Parifizierung, so gehen Sie vor.
Um ein Mietshaus in Wohnungseigentum umzuwandeln, können alle Miteigentümer gemeinsam eine schriftliche Vereinbarung treffen. Gehen Sie dabei wie folgt vor.
Das wichtigste zusammengefasst
Bei Neubauprojekten bietet es sich häufig an, diese als Wohnungseigentum zu gestalten. Immobilienkäufer sind in der Regel nicht daran interessiert, in einfaches Miteigentum zu investieren. Außerdem lässt sich der Verkauf der einzelnen Eigentumswohnungen deutlich unkomplizierter abwickeln.
Auch in Fällen, in denen eine Immobilie an mehrere Erben geht oder ein Mietshaus auf verschiedene Familienmitglieder aufgeteilt wird, kann die Umwandlung in Wohnungseigentum sinnvoll sein. Dadurch entsteht eine klarere rechtliche Struktur im Vergleich zum einfachen Miteigentum, bei dem alle für sämtliche Belange verantwortlich sind.
1. Nutzwertgutachten erstellen und Wohnungseigentum begründen
Um ein Mietshaus in Wohnungseigentum umzuwandeln, ist ein Nutzwertgutachten erforderlich. Die Wohnungseigentümer müssen zunächst gemeinsam beschließen, ein solches Gutachten in Auftrag zu geben.
Dieses Gutachten wird in der Regel von einem gerichtlich vereidigten Sachverständigen für Immobilienwesen oder einem Ziviltechniker im Bereich Hochbau erstellt. Dabei werden die Anzahl der wohnungseigentumsfähigen Einheiten sowie deren jeweiliger Nutzwert ermittelt – ein Vorgang, der auch als Parifizierung bezeichnet wird. Der Nutzwert eines Objekts basiert auf seiner Nutzfläche, ergänzt durch Zu- und Abschläge.
Im Nutzwertgutachten werden folgende Aspekte berücksichtigt:
- Nutzfläche: Die gesamte Bodenfläche der Wohnung oder sonstiger Räume, abzüglich Wandstärken, Türöffnungen, Treppen oder Terrassen.
- Zu- und Abschläge: Diese können gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beispielsweise von der Stockwerkslage, Ausstattung, Balkonen, Terrassen oder Zubehör wie Kellerabteilen abhängen.
Sobald das Gutachten vorliegt, müssen alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zustimmen. Erst dann kann es als Grundlage für den Wohnungseigentumsvertrag dienen.
2. Ausarbeitung und Unterzeichnung des Wohnungseigentumsvertrags
Ein zentraler Punkt des Vertrags ist die klare Abgrenzung der Erhaltungspflichten. Während die Verantwortung einzelner Wohnungseigentümer in der Regel auf das Innere ihrer Wohnungen beschränkt ist, betrifft die Pflege und Instandhaltung der allgemeinen Gebäudeteile alle Eigentümer gemeinsam. Es sollte präzise geregelt werden, wie über Maßnahmen für gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie in den Wänden verlegte Rohre entschieden wird, wie die Kosten aufgeteilt werden und wer Zugang zu bestimmten Einrichtungen wie dem Garten hat.
Wichtige Aspekte, die im Wohnungseigentumsvertrag geregelt werden sollten:
- Definition der Wohnungseigentumsobjekte
Welche Einheiten sollen als Wohnungseigentum ausgewiesen werden? - Zuweisung der Nutzung
Wer erhält welches Wohnungseigentumsobjekt zur alleinigen Nutzung und Verfügung? - Zuordnung von Zubehör
Welches Zubehör, wie Dachboden-, Gartenanteile oder Kellerabteile, wird den einzelnen Einheiten zugeordnet? - Regelungen für allgemeine Teile der Liegenschaft
Wie sollen diese genutzt werden? Welche Benützungsrechte gelten, und wie werden Erhaltungspflichten sowie die damit verbundenen Kosten geregelt? - Aufteilung der Aufwendungen
Wie werden Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage unter den Eigentümern aufgeteilt? - Sonderregelungen
Sollen spezifische Bestimmungen gelten, z. B. für den Austausch von Fenstern? - Verwaltung der Liegenschaft
Soll die Verwaltung durch die Eigentümer selbst oder durch einen beauftragten Hausverwalter erfolgen?
Besondere rechtliche Anforderungen:
Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss die gesamte Liegenschaft umfassen. Der Wohnungseigentumsvertrag kann nur einvernehmlich von allen Miteigentümern beschlossen werden.
Indem alle diese Punkte im Vertrag umfassend und klar geregelt werden, lassen sich spätere Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern vermeiden und eine rechtssichere Grundlage für die Verwaltung der Immobilie schaffen.
3. Grundbuchseintragung
Damit das Wohnungseigentum rechtsgültig begründet wird, muss der Wohnungseigentumsvertrag schriftlich abgefasst und von allen Wohnungseigentümern unterzeichnet sein. Anschließend muss der Vertrag im Grundbuch eingetragen werden.
Falls sich auch nur ein Eigentümer widersetzt, könnte dies die Umwandlung in Wohnungseigentum verhindern. In diesem Fall können die Eigentümer den Weg der Teilungsklage einschlagen. Dadurch wird eine gerichtliche Entscheidung herbeigeführt, die eine Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft ermöglicht.
4. Kosten für die Parifizierung
Die Kosten für die Umwandlung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen können stark schwanken. Der Preis für ein Nutzwertgutachten je nach Größe und Aufwand der Immobilie zwischen 1.500 und 4.500 Euro. Für die Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags – einschließlich Anwaltskosten, Notargebühren und Grundbucheintrag – müssen etwa 4.000 bis 8.000 Euro eingeplant werden.
5. Steuerliche Folgen der Umwandlung in Wohnungseigentum
Normalerweise hat die Umwandlung in Wohnungseigentum keine steuerlichen Auswirkungen. Steuerliche Konsequenzen können jedoch auftreten, wenn Ausgleichszahlungen geleistet werden. In diesem Fall könnten Immobilienertrags- und Grunderwerbsteuer anfallen. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn Wohnungseigentumsanteile von einem Eigentümer auf einen anderen übertragen werden und der Empfänger eine Ausgleichszahlung leistet. Es ist jedoch stark vom Einzelfall abhängig. Im Zweifelsfall sollten sich Wohnungseigentümer daher von einem Steuerberater beraten lassen.
5. Die Folgen der Umwandlung
Wenn eine Wohnung in einer vermieteten Immobilie in Wohnungseigentum umgewandelt wird, bleibt der Mietvertrag in der Regel weiterhin bestehen, jedoch mit dem Unterschied, dass der Mieter nun mit allen neuen Eigentümern des Gebäudes einen Vertrag hat.
Wird die betreffende Wohnung zu Einzel-Eigentum, übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Rolle des alleinigen Vermieters und tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Es ändert sich ansonsten meist nichts an den vertraglichen Vereinbarungen, und der neue Vermieter ist verpflichtet, die geltenden gesetzlichen Bestimmungen zu beachten.
Fällt die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz, kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus triftigen Gründen kündigen. Mögliche Gründe sind etwa, wenn der Mieter die Miete nicht pünktlich zahlt, die Wohnung stark beschädigt oder durch rücksichtsloses Verhalten das Zusammenleben mit den anderen Mietern stört.
