Immobilienertragsteuer 2027 Immobilie 2026 verkaufen

Wer in Österreich eine ältere Immobilie besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, sollte 2026 besonders aufmerksam sein. Denn ab 1. Jänner 2027 steigt die Steuerbelastung beim Verkauf bestimmter Immobilien deutlich. Betroffen ist sogenanntes Altvermögen bei Immobilien.

Für Eigentümer von Häusern, Wohnungen und Grundstücken kann es deshalb steuerlich interessant sein, einen ohnehin geplanten Immobilienverkauf noch 2026 durchzuführen. Doch welche Immobilien gelten als Altvermögen? Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer 2026 und was ändert sich bei der ImmoESt ab 2027?

Wir geben Ihnen einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Änderungen.

Wer in Österreich eine Immobilie verkauft und dabei einen steuerpflichtigen Gewinn erzielt, muss grundsätzlich Immobilienertragsteuer (ImmoESt) bezahlen.

Der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.
Allerdings gibt es verschiedene Ausnahmen und Sonderregelungen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Immobilienverkauf steuerfrei sein. Zu den bekanntesten Ausnahmen zählen beispielsweise:

– die Hauptwohnsitzbefreiung
– die Herstellerbefreiung
– besondere Regelungen für sogenanntes Altvermögen

Ob und in welcher Höhe Immobilienertragsteuer anfällt, muss daher immer für die konkrete Immobilie geprüft werden.

Für die Änderungen ab 2027 ist vor allem der Begriff Altvermögen entscheidend.

Vereinfacht gesprochen handelt es sich um Immobilien, die zum 31. März 2012 nach der damaligen Rechtslage nicht mehr steuerverfangen waren. In der Praxis betrifft das insbesondere Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden.

Dabei kann es sich beispielsweise um ein Grundstück, ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handeln. Gerade bei solchen Immobilien kommt derzeit eine günstige pauschale Berechnung der Anschaffungskosten zur Anwendung.

Genau diese Berechnung wird ab 2027 geändert.

Bei Altvermögen ohne relevante Umwidmung werden bis Ende 2026 86 Prozent des Verkaufserlöses pauschal als Anschaffungskosten angesetzt. Dadurch gelten lediglich 14 Prozent des Verkaufserlöses als steuerpflichtiger Gewinn. Auf diese 14 Prozent werden wiederum 30 Prozent Immobilienertragsteuer berechnet. Damit ergibt sich eine effektive Immobilienertragsteuer von 4,2 Prozent des Verkaufspreises.

Beispiel zur ImmoESt bei Altvermögen

Angenommen, eine Immobilie wird 2026 um 600.000 Euro verkauft:

Verkaufspreis: 600.000 Euro
Steuerpflichtiger Anteil (14 %): 84.000 Euro
Immobilienertragsteuer (30 %): 25.200 Euro

Die tatsächliche Steuerbelastung entspricht damit 4,2 Prozent des Verkaufspreises.

Ab 1. Jänner 2027 wird der Verkauf von Altvermögen höher besteuert.

Wichtig dabei: Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer selbst bleibt bei 30 Prozent.

Geändert werden stattdessen die pauschal angesetzten Anschaffungskosten.

Bei Altvermögen ohne relevante Umwidmung sinken die pauschalen Anschaffungskosten von derzeit 86 Prozent auf 80 Prozent des Verkaufserlöses.

Damit gelten künftig 20 statt 14 Prozent des Verkaufserlöses als steuerpflichtig.

Die effektive Steuerbelastung steigt dadurch:

2026: 4,2 Prozent des Verkaufspreises

Ab 2027: 6,0 Prozent des Verkaufspreises

Das klingt auf den ersten Blick nach einem überschaubaren Unterschied. Bei höheren Immobilienpreisen können jedoch schnell mehrere Tausend oder sogar Zehntausende Euro zusätzliche Steuer entstehen.

Nehmen wir erneut eine Immobilie mit einem Verkaufspreis von 600.000 Euro.

Verkauf noch 2026

Effektive Steuerbelastung: 4,2 %

Immobilienertragsteuer: 25.200 Euro

Verkauf ab 2027

Effektive Steuerbelastung: 6,0 %

Immobilienertragsteuer: 36.000 Euro

Steuerlicher Unterschied

10.800 Euro

Wer seine Immobilie ohnehin verkaufen möchte, sollte den Verkaufszeitpunkt daher bewusst prüfen.

Besonders relevant ist die Änderung für bestimmte umgewidmete Grundstücke des Altvermögens. Wurde ein Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 beispielsweise von Grünland in Bauland umgewidmet, gelten besondere Regeln. Bis Ende 2026 werden in diesen Fällen 40 Prozent des Verkaufserlöses als pauschale Anschaffungskosten angesetzt.

60 Prozent gelten somit als steuerpflichtiger Gewinn.

Bei 30 Prozent ImmoESt ergibt sich eine effektive Steuerbelastung von:

18 Prozent des Verkaufspreises.

Ab 2027 sinken die pauschalen Anschaffungskosten auf 30 Prozent. Dadurch werden künftig 70 Prozent des Verkaufserlöses steuerpflichtig.

Die effektive Steuerbelastung steigt somit auf:

21 Prozent des Verkaufspreises.

Bei bestimmten jüngeren Umwidmungen kann zusätzlich der Umwidmungszuschlag relevant sein. Hier kann die effektive Belastung bei entsprechendem Altvermögen ab 2027 von 23,4 auf 27,3 Prozent steigen.

Wie stark sich die Änderung auswirken kann, zeigt ein einfaches Beispiel.

Ein Grundstück des Altvermögens mit relevanter Umwidmung wird um 500.000 Euro verkauft.

Bei einem Verkauf 2026 beträgt die effektive Steuerbelastung 18 Prozent:

90.000 Euro Immobilienertragsteuer

Ab 2027 beträgt sie 21 Prozent:

105.000 Euro Immobilienertragsteuer

Der Unterschied beträgt somit:

15.000 Euro

Wer den Verkauf eines solchen Grundstücks ohnehin plant, sollte daher prüfen, ob ein Verkauf noch 2026 wirtschaftlich und organisatorisch sinnvoll ist.

Die höhere Immobilienertragsteuer ab 2027 ist für sich allein kein Grund, eine Immobilie überstürzt zu verkaufen.

Ein Immobilienverkauf sollte immer als Ganzes betrachtet werden. Entscheidend sind unter anderem:

• der aktuelle Marktwert der Immobilie
• die Nachfrage am regionalen Immobilienmarkt
• die persönliche und finanzielle Situation
• die zukünftige Entwicklung der Immobilie
• mögliche steuerliche Befreiungen
• die individuelle Höhe der Immobilienertragsteuer

Wer allerdings bereits darüber nachdenkt, sein Haus, seine Wohnung oder sein Grundstück zu verkaufen, sollte die steuerliche Änderung in seine Entscheidung einbeziehen.

Ein ohnehin geplanter Verkauf kann unter Umständen steuerlich günstiger sein, wenn er noch 2026 durchgeführt wird.

Für Eigentümer, die noch von den bisherigen Regeln profitieren möchten, ist der zeitliche Ablauf besonders wichtig.

Die Neuregelung gilt grundsätzlich für Veräußerungen nach dem 31. Dezember 2026. Entscheidend ist grundsätzlich das Verpflichtungsgeschäft – in der Praxis also insbesondere der Abschluss des Kaufvertrags.

Trotzdem empfehlen wir, mit dem Verkauf nicht bis zum Jahresende zu warten.

Denn ein professioneller Immobilienverkauf benötigt Zeit.

Von der Immobilienbewertung über die Vorbereitung und Vermarktung bis hin zu Besichtigungen, Preisverhandlungen und Kaufvertragsabwicklung können mehrere Wochen oder Monate vergehen.

Wer seine Immobilie noch 2026 verkaufen möchte, sollte deshalb rechtzeitig mit der Vorbereitung beginnen.

Bei Altvermögen besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, den Veräußerungsgewinn auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten zu ermitteln.

Das kann im Einzelfall günstiger sein als die pauschale Berechnung.

Allerdings müssen die ursprünglichen Anschaffungskosten und weitere steuerlich relevante Aufwendungen entsprechend nachgewiesen werden können.

Gerade bei Immobilien, die bereits seit Jahrzehnten im Eigentum einer Familie stehen, ist das nicht immer einfach.

Ob die pauschale oder die tatsächliche Berechnung günstiger ist, sollte daher individuell mit einem Steuerberater oder einer entsprechend befugten Fachperson geklärt werden.

Wenn Sie ohnehin über einen Verkauf nachdenken, empfehlen wir folgende Vorgehensweise:

1. Verkaufsabsicht konkretisieren

Überlegen Sie, ob Sie Ihre Immobilie tatsächlich in absehbarer Zeit verkaufen möchten. Die steuerliche Änderung sollte dabei ein Faktor sein – aber nicht der einzige.

2. Immobilie professionell bewerten lassen

Eine realistische Immobilienbewertung zeigt Ihnen, welcher Verkaufspreis aktuell am Markt erzielbar sein könnte. Damit erhalten Sie eine wichtige Grundlage für Ihre Entscheidung.

3. Steuerliche Situation prüfen

Handelt es sich um Altvermögen? Gab es eine Umwidmung? Greift möglicherweise eine Steuerbefreiung? Bei steuerlichen Fragen sollte der konkrete Sachverhalt fachkundig beurteilt werden.

4. Verkaufsstrategie festlegen

Ein guter Verkauf beginnt nicht mit einem Immobilieninserat, sondern mit der richtigen Preis- und Vermarktungsstrategie.

5. Rechtzeitig mit dem Immobilienverkauf beginnen

Wer einen Verkauf noch 2026 anstrebt, sollte ausreichend Zeit für Bewertung, Vorbereitung, Vermarktung, Besichtigungen und Kaufvertragsabwicklung einplanen.