parifizierungsgutachten:
    Aufgezeichnete Eigentumsanteile.
  • Betriebskosten:
    Monatliche Vorschreibung und aktuelle Jahresabrechnung.
  • Informationen der Hausverwaltung:
    Sanierungsdarlehen, anstehende Reparaturen / Mängel / Zustandsbericht, aktueller Instandhaltungsfonds, Protokoll der letzten Eigentümerversammlung.
  • Gültiger Energieausweis:
    Gültig für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum seit 2012.
  • Auszug aus Altlasten- und Verdachtsflächenkataster:
    Informationen über mögliche Kontaminationen des Grundstücks.
  • Wohnungseigentumsvertrag:
    Angabe von durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen der Wohnung, z. B. Bodenerneuerung, Badezimmer, Küche, Elektrik (Rechnungen müssen vorhanden sein).

Zusätzlich bei „vermieteten Eigentumswohnungen“

  • Aktueller Mietvertrag(en) für die jeweiligen Wohnungen.
  • Das letzte Schreiben bezüglich einer Mieterhöhung, sofern vorhanden.

10. Mögliche Fehler, die beim Kauf auftreten können:

  1. Unzureichende Besichtigung: Bevor Sie eine Immobilie kaufen, ist es wichtig, sie gründlich zu besichtigen, idealerweise zu verschiedenen Tageszeiten, um potenzielle Mängel zu erkennen. Dokumentieren Sie festgestellte Mängel und klären Sie diese schnellstmöglich mit dem Verkäufer, um etwaige Renovierungen rechtzeitig zu planen.
  2. Ungenügende Prüfung des Kaufvertrags: Kaufverträge sind oft komplex und können für Laien schwer verständlich sein, wodurch vertragliche Risiken übersehen werden können. Es ist ratsam, den Vertrag vor der Unterzeichnung mit einem Notar sorgfältig durchzugehen.
  3. Unterschätzung der Nebenkosten: Neben dem Kaufpreis müssen auch Notar- und Maklergebühren, Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuer sowie mögliche Renovierungs- und Betriebskosten berücksichtigt werden. Besonders beim Kauf einer gebrauchten Immobilie sollten auch künftige Sanierungskosten eingeplant werden, da Modernisierungen und Reparaturen zusätzliche Ausgaben verursachen können.
  4. Nichtberücksichtigung künftiger Lebensumstände: Beim Immobilienkauf sollten Ihre zukünftigen Lebenspläne berücksichtigt werden, wie beispielsweise die richtige Größe der Immobilie, Familienzuwachs, die Anzahl der benötigten Zimmer sowie Haustiere. Es ist auch wichtig, Möglichkeiten für einen barrierefreien Umbau in Betracht zu ziehen, um auch im höheren Alter komfortabel zu leben.
  5. Fehlender Vergleich von Kreditangeboten: Bevor Sie einen Kreditvertrag unterzeichnen, sollten Sie verschiedene Angebote vergleichen, da die Konditionen je nach Anbieter variieren können. Experten im Bereich Wohnbau-Finanzierung können Ihnen dabei helfen, das passende Kreditangebot auszuwählen.

Sie suchen nach einer passenden Immobilie? Wir unterstützen Sie.

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In Grundstück, Immobilien

Immobilienkauf im Baurecht

Baurecht Grundstück

Die Alternative zum üblichen Grundstücks- bzw. Wohnungskauf

In den vergangenen Jahren verzeichnete Österreich einen deutlichen Anstieg der Grund- und Immobilienpreise, und dieser Trend wird voraussichtlich anhalten. Insbesondere in städtischen Gebieten gestaltet sich der Erwerb von Grundstücken zunehmend schwierig. Dies ist zum einen auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen und zum anderen darauf, dass die Grundstückspreise häufig die finanziellen Möglichkeiten vieler Menschen übersteigen. Doch was tun, wenn man den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte, jedoch nicht über ausreichend Eigenkapital für ein teures Grundstück verfügt?

Eine Lösung bietet das Baurecht auf fremden Grundstücken. Obwohl es auf den ersten Blick unkonventionell erscheinen mag, wird diese Option aufgrund der steigenden Preise für Einfamilienhäuser, Wohnanlagen und sogar Gewerbeimmobilien wie Supermärkte zunehmend in Betracht gezogen. Dieser Beitrag erläutert, wie das private Baurecht in Österreich funktioniert, welche Rahmenbedingungen dafür gelten und weitere relevante Aspekte zu diesem Thema.

Inhaltsverzeichnis

  1. Baurecht einfach erklärt
  2. Die Bedingungen des Baurechts
  3. So entsteht Baurecht
  4. So wird das Baurecht im Grundbuch eingetragen
  5. Der Baurechtsvertrag
  6. Wie lange gilt das Baurecht
  7. Wohnungseigentum und das Baurecht
  8. Mit Baurecht auf fremden Grundstück bauen

Das wichtigste zusammengefasst

Das Baurecht ermöglicht es einem Bauherrn, für eine bestimmte Zeitspanne (üblicherweise zwischen 10 und 100 Jahren) auf dem Grundstück eines Grundbesitzers zu bauen. Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Bauherr dem Grundbesitzer einen regelmäßigen Bauzins, der entweder monatlich oder jährlich vereinbart wird. Die Rechtssicherheit wird durch die Eintragung des Baurechts ins Grundbuch sowie durch einen schriftlichen Baurechtsvertrag zwischen den beiden Parteien gewährleistet.

Das Baurecht endet entweder mit Ablauf der Vertragslaufzeit, wenn die Bauzinszahlungen mindestens zwei Jahre im Rückstand sind oder wenn beide Parteien einvernehmlich die Beendigung vereinbaren. Im Gegensatz zum Superädifikat, bei dem das Gebäude irgendwann wieder abgebaut wird, bleibt das Bauwerk beim Baurecht dauerhaft bestehen.

1. Baurecht einfach erklärt

Der Eigentümer des Grundstücks gewährt über einen Zeitraum von mehreren Jahren das Recht, ein Bauwerk darauf zu errichten. Dieses Baurecht wird im österreichischen Grundbuch festgehalten, und der Eigentümer (als Baurechtsgeber) schließt mit dem Bauherrn (auch bekannt als Baurechtsnehmer, Baurechtsinhaber oder Bauberechtigter) einen entsprechenden Vertrag. Das Baurecht ist übertragbar, vererbbar und zeitlich begrenzt.

Während der gesamten Laufzeit des Baurechts behält der Grundstückseigentümer seine Eigentumsrechte und erhält vom Bauherrn eine monatliche oder jährliche Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks. Die Dauer des Baurechts liegt zwischen 10 und 100 Jahren. Somit gehört das Gebäude zumindest für eine bestimmte Zeit dem Bauherrn, während das Grundstück weiterhin im Besitz des Eigentümers bleibt.

2. Die Bedingungen des Baurechts

Das privatrechtliche Baurecht ist ein dingliches, veräußerliches und vererbliches Recht an einer Sache (hier: Bauen auf einem fremden Grundstück), auch Fruchtgenussrecht genannt. Um dieses dingliche Recht (vergleichbar mit einem Eigentumsrecht) verbindlich zu machen, müssen einige Rahmenbedingungen erfüllt sein. Wie diese Bedingungen aussehen, erfahren Sie in den folgenden Absätzen.

3. So entsteht Baurecht

Damit das Recht zur Errichtung von Gebäuden entsteht, müssen der Eigentümer des Grundstücks und der beabsichtigte Bauherr unterschiedliche Personen sein, sei es natürliche oder juristische. Dieses Recht wird erst wirksam, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Eine weitere wesentliche Voraussetzung ist das Bestehen eines Vertrags über das Baurecht zwischen den beiden beteiligten Parteien, dem Grundstückseigentümer und dem Bauberechtigten. Erst wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, tritt das Baurecht in Kraft und ist verbindlich.

4. So wird das Baurecht im Grundbuch eingetragen

Durch die Eintragung im Grundbuch erhält der Baurechtsnehmer eine Art Eigentümerposition am Gebäude für einen begrenzten Zeitraum und die Rechte eines Nutznießers am Grundstück. Das Baurecht wird durch den Eintrag im Grundbuch rechtlich als unbewegliches Gut behandelt, vergleichbar mit einer Immobilie, und wird daher kreditwürdig, da Kreditinstitute in der Regel nur unbewegliche Güter beleihen. Es ist wichtig zu beachten, dass das Baurecht zweimal im Grundbuch eingetragen werden muss: einmal als Belastung im Lastenblatt des Grundstücks (C-Blatt) und einmal als separate Eintragung des Baurechts (B-Blatt, auch als Eigentumsblatt bekannt).

5. Der Baurechtsvertrag

Der Baurechtsvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauherrn ist ein umfassendes Dokument, das von beiden Parteien frei gestaltet werden kann. Eine klare schriftliche Vereinbarung ist jedoch dringend zu empfehlen, um mögliche Konflikte bezüglich des Grundstücks zu vermeiden. Dieser Vertrag regelt alle Aspekte des Baurechts, einschließlich Nutzungs-, Eigentums- und Verwertungsrechte, und sollte immer im Einklang mit den Vorschriften des Baugesetzes und der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes stehen.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Bauherr, der das Baurecht besitzt, ähnliche Rechte und Befugnisse hat wie ein Eigentümer gemäß des abgeschlossenen Baurechtsvertrags. Innerhalb der festgelegten Grenzen hat er die Freiheit, das Baurecht zu nutzen. Konkret kann er das Baurecht vermieten, verkaufen oder sogar als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung verwenden, sofern im Baurechtsvertrag keine Einschränkungen bezüglich einer hypothekarischen Belastung vereinbart wurden.

6. Wie lange gilt das Baurecht

Die Beendigung des Baurechts tritt in der Regel unter folgenden Umständen ein:

  • Ablauf der Vertragslaufzeit: Das Baurecht erlischt üblicherweise am Ende der vereinbarten Laufzeit, die in der Regel zwischen 10 und 100 Jahren liegt. Nach Ablauf dieser Zeit geht das Grundstück mit dem darauf errichteten Gebäude wieder in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Der ehemalige Bauherr oder sein rechtlicher Nachfolger erhält eine Entschädigung, die in der Regel ein Viertel des aktuellen Bauwerts gemäß § 9 des Baurechtsgesetzes beträgt, sofern nichts anderes im Vertrag festgelegt ist.
  • Ausbleibende Bauzinszahlungen: Eine vorzeitige Beendigung des Baurechtsvertrags ist möglich, wenn der Bauherr zwei aufeinanderfolgende Jahre lang keinen Bauzins an den Grundstückseigentümer gezahlt hat. Diese Bedingung muss jedoch im Vertrag festgelegt sein.
  • Einvernehmliche Beendigung: Das Baurecht kann auch vorzeitig beendet werden, wenn alle Parteien einverstanden sind. In diesem Fall sollte der Eintrag im Grundbuch gelöscht werden, um zukünftige Konflikte zu vermeiden.

7. Wohnungseigentum und das Baurecht

Bei der Errichtung von Wohnanlagen auf Grundstücken mit Baurecht, was häufig in städtischen Gebieten vorkommt, sind drei Parteien involviert:

  1. Der Eigentümer des Grundstücks, auch bekannt als Baurechtsgeber.
  2. Der Bauträger oder Immobilienentwickler, der zunächst als Baurechtsnehmer fungiert und Vertragspartner des Grundstückseigentümers ist.
  3. Die zukünftigen Wohnungskäufer bzw. -eigentümer, die später die Baurechtsnehmer werden. Durch den Kauf der Eigentumswohnungen gehen die Baurechte auf sie über. Die Kosten für das Baurecht werden dann unter den Wohnungseigentümern aufgeteilt, wobei sie auch die Bauzinsen anteilig tragen.

Vorteile:

  1. Günstigerer Kaufpreis: Da der Kaufpreis ohne Grundstückskosten ermittelt wird, ist der Preis günstiger als bei klassischen Eigentumswohnungen.
  2. Einsparungen: Der Käufer spart zunächst die Kosten für das Grundstück, da diese nicht in den Kaufpreis einbezogen werden.
  3. Leichterer Zugang zu Wohnraum: In Zeiten, in denen erschwingliches Wohnen zunehmend wichtig ist, kann das Konzept des „Baurecht-Wohnungseigentums“ eine passende Alternative bieten.

Nachteile:

  1. Mangelnde Einflussmöglichkeit: Da der Baurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer und Bauträger vereinbart wurde, hat der Käufer keinerlei Einfluss auf vertragliche Bedingungen, die oft zu Lasten der Käufer ausfallen.
  2. Zeitlich begrenztes Wohneigentum: Der Käufer erwirbt Wohneigentum „auf Zeit“ und muss die Wohnung nach Ablauf dieser Zeit an den Grundstückseigentümer zurückgeben.
  3. Wertentwicklung: Im Vergleich zu klassischen Eigentumswohnungen kann es bei „Baurecht-Wohnungseigentum“ zu einer Entwertung der Immobilie kommen, was zu Problemen und Einbußen beim Weiterverkauf führen kann.

8. Mit Baurecht auf fremden Grundstück bauen

Durch die Nutzung des privatrechtlichen Baurechts besteht die Möglichkeit, seinen Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, ohne zu Beginn hohe Kosten für den Grundstückskauf oder die -errichtung tragen zu müssen. Über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten hinweg kann man davon profitieren und möglicherweise sogar die nächsten Generationen daran teilhaben lassen. Sowohl der Bauherr als auch der Eigentümer des Grundstücks ziehen Vorteile daraus: Der Bauherr kann durch die Zahlung eines Bauzinses eine Rendite für das ansonsten ungenutzte Grundstück erzielen, während der Eigentümer seine Eigentumsrechte behält.

Dennoch tragen beide Parteien unterschiedliche Risiken: Der Bauherr übernimmt das Kostenrisiko für den Unterhalt und die Instandhaltung des Bauwerks, während der Grundstückseigentümer das Risiko der Landwertentwicklung trägt.

Wir beraten Sie gerne in allen Themen rund um Immobilien.

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In Immobilien

Wohnrecht – Freiheit und Sicherheit im Alter

Wohnrecht im Alter

Hausverkauf im Alter mit lebenslangem Wohnrecht

Die heutige Ära gehört der Generation 65 plus. Modernen Best Agern geht es blendend, sie möchten ihren Lebensabend in vollen Zügen genießen und, sofern es ihre Gesundheit zulässt, in den eigenen vier Wänden altern. Im Vergleich zu früher besteht oft ein höherer finanzieller Bedarf, der jedoch eine Herausforderung darstellt: Die monatliche Rente reicht zwar für den täglichen Lebensunterhalt, aber für große Reisen, teurere Wünsche oder finanzielle Unterstützung der Kinder fehlt es oft an Mitteln. Wussten Sie, dass Sie durch den Verkauf Ihrer Immobilie mit gesichertem Wohnrecht Ihr Vermögen nutzen können, ohne umziehen zu müssen?

Inhaltsverzeichnis

  1. Mehr Geld für Ihre Träume
  2. Ein weit verbreitetes Modell
  3. Wir bewerten fair uns seriös
  4. Wer kauft die Immobilie?
  5. Wie wird der Wert der Immobilie berechnet?
  6. Ist das Wohnrecht sicher?
  7. Ein Beispiel zum Schluss

1. Mehr Geld für Ihre Träume

Nach einem erfüllten Arbeitsleben möchten Menschen nicht auf bessere Zeiten warten, sondern beispielsweise die Welt bereisen oder sich lang ersehnte Träume erfüllen. Leider ist dies nicht immer einfach möglich, oft aufgrund finanzieller Einschränkungen, die durch das Eigenheim entstehen. Beim sogenannten „Immobilienverkauf mit Wohnrecht“ können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben, solange Sie möchten. Das Wohnrecht ist dabei zu 100 Prozent im Grundbuch gesichert. Das Geld aus dem Verkauf Ihrer Immobilie steht Ihnen dennoch sofort zur Verfügung.

2. Ein weit verbreitetes Modell

In Ländern wie den USA, Frankreich und zunehmend auch in Deutschland ist dieses Modell bereits weit verbreitet. Verkäufer profitieren von der Wertsteigerung ihrer Immobilie in den letzten Jahren und der Sicherheit des eigenen Heims. Dieses Modell der Immobilienverrentung spricht nicht nur Personen an, die keine Erben haben. Die finanzielle Freiheit eröffnet neue Möglichkeiten für die besten Jahre. Einige verbessern ihre Rente und genießen das Leben, während andere ihr Zuhause altersgerecht umbauen, um so lange wie möglich unabhängig zu bleiben. Viele möchten ihre Kinder und Enkel finanziell unterstützen, sei es beim Kauf einer Immobilie oder für zukünftige Bedürfnisse wie medizinische Versorgung oder Pflege. In jedem Fall bietet ein finanzielles Polster Sicherheit und ermöglicht ein sorgenfreies Leben.

3. Wir bewerten fair uns seriös

Nach einer kostenlosen und ausführlichen Beratung bewerten wir die zu verkaufende Immobilie fair und seriös. Jede Immobilie ist einzigartig und wertvoll. Gemeinsam mit dem Verkäufer finden wir das passende Modell, das auf seine Bedürfnisse zugeschnitten ist, und unterbreiten ein Angebot für die Immobilie unter Berücksichtigung des Wohnrechts.

Was ist Ihre Immobilie wert?

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4. Wer kauft die Immobilie?

Die Käufer sind bei uns registrierte, finanzstarke und lokale Kunden ohne eigenes Wohnbedürfnis, die langfristig in Immobilien in Salzburg und im Salzkammergut investieren möchten und sofort entscheiden können.

5. Wie wird der Wert der Immobilie berechnet?

Der auszuzahlende Betrag wird aus dem Wert der Immobilie abzüglich des Werts des Wohnrechts berechnet, je nach Wunsch befristet oder lebenslang. Im Allgemeinen gilt: Je älter der Verkäufer, desto geringer ist der Abzug für das Wohnrecht. Je höher der Wert der Immobilie, desto sinnvoller ist es, bereits ab 60 oder 65 Jahren über eine Immobilienverrentung nachzudenken.

6. Ist das Wohnrecht sicher?

Das Wohnrecht ist unantastbar und wird im Grundbuch festgehalten. Dieses Recht kann nicht eingeschränkt werden und garantiert die Nutzung der Immobilie für die vereinbarte Zeit oder lebenslang. Nach dem Verkauf der Immobilie kann das Eigenheim weiterhin genutzt werden. Die Liegenschaft kann jedoch nicht verkauft, vererbt oder belastet werden.

7. Ein Beispiel zum Schluss

Angenommen, Ihr Haus ist 900.000.- Euro wert und Sie möchten noch zehn Jahre darin wohnen, bevor Sie in eine Seniorenresidenz ziehen. Die Miete für das Haus würde 2.300 Euro pro Monat betragen, also insgesamt 27.600.- Euro pro Jahr und 276.000.- Euro für zehn Jahre. Der Abzug für Ihr Wohnrecht beträgt daher 276.000.- Euro. Der Käufer erwirbt Ihre Immobilie für 624.000.- Euro und gewährt Ihnen gleichzeitig ein befristetes Wohnrecht von zehn Jahren, das grundbuchlich gesichert ist. Sie können also weiterhin in Ihrem eigenen Zuhause wohnen, ohne Miete zu zahlen. Es ist auch möglich, ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren, bei dem der Abzug entsprechend der durchschnittlichen Lebenserwartung berechnet wird.

 

Wohnung kaufen - LORENZ Immobilien
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In Immobilien

Was ist meine Immobilie wert?

Immobilien Suche

Professionelle Immobilien Bewertung

Die Bestimmung des Immobilienwerts ist eine komplexe Aufgabe, die Fachkenntnisse, Erfahrung, Feingefühl und langjährige Praxis erfordert. Dabei werden drei Bewertungsverfahren angewandt, von denen jedes seine eigenen Vorzüge hat und bestimmte Faktoren unterschiedlich berücksichtigt.

Inhaltsverzeichnis

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren
  4. Verkehrswert
  5. Angebotspreis

1. Vergleichswertverfahren

Diese Methode wird vor allem bei privaten Wohnimmobilien wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Grundstücken angewendet. Dabei werden verschiedene Merkmale wie Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr und Zustand verglichen. Anhand von Zuschlägen für positive Merkmale wie Aussicht oder Sonneneinstrahlung und Abschlägen für negative Aspekte wie Lärm oder mangelnde Infrastruktur wird der Vergleichswert ermittelt.

Vorausgesetzt es gibt genügend vergleichbare Objekte, spiegelt diese Methode am besten die aktuelle Marktsituation wider, indem sie zeigt, was Käufer bereit sind zu zahlen. Obwohl es auf den ersten Blick einfach erscheint, ist es wichtig, die Einzigartigkeit jeder Immobilie zu berücksichtigen und nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen.

2. Sachwertverfahren

Dies ist die komplexeste Methode und wird vor allem bei individuellen Wohnimmobilien wie Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern verwendet, wenn keine aktuellen Vergleichswerte vorhanden sind. Dabei wird geschätzt, wie viel es kosten würde, das Gebäude heute neu zu bauen, wobei die Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung berücksichtigt werden. Zusätzlich wird der Bodenwert unter Einbeziehung von Dienstbarkeiten und Einschränkungen berücksichtigt.

Diese Methode berücksichtigt nicht das aktuelle Marktangebot und -nachfrageverhältnis, ist aber relevant für Versicherungszwecke oder Steuerbewertungen.

3. Ertragswertverfahren

Diese Methode wird bei Anlageimmobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Geschäftsgebäuden angewendet, die Einnahmen durch Vermietung generieren. Der Ertragswert basiert auf den erzielbaren Einnahmen aus der Immobilie und wird mit spezifischen Parametern ermittelt. Die Prognose zukünftiger Mieteinnahmen erfordert fundierte Marktkenntnisse.

4. Verkehrswert

In der Praxis werden oft verschiedene Methoden kombiniert, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Wichtige Faktoren sind Lage, Zustand, Ausstattung und Angebot-Nachfrage-Verhältnis. Wir setzen zusätzlich zu jedem Bewertungsverfahren KI basierte Bewertungstools ein, die uns einen umfassenden Einblick in die momentane Marktsituation der Region gibt.

5. Angebotspreis

Der Verkehrswert bildet die Grundlage für den Angebotspreis, wobei oft ein gewisser Verhandlungsspielraum einkalkuliert wird. Es ist wichtig, einen realistischen Angebotspreis festzulegen, um ernsthafte Interessenten nicht abzuschrecken. Wir beraten Sie gerne dabei.

Was ist Ihre Immobilie wert?

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In Immobilien

Immobilien Erbe – geerbtes Haus verkaufen

Erbe Immobilien

Sie erben eine Immobilie - Steuer, Aufteilung, Ablauf

Die Übertragung einer Immobilie als Erbschaft wirft zahlreiche Fragen auf. Was passiert, wenn mehrere Erben ein Haus oder eine Wohnung erben? Sind sie verpflichtet, auch belastete Immobilien zu übernehmen, und wie wird der Wert der Immobilie ermittelt? Welche Fristen müssen beachtet werden, und wie verläuft das Verfahren zur Abwicklung des Nachlasses? All diese Fragen, einschließlich ihrer steuerlichen Aspekte, werden in diesem Ratgeber ausführlich behandelt.

Inhaltsverzeichnis

  1. Übernahme oder Ablehnung eines Immobilienerbes
  2. Was können Sie mit der geerbten Immobilie tun?
  3. Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?
  4. Wie können Konflikte und Uneinigkeiten unter den Erben gelöst werden?
  5. Was sollte man tun, wenn das Haus mit Hypotheken belastet ist?
  6. Erbschaftssteuer in Österreich
  7. Grunderwerbssteuer beim Immobilienerbe
  8. Immobilienertragssteuer
  9. Zusätzliche Kosten beim Erbe einer Immobilie
  10. Umschuldung im Zuge der Erbschaft

Das wichtigste zusammengefasst

  • Sie haben die Wahl, eine Immobilienerbschaft anzunehmen oder abzulehnen. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, den bedingten Erbantritt zu wählen.
  • Der vom Gericht ernannte Notar zur Abwicklung der Verlassenschaft ist der Gerichtskommissär.
  • Nach Aufforderung durch den Gerichtskommissär haben Sie vier Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob Sie die Erbschaft annehmen.
  • Seit dem 1. August 2008 gibt es in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr.
  • Der Pflichtteil ist ein monetärer Ausgleichsanspruch, der sich nach dem Wert der Erbmasse abzüglich von Schulden und Kosten richtet.
  • Ehepartner und Nachkommen haben Anspruch auf den Pflichtteil, der die Hälfte der gesetzlichen Erbquote beträgt.
  • Seit der Erbrechtsreform 2017 gab es keine weiteren Änderungen.

1. Übernahme oder Ablehnung eines Immobilienerbes in Österreich

Als Erbe in Österreich stehen Ihnen grundsätzlich drei Optionen zur Verfügung: Sie können das Erbe entweder ausschlagen oder bedingt oder unbedingt annehmen. Bei einem unbedingten Antritt übernehmen Sie die Immobilie mit allen damit verbundenen Verpflichtungen, unabhängig davon, ob der Wert der Immobilie die vorhandenen Schulden übersteigt. In diesem Fall müssten Sie die Verbindlichkeiten aus eigener Tasche begleichen.

Die bedingte Annahme des Erbes ist besonders ratsam, wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist. In diesem Fall wird der Wert von Sachverständigen ermittelt, und Sie haften nur mit dem Erbe für die Schulden.

Wenn es um die Kostenersparnis für Sachverständige geht, sind sowohl die bedingte Annahme als auch das Ausschlagen des Erbes günstiger. Beachten Sie jedoch, dass beide Entscheidungen endgültig sind und nicht rückgängig gemacht werden können.

Es kann sinnvoll sein, das Erbe einer Immobilie abzulehnen, insbesondere in folgenden Fällen:

  • Der Wert der Immobilie ist durch Wertverlust oder andere Faktoren so gesunken, dass die Hypotheken nicht mehr durch potenzielle Verkaufserlöse gedeckt sind. Dabei müssen auch die Bestattungskosten berücksichtigt werden.
  • Die Kosten für den Abriss der Immobilie und die Bestattungskosten übersteigen den Wert des Grundstücks.
  • Die Instandhaltungskosten, Bestattungskosten und andere Auflagen machen die Immobilie für Sie unattraktiv, zum Beispiel bei denkmalgeschützten Gebäuden, die renovierungsbedürftig sind, oder bei einschränkenden Servituten.
  • Sie möchten das Erbe beispielsweise Ihren erbberechtigten Geschwistern überlassen.

So gehen Sie vor, um ein Immobilienerbe abzulehnen:
Wenn Sie sicher sind, dass das Erbe Ihnen Schulden einbringen würde, können Sie die Ausschlagung wie folgt vornehmen: Sie müssen innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbes beim Nachlassgericht die Ausschlagung erklären. Versäumen Sie diese Frist, gilt das Erbe automatisch als angenommen.

Sie müssen persönlich beim Verlassenschaftsgericht erscheinen, damit die Ausschlagung rechtsgültig dokumentiert wird. Alternativ können Sie einen Rechtsanwalt oder Notar beauftragen, der die Ausschlagung beglaubigt und ans Nachlassgericht weiterleitet.

Wenn Sie jedoch eine gut erhaltene Immobilie erben, die nur geringfügig oder gar nicht belastet ist, sollten Sie das Erbe annehmen. In diesem Fall gehen Sie folgendermaßen vor:

  • Der Notar klärt im Rahmen der Verlassenschaftsabhandlung die erbberechtigten Personen.
  • Am Ende des Verfahrens fordert der Gerichtskommissär Sie zur Erbantrittserklärung auf.
  • Sie haben vier Wochen Zeit, um das Immobilienerbe anzunehmen. Die Frist kann nur in Ausnahmefällen verlängert werden.
  • Je nachdem, ob Sie bedingt oder unbedingt annehmen, nimmt der Notar dies in ein Protokoll auf, und es wird ein Inventar erstellt oder eine Vermögenserklärung abgegeben.
  • Mit dem Einantwortungsbeschluss endet das Verlassenschaftsverfahren, und Sie erhalten die Befugnis, den Besitz entsprechend Ihres Erbanteils zu übernehmen.

Wenn Sie Zweifel an den finanziellen Verhältnissen des Verstorbenen haben oder die Immobilie belastet ist, ist es ratsam, das Erbe bedingt anzunehmen. Auf diese Weise haften Sie nur bis zur Höhe des Wertes des Ihnen zukommenden Nachlasses für die Schulden des Verstorbenen.

Wenn Sie jedoch sicher sind, dass die potenziellen Verkaufserlöse die Kosten überkompensieren würden und Sie ein Vertrauensverhältnis zum Erblasser hatten, können Sie das Erbe unbedingt annehmen. Dabei profitieren Sie von einer vereinfachten Abwicklung und Kostenersparnis, da kein Schätzungsgutachten erforderlich ist.

2. Was für Möglichkeiten habe ich mit der geerbten Immobilie?

Sind Sie der alleinige Erbe oder Teil einer Erbengemeinschaft? Die Verwaltung einer geerbten Immobilie kann komplizierter werden, je mehr Personen Anteile erben. Als Alleinerbe haben Sie das alleinige Entscheidungsrecht für alle Belange des Hauses und müssen niemanden in Ihre Entscheidungen einbeziehen. Häufig erbt man jedoch gemeinsam, beispielsweise mit Geschwistern.

In einer Erbengemeinschaft ist es ideal, sich einvernehmlich mit den Miterben zu einigen. Da jedem Mitglied der Erbengemeinschaft der gleiche Anteil am Haus zusteht und alle frei darüber verfügen dürfen, gibt es verschiedene Möglichkeiten:

  • Das Haus wird in separate Wohneinheiten aufgeteilt, und jedem Erben steht es frei, in seiner Einheit zu wohnen oder sie zu vermieten.
  • Das gesamte Haus wird gemeinschaftlich vermietet, und die Mieteinnahmen werden proportional aufgeteilt.
  • Ein Erbe kauft die Anteile der anderen Miterben aus und übernimmt allein das Haus. Der Übernehmer muss jedoch über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um den gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtteil an die anderen Miterben zu zahlen.
  • Die Entscheidung wird gemeinsam getroffen, das Haus zu verkaufen, und der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt.

3. Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?

Die Entscheidung, ob Sie das geerbte Haus behalten oder verkaufen möchten, liegt bei Ihnen und den potenziellen Mit-Erben. Der Verkauf stellt jedoch oft die fairste und unkomplizierteste Option dar. Um den Wünschen aller Mitglieder der Erbengemeinschaft gerecht zu werden, sollten Sie gemeinsam über den Verkauf des Hauses entscheiden:

  • Lassen Sie den aktuellen Marktwert des Hauses sowie einen realistischen Verkaufspreis von einem unabhängigen Experten schätzen.
  • Treffen Sie gemeinsam die Auswahl von Gutachtern, Immobilienmaklern, Anwälten usw., die Sie während des Verkaufsprozesses unterstützen werden.
  • Entscheiden Sie gemeinsam, ob Sie den Verkauf des Hauses mit oder ohne Makler durchführen möchten.
  • Stellen Sie sicher, dass alle Erben mit dem Verkauf einverstanden sind. Einige könnten sentimentalen Wert an das Haus knüpfen, daher ist es wichtig, mögliche Gewissenskonflikte zu berücksichtigen.

Idealerweise können sich alle Mitglieder der Erbengemeinschaft auf diese Punkte sowie auf alle weiteren Aspekte des Verkaufsprozesses einigen. Wenn jedoch Uneinigkeit besteht, sollten Sie gemeinsam nach Lösungen suchen.

4. Wie können Konflikte und Uneinigkeiten unter den Erben gelöst werden?

Wenn vorher keine Streitigkeiten aufgetreten sind, zum Beispiel bei der Verteilung von Erbstücken und der Einrichtung, treten sie oft auf, wenn es um die weitere Nutzung des geerbten Hauses geht. Jeder Erbe kann frei über seinen Teil des Hauses entscheiden, und unterschiedliche Ansichten zur Nutzung, sei es für den Eigenbedarf, Vermietung oder Verkauf, sind nicht ungewöhnlich, was häufig zu Problemen führt. Wenn eine Person darauf besteht, das Haus zu behalten, während der Rest es verkaufen möchte, müsste diese Person die anderen Erben auszahlen. Doch was passiert, wenn diese Person sich das nicht leisten kann?

Wenn keine Einigung zwischen den Erben erzielt wird, wird oft eine Teilungsklage angestrebt. Es gibt zwei Arten:

  • Realteilung oder Naturalteilung: Das geerbte Haus wird in mehrere Einheiten aufgeteilt, und jeder Miteigentümer erhält das alleinige Eigentumsrecht für seine Einheit.
  • Zivilteilung: Das Haus wird gerichtlich zur Versteigerung ausgeschrieben und verkauft, und der Erlös wird unter den Erben aufgeteilt.

Gesetzlich wird die Realteilung immer vor der Zivilteilung bevorzugt. Nur wenn eine Realteilung nicht möglich ist, erfolgt die Zivilteilung. Der Kläger muss die entsprechenden Voraussetzungen nachweisen, und die Entscheidung liegt immer beim Gericht.

Geerbtes Haus verkaufen. Was ist Ihre Immobilie wert?

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5. Was sollte man tun, wenn das Haus mit Hypotheken belastet ist?

Um ausstehende Verbindlichkeiten schnell zu begleichen, könnte es sinnvoll sein, das Haus zu veräußern. Es ist ratsam, bereits vor dem Erhalt des Erbes zu überlegen, ob sich diese Vorgehensweise insgesamt rentabel gestaltet. Wenn das Haus hohe Schulden trägt und der Erlös nach Steuern und anderen Verkaufskosten nicht ausreicht, um diese zu begleichen, oder sogar ein Schuldenberg zurückbleibt, kann es ratsam sein, das Erbe abzulehnen. Ein erfahrener Rechtsberater kann Sie bei dieser Entscheidung kompetent unterstützen.

6. Erbschaftssteuer in Österreich

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer in Österreich wurde aufgrund einer Entscheidung des Verfassungsgerichtshofs für verfassungswidrig erklärt und ist seitdem ausgelaufen. Daher müssen Sie weder Erbschafts- noch Schenkungssteuer zahlen.

7. Grunderwerbssteuer beim Immobilienerbe

Die Höhe der Grunderwerbsteuer für Schenkungen und Erbschaften ist niedriger als beim Kauf einer Immobilie in Österreich, da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb handelt. Die Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, der nach den Richtlinien des Finanzministeriums berechnet wird. Die Steuersätze bewegen sich zwischen 0,5 und 3,5 % des Grundstückswertes.

Es kann sinnvoll sein, ein eigenes Gutachten zur Ermittlung des Immobilienwerts im Erbfall einzuholen, insbesondere in den folgenden Situationen:

  • Bei der bedingten Annahme des Erbes, um zu klären, ob sich die unbedingte Annahme lohnt oder ob es besser ist, das Erbe auszuschlagen.
  • Wenn mehrere Erben unterschiedliche Interessen bezüglich der Immobilie haben.
  • Wenn ein Verkauf der Immobilie unmittelbar nach dem Erbantritt geplant ist.
  • Wenn einem Erben aufgrund anderer Erben nur noch der Pflichtteil zusteht.

8. Immobilienertragssteuer

Wenn man sich entscheidet, das geerbte Haus zu verkaufen, übernimmt in der Regel der neue Besitzer des Hauses (= Käufer) die Grunderwerbssteuer. Als Verkäufer unterliegen Sie jedoch der Immobilienertragssteuer, da sie den Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks besteuert.

Die Immobilienertragssteuer wurde in Österreich im April 2012 eingeführt. Sie besteuert den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, der sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös ergibt. Bei geerbten Immobilien gibt es eine Besonderheit, da keine direkten Anschaffungskosten entstanden sind. In solchen Fällen wird der Zeitpunkt und der Preis der letzten entgeltlichen Übertragung der Immobilie herangezogen.

Für Altgrundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, werden fiktive Anschaffungskosten angenommen, die 86 % des aktuellen Verkaufspreises entsprechen. Die genauen ursprünglichen Anschaffungskosten sind oft nicht mehr feststellbar und daher irrelevant. Der erzielte Gewinn wird mit 30 % besteuert, was einer Immobilienertragssteuer von 4,2 % des Verkaufspreises entspricht.

Für Neugrundstücke, die nach dem 31. März 2002 erworben wurden, beträgt die Immobilienertragssteuer 30 % des tatsächlichen Gewinns, der sich aus der Differenz zwischen den Anschaffungskosten des Erblassers und dem Verkaufserlös ergibt.

Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Immobilienertragssteuer beim Verkauf eines geerbten Hauses: Wenn Sie in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre lang im geerbten Haus mit Hauptwohnsitz gelebt haben, sind Sie von der Steuer befreit, auch wenn Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr Eigentümer, sondern nur Mitbewohner waren. Es ist jedoch erforderlich, dass Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihren Hauptwohnsitz bereits aufgegeben haben.

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9. Zusätzliche Kosten beim Erbe einer Immobilie

Die Abwicklung des Erbes einer Immobilie bringt neben der Grunderwerbsteuer auch weitere finanzielle Verpflichtungen mit sich. Die folgende Zusammenstellung bietet lediglich eine grobe Orientierung, da die konkreten Kosten variieren können, beispielsweise je nach Größe der Immobilie oder individuellen Ausgaben für das Begräbnis.

Zusätzliche Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit einer Immobilienerbschaft:

  • 1,1 % des Grundstückswertes für die Grundbucheintragungsgebühr
  • Notargebühr als Gerichtskommissär: Diese richtet sich nach dem Wert des Erbes und dem Umfang des Verfahrens, festgelegt durch das Gerichtskommissionstarifgesetz (GKTG).
  • 0,5 Promille Gerichtsgebühr basierend auf dem reinen Wert des Erbes (mindestens jedoch 77 Euro)
  • Schätzungsgutachten für Immobilien: z. B. ca. 400 bis 800 Euro für eine Wohnung, ca. 700 bis 1.200 Euro für ein Einfamilienhaus mit Garten
  • Schätzungsgutachten für bewegliche Gegenstände im Haus: ca. 300-400 Euro
  • Bestattungskosten: etwa 3.000 bis 8.000 Euro

10. Im Zuge der Erbschaft umschulden

Wenn Sie die Immobilie als Erbschaft erhalten und auch die bestehende Belastung übernehmen, stehen Ihnen grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, um Ihre finanzielle Last zu reduzieren:

a) Wenn der aktuelle Kredit einen höheren Zinssatz hat und Ihre Bonität ausreichend ist, können Sie eine Umschuldung auf eine günstigere Kreditvariante in Betracht ziehen. Durch die Anpassung an die aktuelle Zinssituation könnten Sie erhebliche Einsparungen erzielen.

b) Eine Verlängerung der Kreditlaufzeit könnte ebenfalls dazu beitragen, die monatliche Belastung zu verringern. Angenommen, Sie haben einen Kredit mit einer Restschuld von 150.000 Euro und einer Restlaufzeit von 15 Jahren.

Durch eine Verlängerung auf 25 Jahre und bei einem Zinssatz von 4 % würde Ihre monatliche Rate von 1.110 Euro auf 792 Euro sinken. Sowohl die bisher finanzierende Bank als auch andere Kreditinstitute könnten für diese Optionen in Betracht gezogen werden. Ein professioneller und unabhängiger Vergleich verschiedener Angebote kann Ihnen helfen, die beste und langfristig tragfähige Lösung zu finden.

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